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개포 재건축, 기회의 사냥터!

꽃들의 향연이 펼쳐지는 계절, 4월이 시작 되었습니다.
만개한 벚꽃 터널 속에서 하얀 꽃비를 맞아보고 싶고, 노란 개나리 꽃잎에서 노란색으로 물들고 싶고, 녹색과 더불어 수줍게 얼굴 내민 진달래 꽃잎에서 연분홍 얼굴을 만들고 싶은 계절, 4월은 죽음에서 새로운 생명을 찾게 되는 부활의 계절이기도 합니다.

4월로 진입한 오늘, 지나간 시간에 붙잡혀 머뭇거리는 동안 투자를 생각했던 시장은 계속해서 움직이며 새로운 상황을 만들어 냈습니다.
그리고 불행하게도 시장은 우리가 원래 진입해야 했던 시점, 즉 우리가 머뭇거리지만 않았더라면 투자를 시작했을 시점으로부터 멀리 떨어져 움직이고 있다는 사실입니다.
이제 투자를 생각했던 사람들의 갈등이 커지고 있습니다. 그 이유는 투자를 생각했던 사람들이 계속 시장에 들어가고 싶기 때문입니다.

최근에 기획재정부 고위 관계자가 "투기지역 해제를 당장 할 수도 있다"고 말해 시장의 기대를 부풀리며 거래를 이끌어 냈으나 또다시 국토부 관계자는 "강남 3구 규제완화를 위한 협의를 논할 상황이 아니다"면서 "시장에서 불안 요인이 발생했기 때문에 당분간은 지켜봐야 한다"고 말하면서 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 강남 3구를 투기지역 및 투기과열지구에서 해제하는 작업이 갈수록 어려워지고 있음 보여주고 있습니다.

실제로 개포 주공 등 실거래가 작년 3분기 보다 높아졌으며 2006년말 고점대비 80-90% 수준으로 회복된 모습을 보이면서 최근 거래가격이 지난해 9월 금융위기가 닥치기 전 시세를 모두 회복한 것으로 나타나고 있습니다.
더구나 경기 회복시 우선적으로 영향 받게 될 지역이라는 것을 고려해 매도를 생각했던 물량들을 매도자들이 회수하면서 발생하는 공백으로 하여금 매도, 매수간의 시세 격차는 더욱 많이 벌어지고 말았습니다.

따라서 매수를 생각했던 사람들은 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격으로 요즘 시중 경기와 비교해 보면서 매수를 포기하는 상황으로 만드는 분위기로 점차 바뀌고 있음을 감지하게 됩니다. 사실 거래란 매도, 매수간의 적당히 절충된 가격에 이뤄지게 마련입니다만 한쪽의 쏠림 현상으로 가중 될 때에는 거래의 실종을 보이게 되는 것이 시장의 특성입니다.
거래량을 동반한 가격 상승은 바람직한 현상으로 보입니다만 거래량 없는 가격 상승은 인위적인 모습으로서 내심 불안한 시장의 모습일 것입니다.

시세의 수치적인 상승 가격은 매도세가 만들어 낸 가격이라고 봐도 무방할 것 같은 현재의 시장 모습에서 강남 재건축에 각종 호재가 집중되며 한 두건만 팔려도 집주인들이 호가를 올리는 현상에서 비롯됐다고 봐야 될 것이며 향후 규제완화중 유일하게 남아 있는 강남 3구 투기지역 해제가 불투명한 상태여서 상반기 중 추가 상승 여력이 있을 지는 미지수 될 것입니다.

현 시점에서 예상할 수 있는 것은 당분간(좀 더 길어질 수 있지만) 부동산시장에 폭락이나 폭등이 이어지지 않을 것이란 점입니다. 대신 현재와 같은 게릴라식 장세나, 특히 '박스권 장세'가 이어질 공산이 크리라 봅니다.
때문에 IMF 외환위기 당시와 같은 환상을 갖지 않는 것이 좋을 듯 보이며 부동산으로 일확천금을 노릴 수 있는 여건은 쉽게 형성되지는 않을 것으로 보입니다. 그리고 수요자들은 '착시 현상'에 주의해야 하며 시장의 본질적 문제보다 정책 등의 변수에 지나치게 비중을 두는 것은 결코 바람직하지 않을 것입니다.

또 하나, 금융권의 영업 방식을 감안할 때 다시 말해 투기지역 해제가 단행되더라도 은행이 대출을 크게 늘려줄 것이란 지나친 기대감은 갖지 않는 게 좋다는 것이라는 생각이 듭니다. 그것은 세계적인 금융 불안으로 국내의 금융권 운신의 폭이 넓지 않다는 것입니다.

요즘 일각에선 유동성 장세에 따른 기대감과 함께 심지어 "바닥을 찍은 만큼 빚을 내서라도 당장 집을 사라"는 의견도 있습니다만 너무 성급한 의견이 아닌가 싶고 전체적인 사이클로 보면 부동산 역시 경기 흐름을 탄다는 점에서 좀 더 조심스럽게 접근하여야 할 것입니다.



오늘의 현장 소식!
바람의 방향은 바꿀 수 없어도 바람에 의한 돛의 방향은 바꿀 수 있다고 합니다.
시장의 흐름에 역행 할 수는 없겠지만 시장의 흐름에 순응하면서 시장을 이용할 줄 아는 투자의 전략이 필요한 시기로 생각 듭니다. 재산권 행사에 제한을 받는 많은 사람들이 푸념에서 체념적인 말들로 정부의 정확성 없는 정책에 원성이 높아가고, 기 형상적인 모습을 보이는 시장의 흐름에 애간장을 태우는 요즘의 날들입니다.

거래의 소강상태를 보이는 재건축 부동산 시장은 급매물을 찾는 매수자들의 문의만 간혹 들릴 뿐 급변한 시세에 등을 돌리는 매수세로 하여금 팔려고 했던 매도세 역시 불안하기는 매 일반으로 사실상 극심한 눈치작전에 휘말린 상황이 전게되고 있습니다.

시장을 바라보는 많은 전문가들의 생각 역시 향후 전개될 흐름은 당분간 조정기를 거쳐야만 추가 상승으로 이어지는 계기가 되지 않을까 생각합니다만 약발을 다해가는 강남3구투기지역해제의 불확실성에 대한 우려의 목소리도 높아지고 이미 시세에 반영된 해제설에 의한 효과가 실제 해제가 된다고 한들 찻잔 속의 태풍에 지나지 않을 것으로 판단한다는 사실입니다.

이미 물 건너 간 정책으로 치부하는 대다수 사람들의 생각들이 시장을 지배하는 한 지루한 장세가 지속되리라는 전망과 함께 동상이몽에 사로잡힌 시장은 많은 변수와 더불어 기회를 노리는 사람들의 사냥터가 될 것을 예고하고 있습니다.

향기로운 꽃향기와 더불어 봄은 왔습니다.
이 봄과 함께 경기회복과 불황의 터널을 벗어났다는 소식이 그리운 현장 소식입니다.
개포 재건축의 정확한 시세는 언제나 대진부동산 홈페이지에서 만나 보실 수 있습니다.
그리고 개포 재건축 현장소식은 매주 월요일 개포동 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.