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개포 재건축, 오늘과 내일의 분기점!

“현재 가격보다는 좋아 질 것 이다” 라는 희망적인 생각과
“현재 가격보다 더 떨어질 것 이다” 라는 실망적인 생각들이 어우러지는 요즘입니다.

가을의 무게를 느끼게 되는 낙엽들이 단지 내 곳곳에서 마주하게 되는 요즘, 시장 분위기 역시 계절의 흐름처럼 무겁고 답답한 날들이 지속 되고 있습니다.

재건축 규제완화라는 호재로 상황반전을 노리던 매도 물건들을 회수하면서 일시적으로 시세 반등을 가져왔던 시장은 경기 침체가 가속화되는 경제 흐름의 그늘을 벗어나지 못하며 매수세 부재의 발목 잡힌 모습으로 매수세 눈치를 살피면서 또 다시 급매물을 하나, 둘 시장에 내 놓기 시작했습니다.

재건축을 바라보는 투자 심리가 냉각기에서 빙하기로 접어들었다고나 할까요.
유동자금이 메말라버린 시중의 분위기가 현금 확보에 치중하다보니 당연한 현상이라 볼 수 있겠습니다만 투자를 생각할 만한 여력이 확보되지 않는 경기 침체가 그 근본이 되는 듯싶습니다.

누군가 아침에 일어나서 신문 펼쳐보기가 두렵고 tv 뉴스 채널은 애써 외면 한다며 요즘의 서민 경제의 한 단면적인 모습을 피력 하더군요.
매스컴을 통해 전해지는 경제 뉴스를 듣고 보노라면 어느 한사람만이 아니고 우리 모두가 똑 같은 심정이 아닐까 생각하게 됩니다.

자산 가치 붕괴로 심적인 고통을 받는 대다수 사람들이 똑 같이 느끼고 있다는 생각은 미래 가치에 대한 투자로 자산 증식이 아니라 현재를 지키고 이겨 내려는 자산 보존에 더 신경을 쓰는 듯 보이고 전문가들이 예언하는 내년의 경제 불황에 선제적 보호 본능으로 대처하려는 듯합니다.

이러한 상황에서 좋은 호재로 재건축 시장이 활성화 될 수 있다는 기대감은 매수세가 외면하는 현실에서 안타까운 모습을 보이며 가격 상승을 예측했던 희망적인 생각은 다소 무리가 있어 보이며 또한 경기 침체의 여파가 지속 될 것이라는 예상 아래 가격은 지금보다 더 떨어질 것이라고 생각하는 것 역시 재건축에 대한 향후 전망을 예측해 본다면 다소 과장된 생각이 아닐까 생각합니다.

문제는 서로 상반된 생각들이 경기 침체에 맞물려 서로에 득이 되는 쪽으로만 판단하게 된다는 것입니다. 고점에서 매도치 못했던 매도 물량들이 매수측에서 예상하는 만큼의 저가에 유통될 물량이 많지 않다는 점에서 본다면 하락의 예상치가 생각만큼 낮아질 것 같지 않고 또한 각 평형별 급매물로 출현하는 물건들이 한둘에 불과하다보니 급매물이 소화되는 시점이 호가 위주로 시세 형성을 만들어 버린다는 점도 시장의 현재 상황인 듯싶습니다.

사실 재건축에 대한 투자 메리트는 항상 유효하며 존재한다고 볼 때, 매도 시점과 매수 시점을 저울질하는 사람들의 시기적 변동성을 유심히 살펴볼 필요가 있다고 봅니다. 내수 경기 진작을 위한 정책들이 본격화되고 실물 경제 부양책이 현실화 될 때를 가정해 본다면 지금의 경기 침체에 따른 심리적 위축은 오랜 시간을 필요로 하지 않을 것입니다. 다만 주변 환경에 의한 경기 침체라는 무게에 갇혀 위축된 심리적 상황을 감안 한다면 누가 먼저 회복의 시점을 빨리 선택하느냐에 따라 시장도 달라 질 것입니다.



지난 13일 종부세에 대한 헌재의 결정으로 세대합산으로 부과된 종부세는 환급 받을 수 있는 길이 열렸고 헌법 불합치 결정을 받은 1주택 장기 보유자에 대해서는 조만간 종부세 감면에 대한 후속 조치를 금년 안으로 만들겠다는 정부 발표가 있었습니다. 이런 조치는 강남권에 속해 있는 중대형 평형의 아파트와 투자 메리트를 갖고 있는 재건축아파트의 물건들은 점차 시장에서 재평가를 받게 될 것입니다.

이런 상황에 즈음하여 많은 부동산 전문가들은 “여러 채 필요 없다. 돈 되는 집 하나면 된다”라는 말들을 이구동성으로 하고 있습니다. 즉 주택 구입을 염두에 두고 있다면 다(多)주택보다는 장기 보유 가치가 높은 "똘똘한 한 채" 마련하라는 전략의 요지라 하겠습니다.

그리고 양도세 측면에서도 이런 전략이 유리할 수 있다는 말로 예를 들어보면 정부가 집 한 채 보유자에 대해서는 10년 보유 후 양도 시 양도차익의 80%를 공제해주기로 한 반면, 같은 금액으로 두 채 집을 샀다 한 채를 팔 경우엔 여전히 이 집 차익의 50%를 양도세로 징수하고 있기 때문으로 풀이하고 있습니다.




오늘의 현장보고!
강남권 입성을 바라보는 대기 매수자들은 저가로 매입 할 수 있는 시기를 마음껏 즐길 수 있는 기회가 현재라는 것을 알려드리고 싶습니다.

시장에서 바라본 향후의 재건축 전망은 더 이상 나빠질 것이 없다는 설들이 강하게 부각되고 있는 오늘, 한둘에 불과한 급매물로 하여금 추가 하락을 예상한다는 것은 오산이 될 수 도 있음을 암시하고 있습니다.

시장에서 시세는 항상 유동적으로 발전합니다. 하락과 횡보, 그리고 상승.
고가에 팔고 싶은 매도 심정과 저가에 사고 싶은 매수 심정은 불황과 호황기 언제나 존재하며 거래를 하기 마련입니다.

시세에서 1,2천만원 싸게 팔 수 있다면 급매물이 될 것이고 시세에서 1,2천만원 높게 팔 수 있다면 호가에 매도 한 것이 될 것이며, 매수가 원하는 시세는 항상 1,2천만원 시세 보다 싸게 산다면 저가에 매수 한다고 말할 수 있을 것입니다.

시장은 항상 희망과 실망이 공존하면서 부정과 긍정으로 나누어집니다.
부정적인 사고와 긍정적인 사고, 어느 쪽에서 생각하느냐에 따라서 삶에 가치가 분할 될 것입니다. 역발상적인 사고가 필요한 시기가 내일이 아닌 오늘이라고 볼 때 오늘을 직시하는 투자의 지혜가 필요한 날들의 현장보고입니다.

개포 재건축 현장보고는 매주 월요일 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.