[부동산뱅크 2008/09/12 - 조회:6,142]
중추가절(仲秋佳節)이 코 앞으로 다가왔다. 일가친척끼리 오랜만에 모여 안부를 묻거나 정을 나누며 이야기 꽃을 피우게 되는데, 이때 항상 빠지지 않는 화제가 바로 부동산 시장이다.
특히, 이번에는 ‘8.21 활성화 대책’과 ‘9.1 세제 개편’ 등 굵직한 부동산 정책들이 나와 시장에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 때문에 고향 방문을 겸해 시장 점검과 함께 내 집 마련까지 한다면 유익한 추석을 맞이할 수 있을 것으로 보인다.
클릭!스피드정보 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 지역별로 시장 분석과 함께 추석 이후 전망을 살펴보고, 고향 주변으로 분양계획이 잡혀져 있는 알짜 물량과 미분양 단지에 대해서도 소개한다.
▶추석 연휴 고향 부동산 챙겨볼까?
매년 집값이 꾸준하게 상승하긴 하지만 지난해 하반기부터 올해 상반기까지는 중소형 중심으로 집값 상승률이 높았다. 중대형의 경우 세금과 대출 규제 뿐 아니라 금리 상승까지 겹치면서 실수요자들이 접근하기 힘들었던 것으로 분석된다.
또한 신규 분양되는 아파트의 경우 입지 조건이 좋지 않았던 지역이 많았으며, 고분양가로 인해 기존에 있는 아파트들 중 입지가 비교적 좋고 저렴한 아파트로 수요가 몰렸다.
추석 이후 부동산시장과 관련해 김용진 부동산뱅크 본부장은 “세제 개편 발표시점과 시행 시기의 차이로 인한 거래 공백은 불가피하지만 10월 중순 이후 일부 매물이 나올 가능성이 큰 만큼 가격은 약보합세를 보일 가능성이 크다. 따라서 매도자 우위보다는 매수자 우위의 바이어 마켓(Buyer Market) 양상이 나타날 수 있어 실수요자들은 급히 서두를 필요가 없다”라 말했다.
부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 권역별로 최근 1년간 3.3㎥당 평균 매매가를 조사한 결과, △서울•경기•인천 포함 수도권 6.95%(1,151만→1,232만 원) △강원권 7.16%(302만→323만 원) △충청권 3.00%(416만→428만 원) △호남권 10.14%(283만→312만 원) △영남권 5.38%(455만→479만 원)으로 상승폭을 키운 것으로 나타났다.
특히, 호남권에서는 경제자유구역에 따른 개발과 2012년 세계엑스포 유치로 인한 도로•항만•호텔 등 인프라가 확충됨에 따라 전남 광양•여수•순천•전북 고창•군산 등이 꾸준히 올랐다.
강원권은 경춘선복선전철사업 등에 따른 영향에 힘입어 춘천지역 중심으로 두드러진 상승세를 보였고, 충청권은 올해 12월 경부고속철도(KTX) 쌍용역 개통과 더불어 아산신도시 개발 등으로 아산시와 천안시 쌍용동 일대가 오름세를 보였다. 또한 영남권은 교통환경과 산업단지 접근성이 좋은 부산 중심으로 거래가 활발했다.
김용진 부동산뱅크 본부장은 “심각하게 적체된 지방 미분양 아파트가 획기적으로 줄지 않는다면 지방 주택시장 활성화를 기대하기 어렵다. 수도권 규제 완화냐 지방균형발전이냐는 논란 속에 지방의 경우 인구 및 소득 감소로 유효수요 자체가 줄고 있기 때문이다. 또한 거주요건도 악재다. 하지만 울산 등 일부 광역시의 경우 임대사업자 요건 완화 및 3억 원 이하 양도세 중과세 배제 등의 조치로 뇌사 상태에서 어느 정도 회복될 가능성도 있어 오히려 투자 관점에서 접근할 필요가 있다”라 말했다.
▶시골집도 ‘귀한 몸’…개발 호재 풍부
정년을 앞두고 은퇴 후 고향으로 내려갈 계획이 있거나 부모님에게 편안한 보금자리를 마련해 드릴 생각이 있다면 이번 고향 방문 때 주변의 알짜 분양물량과 미분양 아파트에 관심을 가져보는 것도 좋을 듯 하다.
신경희 부동산뱅크 리서치센터 선임연구원은 “개발호재가 풍부하거나 산업단지로 수요층이 탄탄한 지역의 경우 집값이 꾸준히 상승세를 타고 있다”며 “이를 감안한다면 실수요자들은 장기적인 관점에서 입지, 전매제한, 자금 등을 고려해 청약에 나설 필요가 있다”고 말했다.
◇ 지방의 알짜 투자처 ‘택지지구’ 인기 있는 이유
올해 하반기와 연초에 아산신도시를 비롯해 지방의 유망 택지지구에 물량들이 쏟아진다. 택지지구는 계획도시로 도시가 구획별로 잘 정리돼 있으며, 편의시설•학교•공원 등이 새롭게 조성될 예정에 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있다. 또한 지하철•도로 등이 개설되면서 교통 개발에 대한 호재도 갖고 있어 향후 미래가치가 높아지기 때문에 알짜 투자처로 꼽히고 있다.
광주 수완지구는 140만평 규모의 택지지구로 광주 첨단•신창지구 등과 연계 개발되며, 평동산업단지•하남공단 등의 수요층이 풍부한 산업단지와도 가깝다. 이 곳 5-1블록에 부영이 116㎡ 단일형으로 총 449가구를 연내에 공급할 예정이다.
