금융연 "지방 미분양 주택 문제, DSR 규제 완화로 해결 어렵다"

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[연합뉴스 2025/04/14 - 조회:35]

(서울=연합뉴스) 민선희 기자 = 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화로 지방 미분양 주택 증가 문제를 해결하는 데는 한계가 있다는 분석이 나왔다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 13일 '지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응' 보고서에서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 고금리 장기화, 분양가 급등, 공급과잉 등 영향으로 2022년 이후 비수도권과 수도권 일부 지역을 중심으로 미분양 주택이 증가했다.

특히 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양은 비수도권을 중심으로 계속 늘어 지난 2월 말 기준 2만3천722호로, 전체 미분양의 33.7% 수준까지 급증했다.

연구원 패널회귀분석 결과 주택공급 증가율, 재고 주택 가격 대비 신축 분양 가격 비율, 시장 금리 등이 전체 미분양 주택 증가율에 유의미하게 영향을 미친 것으로 나타났다.

주택공급 과잉과 높은 분양가가 비수도권 미분양 주택 증가의 주된 원인으로 작용했다는 뜻이다.

신 선임연구위원은 "지방 미분양과 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양가로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 DSR 규제 완화가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것"이라고 예상했다.

실제로 금융감독원의 2024년 말 기준 '지역별 주담대 평균 DSR 현황'에 따르면 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR(신규대출 기준)은 28.83%였으며, 6대 광역시 중 비율이 가장 높은 울산도 27.65%로 정부 규제 비율 40%를 밑돌았다.

신 선임연구위원은 "지방 미분양 증가와 자금조달 상 규제 연관성이 크지 않은 것으로 보인다"며 "DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐 아니라, 정책 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다"고 지적했다.

그는 지방 미분양과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 문제 해결을 위해서는 건설사의 자구노력을 전제로 한 PF 사업 정상화와 지역별로 특화된 공급관리 대책이 우선돼야 한다고 강조했다.

그러면서 결국 지방 부동산 시장을 활성화하려면 거점도시 육성을 통한 교통망, 병원, 교육 등 인프라 확충과 특화 산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법이 될 것이라고 덧붙였다.

ssun@yna.co.kr

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