부동산 정보포털에서 거래포털로!

조망권

[부동산뱅크 2005/12/06 - 조회:25,263]

정부의 8.31대책 발표 후 아파트값 빠지는 소리가 곳곳에서 들려오고 있다. 주택 보유 및 양도세제 강화로 중무장한 부동산 대책 앞에서 하나 둘씩 아파트값이 주저 앉고 있는 양상이다. 그러나 이에 아랑곳하지 않고 값이 전혀 빠지지 않거나 오히려 뛰어오르는 단지가 있다. 이들 아파트는 한강조망, 중대형, 역세권, 학군 등을 호재로 그동안 가격 상승을 이끌어 온 블루칩 단지들이다. 특히 8.31대책 후 실수요 위주로 시장이 재편될 공산이 커지면서 불황에 강하고, 상승기 오름폭이 큰 이들 블루칩 단지들의 몸값이 더욱 치솟을 전망이다.



아파트를 큰 평수로 갈아타거나, 2주택 중과세를 피해 주택을 처분할 계획을 갖고 있는 실수요자들이라면 오히려 가격 오름세가 주춤한 지금이 이들 블루칩 단지를 잡을 수 있는 호기라 할 수 있다.



이에 대한민국 부동산표준 ㈜부동산뱅크는 8.31대책 이후에도 끄떡없는 블루칩 단지를 테마별로 10곳씩 엄선, 4회에 걸쳐 연재한다. [편집자 주]



정부의 계속되는 규제책으로 아파트값이 미끄러지고 있다. 그러나 강, 산, 공원 등 조망권이 뛰어난 블루칩 아파트의 가격은 주변 아파트보다 높은 시세를 형성하는 것은 물론 쉽게 하락하지 않는다. 불황에서 빛을 발하는 조망권 아파트를 찾고 투자가치를 짚어본다.



한강조망



조망권의 으뜸은 한강조망이라 할 수 있다. 강변에 위치하고 있는 단지의 경우 대체로 인근 아파트들에 비해 가격이 높게 형성돼 있다. 또 같은 한강조망 단지라 해도 조망 정도에 따라 가격차이가 천차만별로 아파트 가격에 조망권 비중이 날로 치솟고 있는 실정이다.



용산구 이촌동 GS한강자이= 용산구 이촌1동 GS한강자이는 아파트값을 결정짓는 한강 조망의 영향력을 보여주는 대표적인 단지다. 한강을 바라볼 수 있는 107동 65평형의 경우 매매가가 19억 4,000만 원 선에 형성돼 있는 반면 한강이 보이지 않는 동의 같은 평형 매매가가 13억 4,000만 원 선으로 조망에 따라 6억 원 가량의 시세 차를 형성하고 있다. 동별로는 65평형과 77평형으로 구성돼 있는 107동, 108동과 76평형, 79평형으로 이뤄진 109동, 110동에서 한강을 전면에서 내려다 볼 수 있다. 특히 한강 조망이 뛰어난 것으로 알려진 109동 79평형의 경우 25억 2,000만 원 선까지 호가가 올라 있다. 이촌동 전체 아파트 값이 지난 3주 간 0.18% 하락한 동안 GS한강자이 평당가는 2,600만 원 선을 꾸준히 지키고 있다.



이 아파트는 지난 2003년 4월에 입주한 단지로 지상 14~25층, 27평형~93평형 656가구로 이뤄져 있다. 한강시민공원과 용산가족공원 사이에 위치해 있어 주거환경이 쾌적하고, 신용산초, 용강중, 중경고 등이 인접해 교육환경도 좋은 편이다. 지하철 4호선 이촌역이 도보 5분 거리에 있다.





성동구 옥수동 중앙하이츠= 지상 9~21층, 10개 동 774가구로 이뤄진 중앙하이츠는 101동~104동에서 한강 조망이 가능하다. 101동의 경우 전 층에서 한강을 바라볼 수 있다. 104동의 경우 단지 배치 상 한강과 가장 가까운 곳에 위치해 있어 한강 조망이 가장 좋은 편이다. 한강 조망은 같은 단지에도 매매가에 영향을 미쳐 한강이 보이지 않는 동과 조망 가능한 동의 매매가는 크게 1억 원까지 차이가 난다.



