부동산 정보포털에서 거래포털로!

너무도 명쾌한 글이라서 저만 보기 아까워서요.
혹시나 불안해 하시는 분(매도자/매수자 모두)들을 위해
참고하시라는 의미에서 옮겼습니다.
일본의 잃어버린 10년, 우리는 지난 두 번의
대선을 통해 이미 경험했다고 생각합니다.
다음 주자는 잃어버린 10년을 되찾기 위한
따뜻한 (참 좋은) 정책을 펼 수 밖에 없습니다.
고로 은마, 개포는 늦어도 3년 내 허물어 집니다.


참여정부의 부동산대책은 ‘종합 완성편’이라는 2005년 8.31대책이후에도 계속 쏟아지고 있습니다. 2006년 3.30대책, 11.15대책에 이어 새해 들어 1.11대책이 나왔습니다. 1.11대책을 보면서 ‘규제는 규제를 낳는다.’는 말이 생각났습니다.

1.11대책 가운데 주택시장에 미칠 파괴력(악영향 여파)으로 보면 분양가 상한제 확대, 분양원가 공개 확대, 전매제한 기간 확대, 주택담보대출 규제 강화가 소위 ‘빅4’로 볼 수 있습니다.

이번 오윤섭의 부자노트에서는 빅4가 주택시장에 어떤 악영향을 미칠지 분석했습니다. 독자님들도 악영향에 대한 대비(실행)를 해야 할 것입니다.

전매제한 기간 확대: 2008년 공급체감 효과 시작된다

수도권 민간택지에서 분양하는 모든 공동주택에 대해서 입주 이후에도 전매제한을 하는 것이 골자입니다. 이르면 9월(9월 1일 이후 주택사업계획승인을 받는 경우)부터 분양계약일로부터 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년간 전매를 할 수 없게 됩니다. 이로써 입주후에도 각각 5년, 3년간 사고팔 수가 없게 됩니다. 또 수도권 공공택지에서는 25.7평 초과가 종전 5년에서 7년으로 전매제한 규제가 강화됩니다. 지방 민간택지는 주택시장 상황에 따라 도입될 예정입니다.

전매제한 기간 확대는 분양가 상한제 및 채권상한액 하향 조정으로 발생하는 시세차익에 따라 청약과열을 방지하기 위한 조치라는 게 정부의 설명입니다.

하지만 주택시장에 미칠 악영향은 이번 1.11대책에서 1, 2위를 다툴 정도라고 봅니다. 정부는 운 좋게 당첨돼 불로소득을 올렸으니 입주후에도 전매제한 고통을 감수하라는 말입니다. 청약가점제로 무주택 등 실수요자에게 우선 당첨기회를 준다면서 당첨자는 실수요자든 투기자든 가릴 것 없이 고통을 감수하라는 논리입니다.

가뜩이나 공급부족에 시달리는 수도권에서 전매제한 강화는 공급물량을 사실상, 확실하게 줄이는 효과를 가져옵니다. 2007년 하반기에 분양하면 2009년 하반기부터 입주가 시작되는데 서민들의 수요가 많은 25.7평 이하의 경우 2014년이 돼야 주택시장에서 정상적으로 거래됨으로써 공급물량 체감효과를 부추길 뿐입니다.

이미 2006년 2월 이후 분양한 공공택지 아파트에 대한 전매제한이 시행되고 있으므로 시장에서 공급체감 효과는 입주가 시작되는 2008년부터 나타나 2009년 이후 본격화될 것입니다.

수도권 공급체감 효과는 공공택지 아파트 입주물량이 몰려 있는 경기 등 수도권 외곽에서부터 시작되고 서울까지 영향을 미칠 것입니다. 입주물량 체감은 전세난에 이어 결국 집값 상승으로 이어질 것입니다. 재료보다 수급이 우선하다는 것을 명심해야 합니다.

분양가 상한제 확대: 분양가가 20% 내리면 분양물량도 20% 준다

오는 9월부터 재개발 재건축 주상복합 등 전국 민간택지에서 분양하는 공동주택에 분양가 상한제가 적용됩니다.

문제는 분양가 상한제가 집값 안정에 기여하지 못한다는 것입니다. 오히려 분양가 상한제는 공급물량을 감소시켜 집값을 부추길 가능성이 더 높습니다. 더욱더 근본적인 문제는 분양가 상승이 집값 상승을 부추긴다는 것이 사실이 아니라는 것입니다. 오히려 건설업체는 건설원가에 주변 아파트 시세를 참고해서 분양가를 책정하므로 기존 아파트값이 분양가를 끌어올리고 있다는 게 맞습니다.

분양가 상한제라는 분양가 규제가 시간이 흐르면서 집값 안정이라는 당초 목표를 어떻게 상실하는지 봅시다.

