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[부동산뱅크 2008/12/30 - 조회:3,002]
다사다난했던 무자년(戊子年) 한 해의 끝이 며칠 남지 않았다. 매년 다사다난했던 표현과 함께 새해를 향해 소망을 빌어보지만 올해는 다사다난으로도 부족한 한 해가 아닌가 싶다. 특히 부동산 시장에서는 새 정부 출범에 걸맞게 새로운 정책들이 한 달에 한 번 꼴로 쏟아졌지만 시장은 요지부동이었고, 오히려 시장에 혼란만 가중시켰다는 수요자들의 비난이 거셌다. 우왕좌왕(右往左往)하며 조삼모사(朝三暮四)처럼 정책을 내놓더니 결국엔 노이무공(勞而無功)이 되고 말았다. 노이무공(勞而無功)이란, 온갖 애를 썼으나 아무런 보람이 없음을 의미한다.
2008년은 강남과 강북의 양극화 현상이 뚜렷했고, 무려 10여 차례나 발표된 정책으로 각종 세제 및 규제가 완화됐다. 그래서 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 2008년 부동산 시장의 한 해를 정리해 봤다.
1. 서울 강북권 ‘소형 아파트값’ 폭등
강남보다는 강북지역이, 대형보다는 소형이 아파트값의 상승을 주도했다. 새 정부 출범 이후 재개발•뉴타운 등에 대한 기대감과 경전철 개통 등의 개발 호재로 강북지역의 아파트값이 급등했다. 또한 대출 규제와 재개발 이주수요 증가로 강남보다는 비교적 저렴한 강북지역의 소형이 강세를 보였다. 최근 1년간 노원구 27.95%, 도봉구 23.78%, 강북구 14.29% 등이 상승 행진을 보이면서 ‘노도강’이라는 신조어까지 탄생시켰다. 강북권의 영향에 따라 경기북부지역의 아파트값도 큰 폭 상승한 것으로 조사됐다. 동두천시 56.45%, 의정부시 31.27%, 양주시 30.37% 등도 오름폭을 확대했다.
2. ‘버블세븐’ 아파트값 2년전으로 추락
고금리와 대출 규제 등으로 고가아파트에 대한 매입 부담과 잠실 입주폭탄•재건축단지 사업성 악화 등의 영향으로 버블세븐지역 아파트값이 약세를 보였다. 특히, 지난 9월에 터진 미국발 금융위기에 경기침체까지 맞물리면서 유동성을 확보하기 위해 금융권에서는 주택담보대출 금리를 인상했고, 이로 인해 대출비중이 큰 버블세븐지역에서는 급매물이 쌓이기 시작했다. 최근 1년간 버블세븐지역이 -7.96% 하락했으며, 지난 11월 첫주에 3.3㎡당가가 2,000만원이 붕괴되면서 낙폭을 확대해 지난 2006년 이전 수준로 회귀한 것으로 나타났다.
3. ‘총선효과’ 뉴타운•재개발 지분값 급등
지난 4월 총선에서 뉴타운•재개발 사업 공약이 난무하면서 주거환경이 열악한데도 불구하고 올 상반기에만 강북권 지역의 대지 지분값이 수천만 원씩 급등했다. 이른바 ‘총선효과’로 강남에 비해 뒤처진 강북지역에서 ‘묻지마 투기 열풍’으로 은평•도봉•용산•동작구 등에서는 매물이 회수되거나 지분쪼개기 등이 기승을 부렸다. 특히 뉴타운 후보지로 거론 된 노후 단독•다가구 주택 밀집지역에서는 조직적이고 대형화 된 기획부동산이 기승을 부리기도 했다.
4. 미분양 아파트 증가 ‘건설사 위기 봉착’
지난해 건설사들이 분양가상한제를 피하기 위해 분양물량을 대거 쏟아낸 결과 올해 공급과잉으로 미분양 아파트가 큰 폭 증가했다. 수요층이 두텁지 않은 곳에 고분양가로 물량을 내놓자 대부분의 단지에서는 청약률이 미달된 결과가 나타났다. 이에 따라 미분양 아파트가 적체된 건설사들은 유동성 확보를 위해 분양가를 인하하는 등 각종 혜택을 내놓기도 했다. 또한 정부에서는 미분양 아파트 해소를 위해 투기과열지구 및 투기지역을 해제하는 등 지난 6월 11일에는 지방 미분양 아파트 종합대책을 발표하기도 했으나 성과는 없었다.
