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개포 재건축, 바겐세일의 생계형 주거이동!


이제 가을을 뒤로하며 겨울을 맞이하는 계절로 접어들었습니다.
떨어진 기온에 춥다고 느껴지는 것은 몸뿐만 아니라 불황이라는 그림자에 가려진 마음으로 부터의 추위가 더 한기를 느끼게 되는 금년 겨울이 성큼 닥아 왔습니다.
금년도 앞으로 30여일 남겨 두고 있습니다만 가만 한해를 되돌아보니 희망과 꿈에 부풀었던 연초 시작의 날들은 하룻밤 일장춘몽으로 끝난 듯 하고 한해를 마감하며 정리할 모든 것들은 애초부터 잘못된 목표를 설정함으로서 후회와 미련만 남게 되는 모양입니다.


11월 초부터 들려오든 대기업 구조조정이 본격화 되면서 명예퇴직과 더불어 감원, 감봉이라는 소식을 접하게 되고, 불황으로 인한 자영업자의 폐업이 속출하고, 길거리로 내몰리는 실업자가 증가하며, 생필품 소비가 급격히 얼어붙어 서민 경제가 빨간불이 켜졌다는 요즘 상황에서 주택가격 하락이라는 말보다 폭락이라는 말이 오가는 요즘, 시세를 묻는 사람들은 당혹스러움과 걱정을 감추지 못합니다. 경기 침체의 여파로 시세 하락은 예상했지만 이 정도 일 줄은 몰랐다는 말들이 새삼 오늘의 현실을 말해 주는 듯합니다.


10월 초부터 소리 없이 진행된 생계형 거주 이동이 점차 늘고 있고, 11,3 대책 이전의 매물이 매물을 부르는 진행이 가속화 되는 요즘, 자산 감소와 소득 축소에 따른 서민 생활의 한 단면으로 생계형 거주 축소를 생각하는 매물과 전세가 월세로 전환하고 월세로 살던 사람은 지역에 관계없이 더 싼 임대 지역을 찾아서 생활을 유지하려는 사람들로 부동산 시장엔 급매물과 전, 월세 물건이 급격히 증가 하고 있습니다.


재건축 규제완화 이후 시세 상승에 기대를 걸었던 매도 물량은 매수세가 따라 주지 않는 가운데 다시 급락 현상을 보이며 초 급매라는 이름으로 시장에 나타나고 생활에 부담을 가져오는 금융 부담과 소득 감소에 따른 상황에서 재건축에 대한 꿈과 희망의 미련을 접고 오늘에 위기를 극복하고자 하는 모습들이 곳곳에서 발견되고 있습니다. 더구나 자금에 여유있다는 사람들 마저 현금 확보에 치중하는 모습으로 매도 물량 대열에 참여하고 있으니 재건축 시장은 그야말로 바겐세일 장세를 보이고 있습니다.


요즘 시장에선 강남권 주거와 투자 물갈이가 소리 없이 진행되고 있다고 말들 합니다.
경기 침체로 인한 불황속에서 거주와 투자 이동이 부익부, 빈익빈으로 나누어지는 물갈이로 표현합니다만 사실 생활에 여유가 없는 사람들은 자의반, 타의반으로 강남권에서 밀려나가고 그 자리를 새로운 사람들로 교체중이라고 할까요. 아무튼 향후 2~3년 안에 강남권은 새로운 주거세대가 탄생하리라는 말들이 오가는 요즘, 노후세대와 무너지는 중산층 퇴락이 현저히 증가하고 있음을 보이고 있습니다.


자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다고 한번 겪어봤던 외환위기 때의 악몽이 되살아난 듯 노후세대는 오늘의 불황이라는 위기를 극복하기에 여념이 없어 보이며 미래에 대한 투자는 상상하기 힘들어 보입니다. 그러나 강남권을 지향했던 사람들은 지금의 기회를 살려 강남권 입성을 도전적으로 감행하며 자산의 손실을 만회하려는 절호의 찬스로 만들고자 하는 모습을 보이며 위기를 기회로 삼는 듯합니다.


내적인 상황에서 발생한 외환위기와는 달리 외적인 상황, 즉 세계적 경기불황이라는 점에서 분명 현 상황은 틀릴 것입니다. 장기 불황에 장기 경기침체를 예고하는 징후들이 여기저기서 나오는 현 시점에서 재건축에 관한 정책의 변화를 더 요구하는 시장은 강남 3권(서초, 강남, 송파)에 대해 조만간 투기지역 해제라는 카드가 정부에서 나올 것을 굳게 믿고 있습니다. 그러나 정책의 약발이 먹혀들어가지 않는 시장에서 조만간 반전되리라는 매도세의 무모한 기대 심리는 제고되고 시장 순리에 순응하는 지혜가 필요할 성 싶습니다.


한편에선 더 이상의 집값 폭락은 없다고 말하고 또 다른 한편에선 현재의 시세보다 20~30%의 추가하락을 예상하는 말도 있습니다. 어느 쪽의 말이 더 옳고 정확한 판단이 될지 모르겠지만 세계적 경제 흐름이 판단의 변수로 작용 될 것입니다. 지금은 매도나 매수 모두가 자기 주관적인 결정과 판단이 더욱 중요한 시기라고 볼 때 매도도 기회 일 수 있고 매수도 기회일 수 있습니다.



요즘 사람들은 길이 보이지 않으면 가지 않는다고 합니다. 그러나 가만 생각해 보면 보이는 길도 가지 못한다면 보이지 않는 길을 어떻게 갈까 하는 생각이 문뜩 들더군요. 가지 않으면 안 가느니만 못하다는 옛말이 생각나는 것은 너무 한 단편적으로만 생각하는 요즘의 우리 삶이 아닌가 싶습니다.



오늘의 현장보고!
시세의 심리적 저항선이 위협받고 있는 시장의 오늘은 그래도 움직이고 있습니다.
팔고자 하는 금액과, 사고자 하는 금액은 항상 유동적으로 형성되고 매도와 매수의 의향은 서로 다르지만 흥정을 통한 거래는 불황과 경기침체 속에서도 이뤄집니다.


매도가 팔고자 하는 것은 그 나름대로 사유가 있게 마련이고, 매수가 사고자 하는 것은 살 수 있는 여력이 있기 때문에 내일에 투자하는 것뿐입니다.

매수가 투자한 몫에 대한 수익을 매도가 탐하지 마시고, 매도가 팔려는 물건에 대해 그 사유를 매수가 알려고 하지 마십시오. 거래란 매도가 있기 때문에 매수가 있는 법이고, 또한 매수가 있기 때문에 매도가 있기 마련입니다. 왜? 팔고, 왜? 살까 에 의문이 든다면 매도, 매수를 생각하지 마십시오.


시장은 소리 없는 주거이동이 시작됐습니다. 있는 자와 없는 자의 자리바꿈은 진행 중에 있으며 앞으로 계속 될 것입니다. 향후 2~3년간의 불황이 지속 될 것이라는 말은 생계형 주거 이동이 더욱 심화 될 것을 예고하고 있습니다.


더불어 향후 2-3년간이 최대의 투자 기회가 될 것이며 이러한 기회는 또 다시 없을 것입니다. 주거 이동을 통한 기회의 투자 패러다임이 시작되는 시장이 오늘의 현장보고가 되겠습니다.

개포 재건축 현장보고는 매주 월요일 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.