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‘용적률 낮추기’ 공익적 선택 아니야

[아기곰의 부동산 정책]‘용적률 낮추기’ 공익적 선택 아니야 - 재건축 사업의 오해와 진실(2)

예를 들면 용적률 200%인 14층짜리 중층 아파트에 400% 용적률이 허용된다면 철거 후 현재의 위치에서 28층까지 건물을 올리면 되는 것이다. 이 경우 용적률은 두 배로 늘어나지만 건폐율은 종전과 똑같아서 녹지 공간을 그대로 활용할 수 있다. 이런 기술적 발달로 인해 용적률이 늘어나도 단지의 쾌적성은 그대로 유지할 수 있게 된 것이다.

이런 측면에서 볼 때 ‘용적률을 늘리면 주거 환경이 열악해진다’는 논리는 근거가 빈약하다고 할 수 있다.

그럼에도 불구하고 용적률이 재건축 사업의 논란이 되고 있는 것은 어떤 이유일까. 그것은 바로 개발 이익의 분배 때문이다. 대부분의 단지에서 늘어나는 용적률을 조합원 주택 면적을 늘리는 데만 쓰고 있지 않고, 일반 분양을 통해 이익을 취하고 있다. 즉, 일반 분양을 통해 벌어들인 이익으로 자신들이 부담해야 할 건축비를 충당하고 있는 것이다.

결국 용적률을 올리는 자체만으로 그 단지나 인근 단지의 혼잡도가 높아진다는 것은 잘못된 생각이다. 가구 수도 따라서 늘어나는 경우에만 혼잡도가 증가된다. 이 때문에 주거 환경이라는 측면에서만 보면 일대일 재건축도 하나의 방안이 될 수 있다. 하지만 사회 전체로 볼 때 제한된 대지를 효율적으로 사용하지 못하는 결과가 되기 때문에 일부 주거 환경이 희생되더라도 공급 가구 수를 늘리는 것이 공익에 부합된다. 다만 이때 늘어나는 용적률을 조합원(사익)과 사회(공익)가 어떻게 분배할 것인가에 대한 양측의 현명한 합의가 필요한 것이다.

주택을 지을 땅이 점점 부족해지고 있는 지금 상생의 길이 될 수도 있는 것이 재건축이요, 분배에 대한 갈등의 씨앗이 될 수도 있는 것이 재건축이다.