현재 한강을 바라볼 수 있는 102동의 32평형은 4억 7,000만 원 선에 거래되고 있으며 조망되지 않는 동의 경우 3억 2,000만 원에도 매물이 나오고 있다. 지난 8월 초 대비 옥수동 일대 전체 아파트값은 0.27% 상승했으나 이 단지의 상승률은 이보다 약 2배 가량 높은 0.53%의 오름폭을 나타냈다. 평형별로는 32평형이 8월 초 4억 1,000만 원에 거래되던 것이 현재 500만 원 오른 4억 1,500만 원 선에 매매되고 있다.



이 아파트는 한강 조망권과 달맞이봉 공원을 걸어서 이용할 수 있는 등 주거쾌적성이 뛰어나 입주민들 사이에 만족도가 높아 급매물이 거의 나오지 않는 게 특징이다. 따라서 현재도 가격이 쉽게 하락하지 않고 있다. 지하철 3호선 옥수역에서 도보 3분 거리의 역세권 단지로 옥정초, 옥정중을 걸어서 통학할 수 있다.



광진구 구의동 현대프라임= 현대프라임은 인근 현대 5단지, 극동아파트 등과 더불어 강북의 한강조망 대표단지다. 총 15개 동 중 47평형으로 구성돼 있는 13동, 14동과 67평형으로 이뤄진 12동, 15동의 경우 모든 층에서 한강이 내려다 보인다. 전면 조망은 가능하지 않지만 32평형으로 구성된 11동에서는 3, 4호 라인이 한강을 바라볼 수 있으며 25평형으로 구성된 1동에서는 8, 9, 10호 라인에서 한강 조망이 가능하다.



지난 1997년 입주한 단지로 1,592가구 규모의 대단지를 형성하고 있다. 인근 지하철 2호선 강변역이 걸어서 5분 거리에 있으며 롯데마트, 테크노마트가 가까워 이용이 편리하다. 인근에 있는 광남중•고를 통학할 수 있어 교육환경이 좋은 편이다. 8.31대책 발표 직전 1,251만 원 선이던 구의동 아파트 평당가가 현재 1,244만 원 선에 형성돼 있다. 이에 비해 현대 프라임 단지는 8.31대책 발표 전후의 가격 변동이 보이지 않아 안정적인 시세를 형성하고 있다. 현재 한강조망이 가능한 67평형의 매매가는 12억 원 선에 매매되고 있다.



마포구 신정동 서강LG아파트= 지난 1999년 입주한 단지로 538가구 규모로 이뤄져 있다. 지하철 6호선 광흥창역에서 걸어서 4분 거리에 있다. 서강초, 신수중 등을 통학할 수 있으며 홍익대학교, 서강대학교 등이 인근에 있다. 편익시설이 드물어 신촌역 인근 그랜드마트를 이용해야 하는 것이 단점이다.



서강LG는 총 6개 동 중 103동, 104동, 105동, 106동에서 한강 조망이 가능하다. 특히 한강을 마주보고 있는 103동의 경우 4층 이상부터 전면 조망이 가능하다. 조망 정도와 층에 따라 가격이 다르나 한강이 조망되는 경우 가격이 높게 형성돼 있는 편이다. 또 8.31대책 이후에도 아파트 가격의 내림세가 형성되지 않은 채 제자리를 지키는 등 안정적인 추이를 나타내고 있다. 한강조망이 가능한 105동 20층 45평형의 경우 7억 5,000만 원에 거래됐으나 한강이 보이지 않는 동, 45평형의 경우 4억 선에 매매되고 있어 한강 조망 프리미엄에 따라 2억 5,000만 원 가량 차이가 나고 있다.



천 조망



최근 청계천이 새롭게 조성되는 등 하천에 대한 이미지가 긍정적으로 변하면서 하천 조망권이 새롭게 주목 받고 있다. 이미 쾌적한 공간으로 변한 탄천, 중랑천 등도 한강 조망권을 대체하는 아파트 프리미엄 재료로 부상하고 있다.



송파구 잠실동 우성1,2,3차= 지하철 2호선 종합운동장역이 걸어서 3분 거리에 있는 역세권 단지다. 아주초, 정신여중, 정신여고 등을 통학할 수 있다. 롯데백화점 현대백화점 등을 이용할 수 있다. 지난 1981년 입주한 1,942가구의 대단지로 12~15층, 26~53평형의 다양한 평형대로 구성돼 있다. 아시아공원, 잠실공원, 한강시민공원과 인접해 주거환경도 쾌적한 편이다.