서남부신도시는 대전 서구와 유성구 일대에 조성되며 2011년까지 총 2만 3천여 가구가 들어설 예정이며, 주변으로 외곽순환도로 및 고속도로 등이 개발돼 교통 여건이 한층 좋아지게 된다. 또한 경부 및 호남고속도로, 경부선과 호남선 철도의 이용이 수월하다. 이 곳에서 신안이 128~264㎡ 총 540가구를 9월에 분양하며, 한라건설이 109~118㎡ 총 891가구를 11월에 분양한다. 또한 우미건설은 112~115㎡ 총 1058가구를 연내에 공급할 예정이다.
전남 여수 웅천지구는 2012년 세계박람회로 인해 엑스포 공원은 물론 호텔•종합병원•휴양시설 등 친환경주거시설을 갖춘 해양복합단지로 개발될 예정이다. 이 곳에는 신영이 1-1, 2블록에 128~247㎡ 중대형으로 총 966가구를 내년 상반기에 분양할 예정이다.
충남 아산 배방지구는 KTX 천안아산역을 이용해 서울로의 출퇴근이 30~40분이면 가능하고, 삼성전자 LCD공장 등 탕정산업단지가 인근에 위치해 있어 배후수요도 풍부하다. 이 곳에 STX건설이 4, 6블록에 129~170㎡ 총 797가구를 9월에 분양하며, 대한주택공사가 11블록에 98~111㎡ 총 825가구를 10월중에 공급할 예정이다.
충북 오송지구는 생명과학단지로 개발될 예정이며, KTX 오송역이 2010년 개통을 앞두고 있어 서울로의 접근성도 편리해 진다. 이 곳에 모아건설이 61블록에 109㎡ 단일형으로 총 400가구를 9월중에 분양할 예정이다.
◇ 지방 광역시 양도세 완화…3억원 미만 미분양 ‘눈길’
지방의 도 지역에 한했던 양도세 중과 부담이 이번 개선안을 통해 지방의 광역시까지 확대됐다. 따라서 부산•광주•대구•대전•울산 등의 주택이 공시가격으로 3억원 미만이면 양도세 중과대상이 안된다. 또한 지방에 공시가격 3억원 미만 주택을 1채 이상 보유하고 있다면 세금 부담 없이 임대사업을 할 수 있어 미분양 아파트에 눈여겨 볼 만 하다.
광주광역시에는 대한주택공사가 남구 진월동에 102~145㎡ 총 987가구 중 잔여분을 공급한다. 중대형임에도 불구하고 분양가가 2억원 대이며, 제2순환로 연결을 중심으로 광주 도심을 잇는 교통여건이 좋다. GS건설은 북구 신용동에 110~193㎡ 총 1140가구로 구성돼 있으며, 분양가는 110~116㎡는 3억원 미만, 165~193㎡는 3억원 대이다. ‘광주첨단자이’ 주변으로는 대형마트와 영화관 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
대구광역시에는 대우건설이 동구 각산동에 98~161㎡ 총 1071가구 중 잔여분을 공급하고 있으며, 현재 계약률은 95% 이다. 평균 분양가는 2억 2,720만~3억 1,200만원으로 일부 큰 평형대를 제외하고는 3억원 미만이다. 특히, 동구 주변으로는 혁신도시로 선정된 신서택지개발지구와 접해 있어 배후수요도 기대할 수 있다. 신창건설도 동구지역에 114~115㎡ 총 902세대 중 일부를 공급한다. 중대형임에도 분양가가 3억원 미만이며, 지하철 1호선 율하역이 가깝고, 단지 인근에 대형마트가 위치에 있다.
대전광역시에는 포스코건설이 중구 목동에 89~147㎡ 총 693가구 중 일부를 분양 중이다. 129~147㎡의 중대형을 제외하고는 분양가가 3억원 미만이며, 현재 계약률은 80% 이다. 전가구가 남향 위주로 배치돼 있으며, 단지 내에서 보문산 등을 감상할 수 있어 조망권이 뛰어나다.
부산광역시에는 롯데건설이 강서구 명지동에 109~179㎡ 총 1,122가구 중 5%의 잔여분만을 남겨놓고 있으며, 153~179㎡를 제외한 평형대의 분양가는 3억원 미만이다. 명지지구는 부산 서부에서 신도시로 떠오르는 지역이며, 바다 조망권도 확보하고 있다. 풍림산업은 서구 암남동에 110~198㎡ 총 239가구 중 일부를 분양 중에 있으며, 110㎡만 3억원 미만이다. 단지 인근으로 송도해수욕장이 있으며 주변 지역이 한층 개선될 전망이어서 쾌적한 주거 생활을 누릴 수 있다.
울산광역시에는 경남기업이 울주군 언양읍에 109~152㎡ 총 643가구 중 잔여분을 공급한다. 152㎡를 제외하고는 전 평형의 분양가는 3억 미만이며, 인근으로 언양시외버스터미널과 언양병원 등의 편의시설이 가깝고, 교육기관도 인접해 있다. 벽산건설은 북구 천곡동에 116~167㎡ 총 574가구 중 일부를 공급한다. 분양가는 167㎡는 3억 6,500만원이며, 116~117㎡는 3억원 미만이다. ‘벽산블루밍’ 주변으로 근린공원이 들어설 예정이며, 전가구가 남향 위주로 배치돼 있어 조망권도 탁월하다.
부동산뱅크 리서치센터 신경희 선임연구원 skh565@neonet.co.kr