정부는 아파트값 상승의 주범인 분양가를 잡기 위해 분양가 상한제를 도입한다.→이에 따라 택지비(감정가)+기본형건축비+가산비에 따라 분양가가 책정된다.→정부는 청약이 과열되고 시세차익에 따른 프리미엄을 회수하기 위해 채권입찰제를 도입하고 전매제한을 강화한다.→건설업체는 채산성이 악화되면서 기존 사업지는 낮은 품질의 아파트를 공급한다. 또 신규 사업이 수익성이 없으므로 정부에 금융지원을 요구한다.→정부는 품질 저하를 막기 위해 건축자재 규격이나 품질 시공에 대한 규제를 강화하고 감리를 엄격하게 하도록 한다.→또 분양가의 50% 이상 차지하는 땅값을 안정시키기 위한 토지 규제대책을 도입한다. 공급물량 감소를 우려해 후분양제를 연기한다.→정부는 분양가 인하가 시장 안정에 기여하기보다는 분양물량 격감, 부실 시공 등 부작용이 커지면서 분양가 규제를 완화한다.

하나의 규제가 꼬리 ？꼬리를 물고 규제가 급증하는 것을 규제의 피라미드 현상이라고 합니다.

분양가 상한제는 결과적으로 시장을 왜곡시키고 서민들이 피해를 입게 됩니다. 브랜드 아파트 시대에 분양가 상한제로 하향 평준화된 ‘정부미’ 아파트에 입주하는 서민은 분양가 인하로 수혜를 받는 것이 아니라 리모델링 및 개별구매 비용과 부실공사로 인한 짐을 고스란히 떠안게 될 것입니다.

분양가 상한제로 정부는 분양가 20% 안팎의 인하 효과가 있다고 하지만 분양가가 20% 내리면 아파트 분양물량이 20% 이상 줄어드는 사실은 외면하고 있습니다. 참여정부는 원가연동제로 분양가 규제를 실시하던 90년대가 분양가가 자율화된 참여정부 기간보다 주택건설실적이 많았다며 분양물량이 줄어들지 않을 것이라고 항변합니다.

하지만 이는 무지의 소치입니다. 90년대는 주택공급이 공공택지보다는 난개발 문제를 일으킨 준농림지에 아파트를 대량으로 짓는 민간 주도의 시대였습니다. 94년 김영삼 정부가 준농림지 규제완화로 용도변경을 통해 아파트를 짓게 했습니다. 94년부터 99년까지 준농림지에 아파트 25만가구가 들어섰으며 이중 경기에만 분당신도시의 2배에 해당하는 17만2천가구가 공급됐습니다. 서울에도 재건축 규제가 없었으므로 재개발과 함께 신규 아파트 공급을 주도했구요.

하지만 지금은 어떻습니까? 준농림지 난개발을 막기 위해 2000년에 규제가 강화돼 아파트 공급이 중단됐고 참여정부 들어 각종 재건축 규제로 역시 공급이 끊긴 상태입니다.

과연 규제정책을 통해 민간택지의 주택공급을 차단하고 정부가 주도하는 공공택지로 과연 소비자가 원하는 아파트를 안정적으로, 지속적으로 공급할 수 있을까요?

분양원가 공개 확대: 분양가 아닌 분양물량을 줄이는 효과는 탁월

9월부터 공공택지에서는 분양원가 공개 항목을 7개에서 61개로 확대하고 수도권 및 지방 투기과열지구 민간 민간택지에서도 택지비, 기본형 건축비 5개 항목(직접 및 간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비용), 가산비 등 7개 항목을 지방자치단체의 분양가심사위원회의 검증을 거쳐 의무적으로 공개해야 합니다.

분양원가 공개의 악영향은 이미 건설교통부가 지난 2004년 6월에 보도자료를 통해 지적한바 있습니다. 매우 정확하게 분석했으므로 이를 인용합니다.

“원가공개는 분양가 인하 목적을 달성하는 효과적인 수단이 아니고, 부작용도 너무 커 정책으로 채택하기에 부적절

① 먼저 단순히 원가내역만 공개할 경우 분양가 인하효과 없음. 서울시도 분양원가 내역을 제출받고 있으나, 분양가 인하효과 없음

② 분양가 인하를 위해 위원회를 통해 공개내역의 적정성을 검증하여 분양가를 통제하고, 허위공개시 처벌할 경우 부작용이 매우 큼

ⅰ) 적정성 검증기준이 자의적이어서 기업에게 엄청난 규제로 작용
- 기업활동의 예측가능성이 저하되어 사업추진 애로
- 분양가 인하(반환) 집단민원으로 주택공급 위축이 우려
- 검증과정에서 비리 발생 소지
* 선분양하에서는 추정원가의 허위여부를 판단 불가
* 기업활동의 불확실성 감축이라는 경제정책 취지에 상충

