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11.3대책이후 개포 재건축 현장보고!

지난 한주간은 매도, 매수 모두가 혼란스럽고 당황스럽던 한주가 아니었던가 싶습니다.
11.3 경제난국 극복 종합대책 발표이후 매도는 매물을 거둬들이기에 숨 가빠고, 매수는 시장 동향을 살피느라 분주했습니다.


호재와 악재에 민감한 재건축 시장이다 보니 재건축에 걸림돌이 됐던 규제들이 일시에 풀리면서 금융 불안에 따른 경기 침체로 낙폭을 키워가던 재건축 물건들이 호재에 힘입어 급매물은 사라지고 호가로 형성되는 시장 움직임을 보이고 있습니다.


오늘의 현장 보고를 말씀드리기 전에 먼저 요즘의 시세부터 살펴보겠습니다.

개포 주공1단지 11평(35㎡) 호가는 54,000~55,000만원 급매는 53,000만원
13평(42㎡) 호가는 69,000~70,000만원 급매는 68,000만원
15평(50㎡) 호가는 79,000~80,000만원 급매는 78,000만원
17평(58㎡) 호가는 98,000~100,000만원 급매는 97,000만원


개포 주공2단지 8평(26㎡) 호가는 43,000~44,000만원 급매는 42,000만원
16평(53㎡) 호가는 80,000~82,000만원 급매는 79,000만원
19평(62㎡) 호가는 95,000~97,000만원 급매는 94,000만원
22평(72㎡) 호가는 119,000~121,000만원 급매는 119,000만원
25평(82㎡) 호가는 142,000~145,000만원 급매는 140,000만원


개포 주공3단지 11평(35㎡) 호가는 55,000~56,000만원 급매는 54,000만원
13평(42㎡) 호가는 79,000~81,000만원 급매는 78,000만원
15평(50㎡) 호가는 98,000~100,000만원 급매는 97,000만원


개포 주공4단지 11평(35㎡) 호가는 53,000~54,000만원 급매는 52,000만원
13평(42㎡) 호가는 65,000~67,000만원 급매는 64,000만원
15평(50㎡) 호가는 88,000~90,000만원 급매는 87,000만원


상기와 같은 가격대로 시장은 규제완화 발표 전 보다 호가 위주로 각 평형별 약5,000만 원 정도의 상승세를 가져 왔습니다. 사실 요즘 같은 시장 상황에서 급매물이란 호가에서 1,000만 원 정도만 싸게 살 수 있어도 급매물이라 할 수 있는데 매수 입장에선 규제완화 발표 전의 시세를 찾다보니 본격적인 상승세로 접어들었다고 보기엔 다소 무리가 있을 성 싶습니다. 그러나 시장 흐름은 재건축에 기대 심리가 매도, 매수 모두에게 커지고 있다고 볼 때 하락장 보다는 횡보 내지 상승 장세로 접어들었다고 볼 수 있겠습니다.


아무튼 시장은 소형 평수에서부터 매물 품귀 현상을 보이고 있습니다. 이유인즉 소형 평수 의무비율이 예전에는 60㎡ 이하 20%, 60㎡초과∼85㎡이하 40%, 85㎡초과 40% 등 2ㆍ4ㆍ4 비율로 돼 있는 주택구성비율로 조성 되었습니다만 금번 완화책에서는 85㎡이하를 60% 짓도록 하는 기준은 그대로 유지하되 60㎡이하와 60㎡초과∼85㎡이하의 비율은 별도로 정하지 않고 지방자치단체가 자율적으로 정할 수 있게 함으로서 85㎡에 해당하는 주택을 받을 수 있다는 기대감이 커졌기 때문이랍니다.


또한 정부가 용적률을 법이 정한 한도까지 허용키로 함에 따라 1종 200%, 2종 250%, 3종의 경우 300%로 최대 90%포인트 늘어나게 됨으로서, 이번 재건축 규제 완화로 가장 큰 수혜가 예상되는 곳은 강남 개포 주공아파트 라는 확신과 더불어 저층 저밀도 재건축 단지는 용적률이 늘어나게 되면 조합원의 주택 면적은 물론 일반 분양분이 늘어 사업 수익성이 높아진다는 원인이 되기 때문입니다. 특히 강남 개포동 주공1단지는 저층 재건축 아파트의 대표적인 단지로서 현재 낮은 용적률로 인한 수익성 악화로 지난 2003년 조합설립인가를 받은 후 별다른 변화가 없었지만 규제완화 이후 본격적인 재건축 사업을 추구 할 수 있게 되었다고 하겠습니다.


물론 매수세는 이렇게 말들 합니다. 금융 불안으로 경기 침체가 가속화 되는데 지금은 집 살 때가 아니라고 말입니다. 그러나 경기가 활성화 되고 재건축이 본격화 될 때 는 투자의 기회는 사라지고 아쉬움만 남게 될 것입니다.
개포 재건축 아파트는 올 하반기부터 시세가 크게 하락했으며 지금이 매수 적기라 할 수 있겠습니다. 더구나 강남 입성 대기자라면 지금이 투자 적기가 아닐까 생각합니다.


오늘의 현장보고!
매도를 생각하는 분에게 매도를 권하는 것은 당연한 일이고, 매수를 생각하는 분에게 매수를 권하는 것은 당연한 일입니다만 시장 상황에 맞춰 매도, 매수에게 조언을 드리며 시장 참여를 권하고 싶습니다.


시장은 언제나 유동적이며 변화를 일으키고 있습니다. 상승장에서도 하락은 있게 마련이고 어렵고 힘든 시기도 있을 것입니다. 경기 침체로 인하여 이익 실현을 생각하는 사람이 있는가 하면, 경기 침체에도 불구하고 장기적인 안목으로 오늘 투자하는 사람도 있는게 시장의 오늘입니다.


투자를 생각하는 모든 사람들에게 필자는 꼭! 당부 드리고 싶은 말이 있습니다.
부동산 거래란 언제든지 할 수 있습니다만 매도, 매수의 적절한 시기와 때는 항상 당사자의 몫으로 남게 되어 거래를 하게 됩니다.


이익 실현을 추구하는 매도, 매수 모두에게 지혜로운 판단과 결정을 필요로 하는 거래를 생각 하십시오. 매도, 매수의 시기와 때를 결정짓는 것은 여러분의 몫입니다.

여러분의 몫으로 남게 되는 지혜로운 판단과 결정이 오늘의 현장보고가 되겠습니다.
개포 재건축 현장보고는 매주 월요일 대진부동산이 여러분에게 전해드립니다.