부동산 정보포털에서 거래포털로!

개포 재건축 하락의 심리적 저항선!

요즘의 경제 지표를 쳐다보기가 불안스럽고 두렵기까지 하다는 사람들이 많아졌습니다.
증시와 펀드의 폭락과 환율의 널뛰기 행보, 그리고 대출 금리의 고공 행진은 실물 경제에 까지 그 파급을 몰고 와 부동산 가격의 끝없는 추락을 만들고 있습니다.

2007년도 주가 2,000 포인트를 넘어 무지갯빛 환상에 사로잡혔던 11월에 국내 펀드는 물론 해외 펀드에 까지 은행 직원의 강압적(?)인 권유에 이끌려 여유자금과 가용자금을 몽땅 가입한 사람들과, 기관과 외국인 투자자들의 놀음에 증시에서는 없어서는 안 될 개미투자자들의 한사람으로 발목인 잡힌 사람들, 그리고 정부 정책에 절대적 신뢰를 보내며 대출을 미끼로 내 집 장만에 서둘렀던 사람들이 붕괴되는 자산 가치 자괴감에 빠져 밤잠을 못 이루고 고민스러운 나날 속에서 고통스러운 비명 소리를 내고 있습니다.

내적인 문제보다 외적인 문제들로 야기된 경제 사정이라고는 하지만 피부에 와 닿는 실물경제의 고통은 서민들의 생활을 금방이라도 요절을 내버릴 듯한 기세로 하루하루 급격한 변화를 일으키며 내일을 혼란스럽고 혼돈에 빠지게 만드는 요즘.
모든 사람들이 내 집에 대한 시세에 민감한 반응을 보이며 가격 하락이 어디까지 이어질지 궁금해 하며 걱정스런 말들이 쏟아져 나옵니다.

사실 요즘 부동산에 관한 다변화된 정보는 많은 전문가들로 하여금 듣게 됩니다만 지역적으로 국한되는 정보는 발품을 팔기 전에는 접하기가 어려운 실정이며 더구나 온라인과 오프라인에서 접하는 시세의 괴리가 크다보니 실질적으로 거래되는 시세에 대한 동향도 매우 중요한 점이 아닐까 생각이 됩니다.

따라서 개포지역에 속해 있는 분들과 개포지역에 관심이 있는 분들을 위하여 필자의 현장보고는 이런 분들에게 보다 정확하고 상세한 현장 소식을 전해드리려는 목적으로 일주일에 한 번씩 글을 올리고 있습니다만 요즘에 처한 경제상황에서는 어둡고 답답한 소식들로만 여러분을 찾아뵙는 듯 하여 마음이 무겁기만 합니다.

중개업을 하는 모든 사람들이 고객의 상담과 영업적 차원에서 자기개발에 노력하며 정치, 경제, 사회, 문화 등 다방면으로 많은 공부를 하며 영업에 임하고 있듯이 필자 역시 이런 과정 속에서 주제넘은 부동산 전반에 관한 평보다는 항상 지역적 흐름과 정보를 바탕으로 개포지구 재건축 현장의 소식을 잔솔하게 전달하고자 노력할까 합니다.


오늘의 현장보고!
부동산 시세는 전반적으로 지역적 이슈에 따라 시세 편차를 보일 수 있습니다만 개포지구 재건축 지역은 재건축에 대한 기대 심리로 정부 정책에 따라 시세 변동치가 여느 지역보다 더욱 크다고 볼 수 있겠습니다.

개포지구 내에서 재건축을 바라보는 단지가 많다보니 세대수 또한 많을 수밖에 없고 시장에서 유통되는 물량 역시 정책의 호재나 악재에 민감한 반응을 보이며 거래는 매우 유동적인 흐름을 타고 시세의 변곡점을 그리고 있습니다.

이런 과정을 거친 물량들의 변곡점을 분석해보면 침체기, 상승기, 하락기의 심리적 가격 저항선이 형성돼 있음을 볼 수 있습니다. 하락기에서 횡보장세를 보이며 거래가 없으면서 매도 물량이 급격히 감소된 시점이 바로 매도세의 심리적 가격 저항선이라 할 수 있는데 바로 이 가격 선에서 매수세가 접근하며 시세가 소폭의 반등을 보이며 등락이 거듭됐음을 확인 할 수 있었습니다.

물론 현 상황에서 이러한 분석이 아무 소용이 없을 수 있습니다만, 미국발 금융 불안에 따른 심리적 요인에서 발생한 부동산 시세의 급격한 하락은 매수세가 아닌 매도세의 저항선에 부딪쳐 더 이상의 하락을 허용치 않으리라 생각합니다.
사실 요즘 개포 재건축 단지에서 주공1단지 시세는 각㎡당 차이는 있겠지만 2005년 8/31일 부동산 안정을 위한 강력한 부동산 대책 발표이후 하락세를 보이던 시세와 같다고 볼 수 있습니다.

따라서 36㎡(11평형)은 45,000만원이 심리적 매도 시세 저항선으로 볼 수 있으며 42㎡(13평형)는 55,000만원, 50㎡(15평형)은 70,000만원, 58㎡(17평형)은 90,000만원이 강력한 매도 심리적 시세 저항선으로 형성돼 있음을 시세와 물량 분석으로 파악이 되고 있습니다.

경기 침체가 가속화되고 실물경제가 악화 된다고 가정 할 때 매도 시세 저항선은 아무 필요가 없겠지만 정부가 발표한 내수경기 부양책으로 재건축에 대한 규제완화가 언급된다면 재건축에 대한 투자 메리트가 되살아나면서 급반등은 어려울지라도 현 시세를 극복하기엔 충분 하리라 생각합니다.

요즘, 얼마면 살 수 있느냐 보다는 얼마면 팔 수 있느냐의 매도세 두드러집니다. 그러나 거래를 동반하지 않는 시세는 시세라 할 수 없으며 거래를 동반한 시세가 유지될 때 시세의 중심이 될 것입니다. 더 떨어질 것이라는 기대감에 매수세가 실종된 지금 입에서 오르내리는 시세는 매도나 매수세에게 도움이 안 될 것입니다.

매도의 심리적 가격 저항선이 급매물로서 한계점이 될 것이며 매수세가 매수를 생각하게 되는 가격이 될 것입니다. 초급매물이라는 명목 하에 시장에 끌려 나온 물건이 있는 한 매물이 매물을 부르는 상황은 계속 되겠지만 매도 시세의 한계점인 심리적 저항선에 도달한다면 매도는 기다리는 세월로 매도 생각을 접게 될 것입니다.
매도가 매수세에 끌려가는 시세는 한계가 있음을 간과해서는 안 될 것입니다.

또한 불안 심리가 최고점에 도달할 수 있는 시장 역시 한계가 있음을 생각해 봐야 될 것입니다. 매도의 심리적 가격 저항선에 부딪쳐 있고 시장은 최고의 불안 심리가 조성된 현재의 시장이 오늘의 현장보고가 되겠습니다.

개포 재건축 현장에서 매주 월요일 대진부동산이 여러분을 찾아갑니다.