ⅱ) 원가에 입각한 가격책정은 시장 경제원리에 반함
- 기업의 위험이나 브랜드 가치 등 계량화되기 어려운 요소들이 가격에 반영되기 어려움
- 과잉금지나 비례원칙에 위배되어 위헌소지도 있다는 지적
* 금감위도 국제적인 추세에 따라 기업비밀 보호차원에서 ‘04.7월부터 공사 원가명세서 제 출의무 폐지

③ 건설사의 투명성 제고는 회계기준 이나 공정거래, 감독정책 등 으로 접근할 사항이며, 소비자의 알권리도 기업 영업활동 보호와 조화 필요

④ 주공 아파트도 원가 공개시 부작용 발생
ㅇ 원가공개를 강제하는 것은 주공의 기업성을 침해하고, 국민임대주택 사업의 원활한 추진에 저해
ㅇ 주공은 경영 실적 및 회계내용이 감사원 및 외부 회계기관에 의해 검증됨”

위처럼 이미 2년 6개월 전에 건교부가 지적했다시피 분양원가 공개는 반시장적이고 분양가 적정성에 대한 검증 논란으로 부작용이 엄청날 것입니다. 건설업체가 정상적으로 아파트를 공급할 수 없는 상황에서 분양가 인하 효과는 기대할 수 없습니다.

건설원가 적정성에서 가장 문제되는 게 땅값입니다. 공공택지라면 땅값이 투명하게 공개할 수 있겠지만 민간업체가 매입하는 땅값은 복마전(伏魔殿)이라서 투명하게 공개할 수 없습니다.

땅을 매입하는데 실제로 들어간 돈은 100억원인데 정부에서 땅값을 공시지가를 토대로 한 감정가를 기준으로 땅값 50억원으로 계산한다면 누가 아파트 사업을 하겠습니까? 증빙서류를 제출하면 되는 것 아니냐 하겠지만 복마전에서는 불가능합니다. 복마전이 투명한 시장으로 바뀔 때까지 건설업체는 손을 놓아야 할 것입니다. 투명하게 가격을 공개할 수 있는 땅만 탔沌磯摸？민간 아파트 공급물량은 지금의 절반 수준도 되지 못할 것입니다.

주택담보대출 규제 강화: 부동산 경착륙을 위한 선제적 조치?

투기지역과 수도권 투기과열지구에서는 6억원 초과 아파트를 신규 구입하기 위해 대출받을 때 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 동시에 적용받고 있습니다. LTV(40~60%) 한도 내에서 연간 원리금 상환액(기타 부채 포함)이 연소득의 40% 이내(DTI 40%)만 대출받을 수 있습니다.

여기에 1.11대책에 따라 1월 15일부터 투기지역에서 기존 아파트 담보대출(중도금 대출, 이주비 대출 포함)이 2건 이상인 사람은 만기가 돌아오는 대출부터 유예기간 1년 이내에 갚아 대출건수를 1건으로 줄여야 합니다. 이번 대책은 은행은 물론, 저축은행과 보험사 등 제 2금융권에 이어 농협단위조합, 새마을금고 등 상호금융회사에까지 전 금융권을 대상으로 적용됩니다.

기존 아파트 담보대출이 중도금 대출 만기보다 먼저 돌아올 경우 중도금 대출 만기 시점을 기준으로 1년 유예기간을 줍니다. 또 분양 아파트(분양권) 2가구에 각각 중도금 대출을 받고 있다면 전매제한이 먼저 풀리는 시점부터 1년안에 담보대출을 1건으로 줄여야 합니다.

유예기간 1년이 지나도 갚지 않을 경우 연체이자를 부과하고 또 3개월이 지나면 압류 경매 등을 통해 강제 상환을 하도록 했습니다.

하지만 시장에서는 2주택 이상 다주택자 상당수가 지난해에 양도세 중과를 피하기 위해 매도한데다 매물로 내놓고 싶어도 양도세 부담이 너무 커 매물이 많이 나오기는 힘든 상황입니다.

정부는 90년대 일본의 장기불황이 조급함에 과잉유동성을 단기간에 해결하겠다는 정부의 급격한 금리 인상 조치에서 비롯됐다는 것을 명심해야 합니다. 일본은 금리를 지난 89년 2.5%에서 90년 6%로 인상하고 90년에는 부동산 대출 총량 규제를 실시했습니다. 이어 버블 붕괴가 시작되고 ‘잃어버린 14년’을 맞이하게 된 것입니다.

이솝우화 중 ‘해와 바람’이 생각나는군요. 바람으로는 절대로 나그네 옷을 벗길 수 없습니다. 햇빛으로 옷을 벗길 수 있습니다. 규제 정책이라는 바람은 나그네(투자자)에게 옷깃을 굳게 여미게 할 뿐입니다.