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[부동산뱅크 2008/11/11 - 조회:7,428]
최근 상담을 보면 30대 초반의 가정을 가진 세대주들이 청약통장을 유지해야하는가에 대한 의문을 가진 분들을 심심찮게 보곤 한다.
그도 그럴 것이 청약가점제가 시행되면서 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길고 부양가족수가 많을수록 당첨확률이 높아지는 구조하에서 30대 초반이라면 무주택기간이 만 30세부터 기산돼 청약가점이 낮아져 유망분양물량의 당첨을 바라기 힘들기 때문이다.
하지만 당첨확률이 아주 없는 것은 아니다. 가점제가 적용된다 하더라도 전용면적 102㎡이하인 분양물량은 75%를 가점제에 의해 선별해 뽑고, 나머지 25%를 추첨제로 하게 돼 당첨확률이 전무하지는 않다. 또한 분양면적이 102㎡ 초과인 경우에는 상대적으로 분양가격도 높아질 수밖에 없어 부담이 늘어나겠자만 50%를 추첨제로 당첨자를 가리게 돼 가점제에 불리한 사람이라면 102㎡이하인 면적보다도 당첨확률을 높일 수 있다.
그렇다 하더라도 여전히 당첨되기가 쉽지 않은데다 분양받을 아파트의 분양가격이 인근 주택가격보다도 비싼 경우가 대부분이어서 투자측면에서도 분양받을만한 곳을 찾기가 어려운 실정이다.
이런 이유로 대부분의 청약예·부금 가입자들이 몇백만원의 자금을 청약통장에 묶어두기보다는 펀드에 투자하거나 대출금을 일부 상환하는 데 활용하고자 하는 것이다.
이에 청약통장 해지를 마음먹고 있다면 자신의 자금규모와 청약시기를 고려해 해지하는 게 좋다. 만일 3~4년 이내로 청약할 계획이 없다면 청약통장을 해지한 뒤 해당 자금을 활용하고, 청약통장 재가입은 청약할 시점으로부터 2년 이전에만 가입하면 1순위 청약에 문제가 없겠다.
하지만 청약할 시점이 5년 이후라면 얘기가 달라진다. 장기적으로 청약시기를 염두에 두고 있다면 청약예·부금 통장을 해지하고 해당 목돈을 활용하기보다는 청약저축통장에 새로 가입하는 게 전략적으로 내집마련에 유리하다.
청약저축의 가장 큰 이점은 이율면에서 다른 청약통장보다도 유리한데다 소득공제 혜택까지 볼 수 있으며, 만 30세부터 무주택세대주기간이 기산되는 청약예·부금 분양물량과는 달리 만 30세 이전이라 하더라도 무주택기간이 인정된다는 것이다.
게다가 청약저축을 보유하면서 생활환경이 양호하고 인근보다 임대료가 저렴한 임대아파트나 시프트를 분양받아 거주하면서 공공분양 및 공공임대 청약을 노려볼 수도 있으며 나아가 청약예금으로 전환이 가능해 민영아파트 청약도 노려볼 수 있다. 공공분양 및 공공임대에 청약을 염두에 두고 있다면 5년이상 무주택세대주이면서 납입횟수가 60회이상이고 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨이 돼 납입금액이 적어도 5년 이상 불입하여 600만원은 넘어야 유망분양물량의 당첨을 기대해볼 수 있다.
이는 매월 최고 10만원까지 불입이 가능한 청약저축을 꾸준히 불입하면서 목돈을 모아 장기적으로 내집마련을 도모하는 데 유용하다.
다시 본론으로 와서 청약통장 해지여부는 지난 11.3 정부대책도 계산에 넣어야 한다. 이번 대책으로 서울 강남·서초·송파 등 강남권 3개 구를 제외한 나머지 지역 모두 투기과열지구와 투기지역이 해제돼 일정 기간이 지나면 분양권 전매가 가능해지게 되었다. 즉, 부동산 시장 분위기가 반전될 즈음 분양받았던 분양권을 양도해 프리미엄을 챙기는 수단이 가능해졌다는 얘기다.
또한 6억원 초과 아파트에 대한 주택담보비율(LTV)이 40%에서 60%로 늘어난데다 DTI(매년 갚아야 할 원리금 총액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 한 규제) 제한과 투기지역이라면 아파트 담보대출을 1인당 1건밖에 받을 수 없었던 제한도 모두 풀려 대출받기가 수월해졌다.
결과적으로 크게 부담이 되지 않는다면 청약통장을 유지해 괜찮은 분양물량을 분양받아 일정기간 후 매도하는 분양권 투자도 한번 생각해볼 일이다.
<김정용 투모컨설팅 투자자문본부장>