잠실 우성1,2,3차의 가장 큰 장점으로는 탄천 조망을 꼽을 수 있다. 32평형으로 구성돼 있는 26동과 45평형으로 이뤄진 29동의 경우 탄천을 거실에서 내려다볼 수 있다. 32평형과 45평형으로 이뤄진 27동은 1, 2, 5호 등 일부 라인에서 조망 가능하다. 탄천변과 맞닿은 곳에 동이 배치되어 있어도 거실에서 조망되지 않는 동이 있다는 점도 유의해야 한다. 천과 인접해 있으나 32평형으로 구성된 5동과 15동의 경우 주방에서 탄천을 볼 수 있으며 26평형으로 구성된 10동과 11동 19동 역시 주방에서 조망 가능하다. 이 같은 탄천 조망권은 8.31대책 등으로 하락세를 면치 못하고 있는 잠실동 주변 아파트와 달리 우성 아파트 강세를 이끌고 있다.



8.31 대책 이후 현재까지 잠실동 전체 아파트 평당가가 61만 원 하락해 2,406만 원에 형성돼 있는 반면 잠실 우성단지의 평당가는 8.31대책 전 2,077만 원 선이던 것이 10만 원 가량 오른 2,087만 원에 형성돼 있다. 현재 우성 아파트 45평형은 9억 8,000만 원 선에 매매되고 있으며 탄천 조망이 가능한 동의 경우 같은 평형이 10억 2,000만 원 선에 거래되고 있다.



동대문구 장안동 현대홈타운= 단지 전체의 70%가구가 중랑천 조망이 가능하다. 101, 103동의 경우 전면 중랑천을 바라볼 수 있으며 105동과 115동 117동, 109동, 118동은 부분 조망이 가능하다. 8.31 대책 이전 대비 현재 장안동 전체 아파트 값이 0.19% 가량 하락한 것에 비해 현대홈타운의 경우 같은 기간 동안 매매가 변동 없이 안정된 시세를 형성하고 있다. 현재 이 아파트의 42평형은 4억 1,000만 원~5억 원 선에 매매되고 있다.



지하철 5호선 장한평역이 걸어서 10~15분 가량 소요되는 등 이용에 불편함이 예상되나 장한로, 동부간선도로가 인접해 있어 교통은 좋은 편이다. 입주한 지 2년에 접어드는 단지로 2,182가구 규모의 대단지다. 인근에 장안평근린공원이 있으며 까르푸 등을 걸어서 이용할 수 있다.



산 조망



아파트 단지 인근에 산이 있다면 자연공원, 산책로 등으로 이용할 수 있을 뿐만 아니라 맑은 공기와 경치 등 쾌적한 주거환경을 만끽할 수 있다. 특히 산 조망까지 가능할 경우 입주민들의 만족도가 높아 불황에도 아파트 가격이 쉽게 내려가지 않는 장점이 있다.



은평구 불광동 현대홈타운= 북한산을 뒤로 끼고 있으며 인왕산도 멀리 보이는 입지를 갖추고 있다. 33평형으로 구성된 110동과 26평형으로 이뤄진 106동의 경우 북한산이 훤히 내다 보이며 101동, 106동, 107동, 108동, 111동의 경우 부분 조망이 가능하다. 현대홈타운의 경우 8.31대책 등의 영향에서 비껴나 전 평형 아파트 값이 움직임을 보이지 않은 채 안정적인 시세를 형성하고 있다.



그러나 같은 단지 내에서는 조망 여부에 따라 매매가가 2,000만~3,000만 원 정도 차이가 난다. 현재 현대홈타운 33평형의 매매가는 3억 5,000만 원 선에 형성돼 있다. 작년 6월 입주한 단지로 총 662가구, 25평형, 33평형, 42평형으로 구성돼 있다. 지하철 6호선 불광역에서 걸어서 3분 거리에 있다. 동명여고, 불광초교, 대은초교 등으로 통학할 수 있다. 북한산국립공원이 단지 뒤편에 위치해 있어 산책로로 이용할 수 있다.





