건대원룸촌, 수익률 최대 8%

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[부동산뱅크 2010/05/10 - 조회:30,711]

광진구 화양∙자양∙군자동 일대 단독주택지에는 원룸들이 즐비하다. 건국대, 세종대 학생수요가 꾸준하기 때문이다. 여기에 더해 지하철 2∙7호선 건대입구역과 5∙7호선 군자역 일대는 지하철을 이용해 강남권으로 출퇴근하는 직장인들의 수요까지 넘쳐나 전망좋은 임대사업지로 손꼽히는 지역이다.

건국대와 세종대 일대는 꾸준한 임대수요 덕분에 임대료도 지속적으로 상승하고 있다. 임대료가 상승하는 만큼 공급도 늘어나고 있는데, 현장의 중개업자들은 “최근 부동산 경기가 하락세를 보이자 투자자들이 원룸으로 눈길을 돌리는 경우가 늘어나고 있다”며, 투자문의가 지속적으로 이뤄지고 있다고 전한다. 실제로 현장에서는 단독주택을 리모델링하거나 재건축해 원룸을 짓고있는 곳도 쉽게 눈에 띈다.

투자문의는 주로 자산이 어느정도 마련된 50~60대 퇴직자들이 많은 편이다. 원룸은 한두개씩 보유하기 힘든 구조로 원룸용도의 건물을 통째로 매입하거나 단독주택 두세채를 매입해 재건축해야 해서 초기 투자비용이 만만치 않기 때문이다.

건국대입구역의 원룸은 건대로데오거리 주변에 밀집해 있다. 주로 단독주택 내부를 개보수해 방을 내주는 경우가 많은 편인데, 요즘은 리모델링을 하거나 재건축으로 원룸을 공급하는 경우가 늘어나고 있다.

지속적으로 늘어나는 공급에도 수요를 따라잡지 못해 공실률은 1% 미만 이었다. 하지만 올해 초 원룸 공실률이 10% 수준으로 늘어났다. 2월에 건국대에서 민자기숙사가 개관(961명 입주가능)하면서 기존의 기숙사와 합하면 총 3,070명을 수용할 수 있는 규모로 늘어났기 때문이다. 최근에는 늘어났던 공실률이 다시 떨어지고 있는데, 직장인들이 학생들의 빈자리를 채우면서 공실률이 5%대로 떨어졌다.

역세권의 33㎡(발코니확장 포함)에 풀옵션(냉장고, 세탁기, 에어컨, 침대) 기준 임대료는 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원 선이다. 건국대 학생들과 직장인들이 주수요층인 만큼 전철역과 건국대에서 7분 거리를 벗어난 곳에서는 최소 20%이상 낮은 수준에 월세를 내놓고 있다.

세종대 일대의 원룸은 지하철 7호선 어린이대공원역과 5,7호선 군자역 일대로 구분된다. 세종대 남측의 어린이대공원역 주변은 2종주거지역과 준주거지역이 섞여 있어 재건축을 통해 원룸을 내놓은 경우가 흔치 않다. 대부분 기존의 단독주택에 1,2층을 개보수해 방을 내주고 있다. 이 일대는 노후한 빌라와 다가구주택이 많아 재건축도 예정돼 리모델링이나 신축을 하지않고 있는 상태다. 하지만 세종대 접근성이 높아 세종대 학생들에게 인기가 높은 편이다.

5,7호선 군자역 일대의 원룸수요는 도심과 강남권에 출퇴근하는 직장인들과 세종대 학생들이 혼합된 곳이다. 특히 세종대 북쪽 일대는 단독주택지가 형성됐는데, 이 중 일부가 단독주택을 재건축해 원룸으로 건설되고 있다. 주택지 내부로 들어가보면 원룸으로 신축중인 공사현장을 쉽게 볼 수 있을 정도다. 이에 세종대 인근의 현대공인 강성기 대표는 “세종대 북측의 단독주택지는 주로 1종주거지로 묶여있어 원룸으로 재건축해 투자하는 경우가 많다”고 설명한다.

이 일대는 학교 규모가 큰 건국대보다 수요층이 탄탄하다는 평이다. 건국대 내부에는 아직 개발가능한 토지가 남아있지만 세종대는 기숙사를 신축할 만한 공간이 없어 지속적인 학생수요가 보장되기 때문이다. 어린이대공원역과 군자역 일대의 원룸 임대료는 33㎡(발코니확장 포함) 풀옵션이 보증금 1,000만 원에 월세가 50만 원 수준이다.

OTL건설 이충표 대표이사에 따르면 신축하게 될 경우 대지가격과 현재 건축비(풀옵션) 시세를 따져봤을 때 건대입구 로데오거리 주변의 수익률은 지가상승률을 제외하고 7~8%(세금제외)의 수익률을 기대할 수 있게된다. 이 외에도 세종대 남측과 군자역 일대는 6%대의 수익률이 예상돼 인근 중개업자들은 꾸준히 월세수익을 얻을 수 있는 노후대비책으로 적절하다고 평한다.