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개포 재건축의 투자정보!

지난 주말 금융계와 증권가는 올해 들어 처음 발생한 황사현상과 함께 예측키 어려운 상황으로 환율은 폭등하고 증시는 폭락하는 급변하는 사태가 발생했습니다.
진원지로 손꼽히는 유럽발 금융위기론이 또다시 제기되면서 다시 불거진 3월 국내 금융위기론이 경제전반에 퍼지고 서민 경제를 공포와 불안을 가중시키고 있다고나 할까요.
대내외적으로 요동치는 경제계 소식은 희망보다는 어둡고 답답한 소식들 뿐 입니다.

이런 가운데 매스컴에서 전하는 부동산 동향소식은 다소 때늦은 소식을 전하는 듯 강남3구의 가격 상승과 활발한 거래를 논하고 있습니다만 이미 연초에 시장에 반영된 상황들을 오늘의 상황으로 묘사한 듯싶습니다. 사실 정부정책의 수혜지 들은 부동산 규제완화 및 부양책의 효과로 저점을 확인한 상태에서 급매물이 소멸됐다고 볼 수 있겠지만 그로 인하여 가격 상승의 신호탄으로 해석하기엔 다소 무리가 있어 보입니다.

호가로 형성된 가격에서 추격매수가 없는 현재의 상황은 대내외적인 경제 동향과 무관치 않으며 부동산 시장의 움직임도 예외일 수 없음을 보여줍니다.
금리 인하에 따른 저금리 여파로 투자성 자금이 수익성 높은 부동산 쪽으로 쏠림 현상을 보인다고는 하지만 경기침체로 인한 불황의 여파를 감안해 본다면 일부 제한적인 현상으로 강남3구의 재건축 시장에서나 볼 수 있었던 현상이 아니었나 싶습니다.

사실 정부 정책의 수혜지들이 경기침체 속에서도 투자자들의 호평을 받는 이유 중 하나는 그만큼 재건축은 다른 부동산에 비해 수익이 보장되기 때문이 아닐까 생각합니다.
때문에 낙폭이 컸던 재건축에 대한 급매물은 상대적으로 투자의 매력도 커졌기 때문일 것이며 이에 따른 투자자의 급매물 매수가 가격 상승으로 확대 해석된 것으로 볼 수 있겠습니다. 또한 급매물이 거래되면서 매도세의 매물 회수로 이어지는 과정은 호가로 형성된 가격에 근접하며 마치 가격 상승으로 이어지는 착시현상이 만들어 졌다고도 볼 수 있습니다.

호가로 형성된 시장의 모습은 매도, 매수 모두가 숨고르기에 돌입하여 다소 진정 기미를 보이는 것은 강남3구투기지역해제론 유보가 한 몫 한 듯싶고 또한 새롭게 불거진 유럽발 금융위기론이 내심 불안 심리를 증폭시킨 결과로 보여 집니다.

이런 상황에서 향후 재건축 시장의 경기 동향을 예측하며 매도와 매수를 점친다는 것이 매우 어려운 일이겠지만 매도와 매수의 견해 차이를 들어 본다면 다소 도움이 되지 않을까 싶습니다.


매도를 생각하는 사람들의 견해는 재건축에 대한 악재는 더 이상 없으며 호재로 이어지는 과정에서 경기만 호전된다면 향후 가격 상승은 이어질 것이라고 생각합니다.
매수를 생각하는 사람들의 견해는 대내외적인 경기침체는 가속화 될 것이며 이에 따라 변동성 심한 실물경제에 의하여 당분간 가격 하락은 어쩔 수 없다고 말합니다.
양측 모두가 맞는 이론이며 견해인 듯싶습니다.

그러나 시장에서 바라다 본 향후 전망은 매도와 매수가 존재하는 한 하락과 상승은 예측에 불과하며 하락장에서는 하락장 나름대로 상승장에서는 상승장 나름대로 투자메리트가 살아있는 재건축시장은 미래 지향적으로 움직이게 될 것이며 시세 또한 변화 굴곡을 이어 갈 것입니다. 이런 과정에서 기회의 선점 투자는 불황의 여파로 자금을 필요로 하는 급매 물건을 취득하는 것이 되겠고 기회의 선점 매도는 급매물이 소진되며 순간적 추격 매수가 이어질 때의 매도가 되겠습니다.

분명한 것은 자로 잰 듯 한 투자 유형은 없다는 것입니다. 마찬가지로 매도, 매수가 원하는 시세의 거래 유형도 많지는 않습니다. 다만 시장의 흐름을 남보다 빨리 파악하여 거래를 할 수 있다면 매수든 매도든 가장 합당한 거래라 할 수 있을 것입니다.


금주의 현장 소식!
개포 재건축에 대한 향후 재건축 과정을 궁금해 하시는 분들을 위하여 알려드릴까 합니다.

개포지구는 택지개발지구로서 지구단위계획 재정비안이 필요한 곳입니다. 따라서 관할 구청에서 세부적인 지구단위계획 재정비안이 마련되면 주민공람을 거쳐 서울시에 상정하여 통과가 되여야만 단지별 사업순위에 따라 재건축이 실행된다고 볼 수 있겠습니다.

개포 재건축에 대한 강남구청에서의 일정은 2009년 2월중 지구단위계획 재정비안을 주민공람을 거쳐서 상반기 중에 서울시 상정할 예정으로 있다고 합니다. 따라서 서울시에서 통과가 확정된다면 하반기부터 본격적으로 단지별 재건축 사업이 진행 될 수 있다고 생각합니다. 단지별 현재 재건축 진행과정은 개포시영과 주공2, 3, 4단지는 정밀안전진단을 통과한 상황이고 개포 주공1차 단지는 정밀안전진단을 거쳐 조합설립인가를 득한 상태입니다.

중요한 것은 지난 2월13일 국토부와 수도권3개지자체(서울, 인천, 경기도)로 구성된 “국토부,수도권 주택정책협의회”에서 합의한 사항으로 서울지역에서 재건축을 할 시 아무리 많은 아파트를 보유한 조합원이라 하더라도 1세대 1주택을 공급 받을 수 있다는 것입니다. 이에 따라 현재 한단지에 2채 이상을 보유한 조합원들은 향후 재건축 후에는 1세대만 공급받게 되는 것입니다.

그리고 국토부에서 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안을 지난달 30일 공포하면서 재건축 조합원 명의변경금지로 매매가 어려웠던 재건축 조합원 물건들은 재건축 조합원의 지위를 팔아도 아파트 입주권을 부여하도록 하는 방안을 시행령 개정안의 경과 기간을 거친 후 6개월 후인 8월7일부터 적용됨을 알려드립니다.

재건축 투자는 사소한 정보라도 소홀히 할 수 없는 대상입니다.
항상 정확한 정보와 신속한 시장 흐름을 전달하고자 노력합니다만 많은 부족함을 보이는 것 또한 사실입니다. 100% 완벽 할 수는 없겠지만 최선의 노력을 다하는 자세로 재건축 투자를 생각하는 분들에게 다가가고 싶습니다.
오늘도 여러분과 함께한 개포동 재건축 현장 소식. 감사드립니다.
개포 재건축 현장소식은 매주 월요일 개포동 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.