강서구 등촌동 현대아이파크= 현대아이파크는 입주한 지 2년에 접어드는 1,363가구 규모의 대단지로 31평형, 45평형, 51평형, 61평형, 89평형으로 구성돼 있다. 이 단지의 25개 동 중 약 11개 동에서 봉제산 조망이 가능하다. 301동의 경우 전 층에서 봉제산을 볼 수 있으며 106동, 117동, 118동, 119동과 120동, 203동의 경우 5층 이상에서 봉제산 전면 조망이 가능하다. 124동, 125동과 201동, 202동의 경우 10층 이상에서 위치에 따라 부분적으로 산을 내다볼 수 있다. 이 같은 조망권은 아파트 가격을 형성하는데 큰 몫을 하고 있다.



8월 초 935만 원 선이던 등촌동 전체 아파트 평당가는 929만 원으로 하락한 반면 현대아이파크 61평형의 평당가는 8.31대책에도 불구하고 오히려 같은 기간 동안 148만 원 오른 1,516만 원 선에 형성돼 있다. 또 이 단지로 걸어서 5분 거리에 지하철 9호선이 2007년 개통 예정에 있어 수혜가 예상된다. 등촌초, 백석중, 영일고 등을 통학할 수 있으며 등촌시장을 걸어서 이용할 수 있다.



공원 조망



공원 조망도 그린조망에서 빼놓을 수 없는 요소다. 탁 트인 전망과 조경 등을 감상할 수 있을 뿐만 아니라 산책로 등으로 이용할 수 있어 최근 들어 인기가 치솟고 있다. 서울에서는 올림픽공원, 독립공원, 한강시민공원, 월드컵공원 등에 있는 주변 아파트가 그 대표적인 공원 조망권 수혜아파트라 할 수 있다.



송파구 오륜동 올림픽선수촌= 지난 1989년 입주한 5,540가구의 대단지로 25평형~64평형으로 구성돼 있다. 이 아파트는 단지 뒤편에 남한산성 주변 등산로가 놓여있어 주거환경이 쾌적하다. 특히 단지 앞으로 43만평 규모의 올림픽공원이 있어 뛰어난 공원 조망권을 확보할 수 있다. 아파트 내에서는 301동, 303동의 8, 9층 이상에서 올림픽공원을 부분적으로 볼 수 있다. 40평형대로 구성된 101동, 102동, 202동, 205동, 208동, 302동에서는 공원을 전면 조망 가능하다.



지하철 5호선 올림픽공원역을 끼고 있는 초역세권 단지이며 보성중•고, 창덕여고 등이 인접해 있어 교육환경도 좋은 편이다. 대단지인 만큼 단지 내 상가가 잘 발달돼 있어 생활편익성도 뛰어나다.



이 아파트는 대단지와 학군, 공원 조망권 등을 재료로 강세를 형성하고 있다. 현재 이 단지는 8.31대책 발표 이 후에도 시세의 변동이 보이지 않고 있어 주변 하락세를 기록하고 있는 단지들과 대비되고 있다. 송파구 전체가 8.31대책 이후 2.26% 하락한 것에 비해 이 단지는 대책 전 후의 별다른 시세 움직임을 보이지 않고 있다. 현재 올림픽선수촌 아파트 40평형은 8억 5,000만 원에 거래되고 있다.



서대문구 현저동 독립문극동= 지하철 3호선 독립문역과 4분 거리인 역세권 단지다. 1,900가구 규모의 대단지이며 14개 동 15~23층으로 이뤄져 있다. 독립공원 조망이 가능한 동은 108동, 110동, 111동과 112동이며 전망이 트여 있어 거실을 통해서 시내 조망이 가능하다. 또 작은방과 주방을 통해서 독립공원과 안산을 바라볼 수 있다. 공원조망이 가능한 동은 다른 동 에 비해 매매가가 3,000만 원 가량 높게 형성돼 있다. 독립문극동을 비롯해 무악현대, 독립문삼호 등 독립공원 조망이 가능하고 역이 가까운 거리에 위치해 인기가 높다. 8.31대책 등 악재 속에서도 현저동 아파트값은 8월 초 대비 0.67%가량 올랐으며, 특히 독립문극동 매매가는 이보다 0.1% 더 높은 0.77%의 상승폭을 보였다. 현재 독립문극동 39평형은 4억 2,000만~4억 5,000만 원 선에 거래되고 있다.



부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >