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[부동산뱅크 2011/02/23 - 조회:7,125]
불과 몇년 사이에 급부상한 한 민간연구소의 논지의 요지는 연일 버블과 더블딥을 부르짓고 있다. 버블과 더블딥에 대한 이론이 굳이 새로운 이론이 아님에도 불구하고 현장 실무경험없이 주기적으로 탁상공론식 자료를 생성하는데 다소 정치적인 색깔까지 덧입혀져 있다. 부동산 분야에 ‘햇병아리’ 라고 할 수 밖에 없는 이들이 운영하는 블로그나 책자를 보면 수십년째 현장과 학계에서 활동하는 전문가들의 의견은 깡그리 무시하고 모두 엉터리나 투기꾼이라고 싸잡아 비난하고 있을정도다.
폭락론자들의 주장은 일부는 맞는 부분이 있지만 현실감각이 떨어지는 이론과 논리로 본인의 의견만 강하게 고집하는 마치 칭얼대는 어린 아이들 같다. 일부 버블론자들의 활동을 유심히 살펴보면 진정 우리나라 경제와 서민들을 위하는 것보다 향후 그들의 정치적인 입지를 넓히려는 사전선거운동으로 비쳐지기까지 한다.
이들의 말을 신봉한 서민들은 집값하락 기대감으로 매수를 미루고 전세만을 고집해, 결국 오른 전세값을 감당하지 못하고 힘들게 반전세나 월세를 전전하고 있다.
그들은 부동산 가격이 떨어져야 소비가 늘어난다고 주장하고 있는데 일부 맞는 부분도 있다. 하지만 부의 효과 (wealth effect) 측면에서 오히려 부동산과 주식 같은 자산가치가 증가하면 소비가 증가한다는 경제학의 A,B,C 와 국가의 통계자료도 삐딱한 시선으로 그들의 입맛대로 가공시키고 있다.
그들은 인터넷이나 트위터와 같은 사이버 공간에서는 자유롭게 토론하는 문화를 평등하게 소통하는 직접 민주주의의 이상향으로 여긴다. 하지만 '링크(Linked)'의 저자인 미 노스이스턴대(大)의 앨버트 라즐로 바라바시 교수는 사이버 공간이 평등주의적 유토피아와는 거리가 멀다는 사실을 발견했다. 그는 사이버 공간이 극소수의 '허브(hub)'가 지배하는 아주 불평등한 네트워크라고 설명한다. 사이버 공간은 소수 선동가들이 그들의 구미에 맞는 사람들만을 소통과 평등이라는 이름으로 엮은 디스토피아(Dystopia•이상향의 반대) 세상일수도 있다.
집값하락시 , 서민들이 오히려 피해 볼수도
현장을 깊숙히 모르고 실무 경험이 없이 타 기관에서 나온 통계 자료를 본인들 자료인양 재가공해 탁상공론만 일삼는 부동산 폭락론자들도 우리 모두에게 도움이 되지 못한다.
이들은 주로 현장을 모른 채 주로 미국이나 일본등의 발표된 사례를 여기저기서 취합해 짜맞추 듯 자료를 가공하고 있다. 우리와 같은 아시아 국가이면서 주택보급율이 100% 넘고 땅덩어리가 좁은 싱가포르나 홍콩의 부동산 가격이 상당히 고가로 형성되고 있다는 점은 설명하지 못하고 있다. 특히 필자가 얼마전 싱가포르와 홍콩에 직접 날아가 확인한 결과 , 부유층이 많이 고급주거지일수록 고가의 부동산들이 즐비했다.
이들은 10여년 전부터 부동산 대세 하락론이 제기하면서 최근까지도 반복적인 행태를 보이고 있다. 10여년 전부터 줄기차게 부동산버블론을 언론과 방송에서 줄기차게 주장했던 모 민간 경제 연구소의 한 연구원은 결국엔 신뢰를 잃어 어느 순간 시장에서 잊혀졌다.
만약 부동산에 버블 잔뜩 끼어 있다면 연일 ‘부동산 폭락 굿판’을 벌이는 것보다 경제에 무리가 가지 않게 시간을 가지고 순차적으로 빠질 수 있도록 대안을 제시하는 게 바람직하다. 경쟁적으로 여기저기 널려져 있는 자료 가공해 생성하는 것은 그만 두어야 한다. 버블을 논하기 전에 우선 책상에서 일어나 직접 현장에 나가서 아파트뿐만 아니라 버블과 관계없고 버블이후에도 일본에서 인기를 끌고 있는 아파트외 부동산 상품을 언급하는게 더 전문가스럽게 보일런지도 모른다.
버블론자들의 바람대로 부동산가격이 급락하게 되면 주식폭락, 금융기관 파산으로 그들이 싫어하는 자산가들보다 오히려 최하층인 서민부터 타격을 받는다는 것을 IMF 를 경험한 우리나라 국민들은 누구나 알고 있다. 만약 이런 사태가 온다면 연일 버블기우제를 지내는 ‘부동산 폭락론자들’의 책임도 크다고 할 수 있겠다.
필자의 소신은 궁극적으로 부동산 폭등과 폭락을 바라지도 않고 그렇게 되서도 안 된다는 입장을 견지하고 있다.
평소 잘아는 업계 전문가분이 사석에서 한 말이 대폭등이나 대폭락을 예언하기 전에 오히려 더 깊이있게 음미해볼 가치가 있어 원문 그대로 인용해 본다.
세상사가 그렇듯 부동산시장도 복잡다단하다. 부동산 가격에 영향을 주는 변수들이 얽히고 설켜 갈피를 잡기가 어렵다. 여러 변수들도 가만히 있는 것이 아니라 변화무쌍하게 움직인다. 부동산시장의 작동 원리는 단순한 1차 방정식이 아니라 고차원 방정식이다. 그래서 부동산시장의 흐름을 정확하게 읽어내고 전망하기란 녹록한 일이 아닌 것 같다. 부동산시장의 균형적인 변수 읽기의 미덕이 중요한 이유도 이 때문이다.
일반적으로 분석(analysis)과 주장(opinion)은 엄연히 다르다. 아침 신문을 받아보면 사설(주장)과 일반 기사(분석)는 구분돼 있다는 것을 알 수 있다. 분석 행위는 객관적인 표현이고, 주장은 주관적인 표현이다. 그런데 주장과 분석을 구분하지 않고 쓰는 글들이 너무 많다. 나의 주관적인 주장을 객관적인 분석으로 포장한 글들은 얼마나 많은가. 이러한 경향은 일종의 ‘확인 편향’(Confirmation bias)에서 비롯된다.
주어진 정보를 자신이 이미 결정한 의견에 꿰맞춰 해석하려는 것이다. 확인편향에 빠지면 자신의 주장을 확인하는 근거만 찾을 뿐, 반대되는 내용은 애써 무시한다. 결론을 내놓고 이에 필요한 팩트(fact)를 동원해서 갖다 붙이는 꼴이다.
대체로 대폭락과 대폭등과 같은 극단적인 전망은 1차 방정식과 같은 단선적인 사고에서 비롯된다. 한쪽 변수를 과대 포장해서 생긴 것이다.일각에서 제기되는 부동산 버블 붕괴론은 일종의 ‘과잉 일반화의 오류’에 속한다. 국지적인 주택가격 부풀림 혹은 버블현상을 두고 전국 주택가격이 다 그런 경향이 있는 것처럼 주장하는 오류다. 그리고 설사 부동산에 거품이 형성됐다고 해도 거품이 반드시 붕괴로 이어지는 것은 아니다.
‘대학자들을 만나 전망에 대해 물으면 단도직입적으로 말하지 않는다. 몰라서가 아니다. 예측 불가능한 다양한 변수들이 나타날 수 있어 신중한 태도를 보이는 것이다. 그래서 학식이 많은 사람일수록 말을 할 때 목소리톤을 낮춘다. 말은 겸손하며 얼굴빛은 온화하다.
이분법적 논리로 남을 공격하거나 비난하지 않는다. 하지만 극단적인 전망을 하는 사람들은 남을 거칠게 무너뜨리는데 쾌감을 느낀다. 인간에 대한 기본적인 예의를 빠트린다. 넉넉한 인품과 남에 대한 배려를 찾아보기 힘들다. 논쟁 이전에 사람에게 정작 중요한 덕(德)이 안 보인다. 참으로 안타까운 일이다..’
마지막으로 최근에 발간된 부동산 경제서적중 좋은 구절이 있어 소개한다. 우리나라에서는 분양대행업자, 컨설팅업자, 개발업자 등이 부동산 전문가를 겸하는 경우가 많다.
부동산학이 임장학문인 만큼 풍부한 현장 경험이 중요한 덕목이긴 하지만 사업의 이해관계에서 자유롭지 못한 것은 현실이다. 하지만 부가가치를 생산하지 않은 사람들이 생산자를 순수하지 못하다고 폄하하는 것은 지극히 잘못된 것이다. 생산하지 않는 자들은 자신의 깨끗함을 내세우며 생산자를 공격한다. 논일을 다녀온 농민에게 바지에 흙이 묻었다고 나무라는 격이다.
논일을 하지 않는 사람은 바지에 흙이 묻지 않는다. 부가가치를 왕성하게 생산하는 사람들은 남을 나무랄 시간적 여유가 없다. 비 생산자들은 자신과 다르다는 이유로 생산자의 작은 흠집을 침소봉대해서 매도한다. 우리나라에서는 비 생산자들의 목소리가 너무 큰 게 문제다.
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