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▶ 오늘의 시세 및 동향분석



- 서울시의 재개발 정책이 10년만에 바뀔 것으로 보인다. 모두가 아는 사실이지만 뉴타운 바람이 불며 정확한 사업성 분석도 없이 외지인들의 투기자금이 몰려와 열기를 보이던 사업이 실제 사업성이 그리 크지 않은 상황과 다양한 이해관계자들과의 합의가 쉽지 않은 모습으로 사업 장기화가 나타나면서 단기적으로 투자한 투자자들의 경우 어느정도 수익을 얻을 수 있었으나 장기적으로 투자한 경우에는 상당한 자금이 묶여 빠져나오지 못하는 사례가 심심치 않게 보인던 것이 뉴타운의 모습이라 판단된다. 물론 성공적으로 사업이 이루어진 것이 대부분이지만 현재 뉴타운 지역에 대한 투자 움직임이 크게 나타나고 있지 않은 상황은 어느정도 기대에 못미치고 있다는 하나의 반증은 분명해 보인다.



- 서울시의 정책 변화가 재건축 단지에 미치는 효과는 당장에 직접적으로 나타나지 않겠지만 장기적으로 볼 때 재개발과 재건축에 관심을 보이던 투자자들의 움직임이 재건축에 더욱 집중될 것은 분명해 보인다. 서울시의 재개발 정책 변화가 현재의 획일적인 방향에서 다양성을 추구한다는 이야기인데 사실 그러한 개발 구도는 더욱 이해관계자들과의 합의가 더욱 어려울 것으로 보여 이제 재개발 하면 장기적인 사업이라는 인식이 더욱 크게 자리잡으며 투자자들에게 더욱 어려운 선택이 될 것으로 판단된다.



- 재건축 단지들의 경우에도 조합원들간 다툼이 없는 것은 아니나 재개발 지역과 달리 의사 결정구조가 단순하고 오래된 똑같은 아파트라는 인식하에 조합원 모두 재산 평가를 동일하게 받는 상황으로 사업 진행이 빠르게 결정되는 상황을 고려하면 이제 재개발과 재건축으로 양분되던 투자자들의 발길이 재건축 지역으로 더욱 몰리는 효과가 있을 것으로 보이고 재개발 지역이 눈에 띄게 감소하는 측면은 불가피해 보일 것으로 예상된다.



- 특히 둔촌주공과 같이 사업성이 매우 높게 평가되고 조합원들간의 갈등 문제가 크게 대두되지 않아 사업 진척이 원활한 재건축 지역의 경우 장기적으로 크게 투자자들의 발길을 모으는 매력있는 단지가 될 것은 분명해 보인다.



- 취득세 문제가 국회 처리를 코 앞에 두고 있는 상황에서 둔촌주공은 횡보세가 뚜렷해 보인다. 다만 거래가 소강상태를 보이는 상황으로 인해 시장은 약세 모습이지만 대기 매도자들의 경우에도 현재 수준이하로는 쉽게 매물을 내어놓지 못하며 이번 취득세 국회처리 과정과 5월 시장에 대한 기대감이 어느정도 자리잡고 있는 상황으로 매물량의 증가 모습도 크지 않은 모습이 이어지고 있다.



- 준비된 대기 매수자들의 경우에는 우량 저가 매물에 대해서 이제 발빠른 선택이 필요해 보인다. 저가 매물량의 증가 모습이 거의 멈추어 있는 상황으로 기존에 출시되어 있던 소수의 저가 매물만이 시장에 출시되어 있는 상황으로 1-2개의 매매로도 호가에 직접 영향을 줄 정도로 저가 매물량이 소수임을 감안하여 움직임이 필요해 보이고 이번 주말 시장을 넘어서면서 다음주부터는 이제 5월 시장을 기대하는 영향으로 시장 움직임은 거래 여부와 관계없이 더욱 견고하게 이어지는 모습이 나타날 가능성이 매우 높아 보인다.



- 둔촌주공 저가 매물을 살펴보면

1단지 16평 6억5천. 18평 6억8천. 22평 8억2천. 25평 9억1천5백

2단지 16평 6억5천. 22평 7억9천. 25평 8억9천

3단지 23평 6억5천5백. 31평 7억9천. 34평 8억9천.

4단지 23평 6억4천. 34평 8억7천5백[지분28.66평]. 34평[29.83평] 9억1천5백.



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