5. 전매제한 앞두고 ‘오피스텔 청약 열풍’
오피스텔 전매제한을 앞두고 희소성이 부각되면서 서울과 수도권 중심으로 막바지 청약 열기가 높았다. 정부는 지난 9월 22일부터 서울•인천•수원•성남•안양•부천•고양•용인•안산(대부동 제외) 등 9개 시에서 분양 승인을 신청하는 100실 이상 규모의 오피스텔에 대해 소유권 이전 등기 때까지 전매를 제한하겠다고 발표했다. 이에 건설사들은 전매제한 조치 시행 전에 앞다퉈 오피스텔 물량을 쏟아냈다. 송도에서 분양된 포스코건설의 ‘센트로드’는 263실 분양에 총 3만 3,898건의 청약 접수로 평균 129대 1, ‘커낼워크’는 445실 분양에 8만 4,591건의 청약 접수로 평균 190대 1의 경쟁률을 기록했다.
6. 헌재, 종부세 일부 위헌결정…사실상 ‘무력화’
참여정부 시절 부동산투기 억제 명목으로 도입한 종부세가 지난 11월 13일 일부 조항에 대해 위헌 판결이 내려지면서 사실상 무력화됐다. 헌법재판소는 부부나 가족이 분산 보유한 주택의 지분을 모두 합산해 종부세를 부과하는 가구별 합산 조항에 대해 ‘위헌’결정을 내린 것. 이에 따라 가구별 합산에서 인별 합산으로 개정되고, 종부세 과세기준 중 1가구 1주택 부부의 과세기준을 9억원(6억원+기초공제 3억원)으로 상향 조정하는 방안이 국회를 통과했다. 하지만 이같은 종부세 위헌 판결을 둘러싸고 ‘부자들만을 위한 감세’라는 비난이 끊이지 않고 있다.
7. ‘역전세난’ 세입자 없나요?
강북권 지역에 재개발•뉴타운 등으로 이주 수요가 증가하면서 전세난이 심화된 가운데 하반기 강남권에 2만여 가구의 입주 쇼크로 주변 집값이 크게 떨어지면서 전세가가 급락했고, 이는 수도권 전역으로 퍼졌다. 결국 전세수요가 부족한 역전세난이 발생했다. 일부 지역에서는 대출까지 받아가며 전세금을 반환하는 사태까지 벌어지고 있으며, 세입자를 구하지 못해 전세금 반환이 어려운 경우 집주인들이 보증금을 깎아주며 재계약을 권하고 있다.
8. 한 달에 한 번 꼴로 ‘부동산 규제 손질’
참여정부 시절 만들어진 부동산 규제 정책들이 사라지거나 대폭 완화됐다. 부동산 거래 활성화를 위해 무려 10여 차례에 걸쳐 각종 부동산 정책들이 발표됐지만 오히려 수요자들의 혼란만 가중시켰다는 평가다. 1가구 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 기간이 단축되며, 중과 대상이던 다주택자의 양도세도 한시적으로 인하된다. 또한 종부세 과세기준이 상향 조정되고, 각종 재건축 관련 규제가 사라지거나 완화된다.
9. 대주단 가입 ‘건설사 살리기? 죽이기?’
정부는 일시적으로 어려움을 겪고 있는 건설사를 지원하기 위해 지난 4월 대주단 협약을 제정하고, 건설사와 지속적으로 협의를 진행했다. 대주단 협약을 적용 받은 건설사는 최대 1년간 금융권으로부터 채무상환유예를 받을 수 있지만, 가입하지 않은 건설업체에 대해서는 별도의 추가지원대책을 받을 수 없어 대출 만기시 원칙대로 20% 상환 등을 요구할 계획이다. 경기침체가 내년까지 이어질 것이라는 전망이 이어지자 시공능력평가 10위 내 대형 건설업체의 참여가 잇따르면서 대주단 가입을 신청한 건설사는 38개사로 37개사가 협약 적용 대상으로 승인 받았다.
10. 미국發 금융위기 ‘집값 대폭락’
지난 9월 미국 투자은행 리먼브라더스 파산, 메릴린치 매각, AIG의 긴급자금 지원 등의 미국발 금융위기가 국내 금융시장과 실물경제에 악영향을 미치며 집값이 하락세를 면치 못하고 있다. 버블세븐지역은 거품이 붕괴되면서 30∼40% 이상 하락한 단지가 속출했으며, 집값 상승을 견인했던 서울 재건축 아파트는 지난 11월 마지막주에 3.3㎡당가가 3,000만원이 붕괴되면서 낙폭을 확대했다. 특히, 강남 3구 재건축 아파트값의 심리적 지지선이 무너지면서 거래가 실종됐으며, 상반기 상승세를 타던 강북권 지역도 하락세로 돌아서면서 부동산 시장이 급속히 얼어붙었다.
<부동산뱅크 리서치센터>
