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[전문가칼럼] 부동산시장의 변화와 투자전략

[부동산뱅크 2009/08/10 - 조회:6,371]

세계적인 경기불황과 금융위기의 충격에도 불구하고 국내 부동산 시장은 봄을 기다리며 싹을 피울 준비를 하는 듯 보인다. 경기침체의 영향으로 얼어 붙어 있던 부동산 시장에서 조금씩 움직이는 조짐이 보이기 시작한다. 풍부한 유동 자금이 부동산 시장으로 유입되면서 고가주택 및 대형빌딩 중심으로 손바꿈이 일어나는가 싶더니 전통적인 비수기인 휴가철에도 강남권을 중심으로 전세가가 상승하고 매매가도 꿈틀대고 있다.

이렇듯 부동산시장이 변화하고 있다. 변화하는 부동산 시장이 어느 쪽으로 움직일지 그 흐름을 읽고 예측하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 태풍의 중심에 있으면 고요하듯이 변화의 중심에서는 변화를 느낄수가 없다. 그래서 시간이 지나고 나면 “아! 그때 그랬어야 했는데”라고 후회하기 마련이다. 
이런 후회를 하지 않기 위해서는 세가지를 잊지 말아야 한다.

객관적인 부동산 정보, 부동산 주기론, 적절한 타이밍의 용기이다. 항상 객관적인 부동산 정보 및 자료수집을 통해 의사결정시 올바른 결정을 할 수 있도록 해야 하고, 장기 및 단기의 부동산 주기론을 알고 현재의 위치를 살펴서 투자시점을 선정해야 한다.

그리고 마지막으로 필요한 것이 용기이다. 모든 것을 준비하고도 용기가 없어 실행을 못하면 지금까지 했던 모든 일이 의미 없는 일이 되어 버리기 때문이다. 그럼, 세가지 사항을 기반으로하여 현재 부동산 시장의 상황을 살펴보고 대응전략을 마련해 보자. 

□ 부동산 상승기류 

 한국은행이 7월에 발표한 소비자 동향조사를 살펴보면, 향후 부동산 가격 상승의 암시를 받을 수 있다. 자산항목별 가치에 대한 전망에서 주택과 상가 등의 부동산 가치 전망에 대한 개선 폭이 크게 나타났다. 항목별로 보면 주택상가가치전망CSI와 토지임약치전망CSI가 4% 정도의 큰 폭으로 상승하여 106를 기록하였다.  반면, 주식가치전망CSI는 2% 하락하며 낮아졌다. 하반기 부동산 회복에 대한 전망을 낙관적으로 보고 있으며, 향후 자산운용의 방향을 주식보다는 부동산에 맞추려는 것으로 해석된다.

□ 양극화 현상 심화 

하반기 부동산 시장은 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다. 부동산 시장이 살아난다해도 전체적으로 고르게 해택을 받을 수는 없다. 가장 먼저 그리고  많이 받는 수혜지역이 있는 반면 비수혜지역이 있기 마련이다. 문제는 이러한 양극화 현상이 갈수록 극심해 질 것이라는 것에 있다.

한 부동산 정보지에 따르면, 강남3구의 재건축 아파트 매매가는 2006년 말 대비 93% 수준에 이르는 상승세를 보이는 반면 구로, 성북, 서대문, 은평 등 강북지역의 아파트 매매가는 하락세를 면치 못하는 것으로 나타났다. 서울 수도권의 개발호재 지역내 수요층이 두터운 권역, 분양가격의 경쟁력을 갖춘 청약시장, 용적률 완화된 재건축 아파트 등은 추가 상승여력이 매우 높은 편이다.

반면, 지방 미분양 시장과 비인기 주거지역, 나홀로 아파트, 교통시설이 열악하고 시설이 노후된 주택 등은 투자 수요 감소로 가격하락세가 예상된다.
부동산 선정시에는 입지가 매우 중요하다. 가격상승과 하락의 주요 요인으로 작용하는 것이 입지이기 때문이다. 따라서, 부동산 선정을 할 때는 역세권 등 교통여건이 원활한 지역, 1,000세 정도의 대규모 아파트 단지, 대형마트 등 편의 시설 등의 주변 여건을 잘 살펴보아야 한다.

□ 투자는 수익형 부동산으로 

과거처럼 주택을 투기대상으로 삼는 시기는 지나갔다고 해도 과언이 아니다. 다양한 상품을 활용해서 기대수익률을 실현하는 투자의 개념으로 마인드를 바꾸어야 한다. 향후 유동성 장세에서는 주택 및 토지보다는 수익성 부동산으로 눈을 돌려보는 것도 좋을 듯하다. 오피스가 및 대학가 중심의 소형오피스텔 및 임대용 소형주택, 단지내 상가 같은 수익형 부동산에 관심을 갖을 만하다.

□ 지역선정은 수도권 택지개발지구 위주로

하반기 분양을 시작하는 광교신도시, 입주를 시작한 판교신도시, 송도 신도시, 남양주 진접, 용인 등 수도권 중심의 택지개발지구 위주로 움직이는 것이 바람직하다. 개발호재가 있는 지역을 중심으로 향후 가치를 전망하여 선점하고 투자하는 자세가 필요하다. 서울 흑석지구, 은평뉴타운지역, 용산 등 한강 르네상스 개발지역 등도 유망지역으로 손꼽힌다. 

정부의 경기부양정책과 부동산 규제완화 기조를 바탕으로 부동산 시장이 움직이고 있다. 일부 지역에서는 전세가격이 상승하고 비수기인 휴가철인데도 매매가가 조금씩 상승하는 현상을 볼 수 있다. 향후 부동산 상승론이 대세로 대두되고 있다. 부동산 시장의 움직임을 잘 살펴서 각자의 처지에서 어떻게 활용할 것인지를 생각해 보아야 할 때이다.  

기업은행 조현수 차장