과천시 재건축시장 점검

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[부동산뱅크 2004/08/30 - 조회:3,773]

과천 12개 단지, 1만 3,500여 가구 재건축 시동

11단지 사업 승인 임박, 3단지 건축심의 마무리 단계

과천시의 재건축 사업이 본격화 되고 있다. 중앙동 주공 11단지이 사업 승인이 임박한데다 원문동 주공 3단지도 5월경에 건축 심의안이 통과될 예정이다. 80년 대 초반 조성된 과천시의 새 역사가 시작되는 셈이다. 재건축 사업이 본격화되고 있는 과천시의 추진 현황과 투자성을 점검해 본다.

과천시 재건축 사업이 본격화된 배경엔 지난해 5월 확정고시된 지구단위계획을 재건축 추진 아파트 주민들이 전격적으로 수용한 데 따른 결과다. 과천시 전역의 개발 밀도를 규정하고 있는 이 안에 따르면 공동주택의 허용 용적률은 기존 3층 이하(12단지) 아파트는 120% 에 5층 이하로 규정하고 있고, 5층 이하 (1,2,3,6,7,9,10,11단지) 아파트는 용적률을 190%에 25층 이하로 제한하고 있다.

또 15층 이하에 해당되는 4단지, 5단지, 8단지는 최고 250% 용적률에 25층 이하로 규정했으며 다만 5층 이하 아파트 중 주공 11단지, 10단지 67번지 일대, 1단지 37번지 일대는 용적률 160%에 15층 이하로 짓도록 했다. 이렇듯 재건축과 관련해 허용 용적률이 당초 기대와는 달리 크게 낮아지면서 과천시 일대 대부분의 아파트는 ‘1대 1’ 재건축을 추진할 수밖에 없는 상태다. 이런 조건만 따지면 과천시 재건축은 여러모로 조합원 수익성 악화가 불가피하다는 게 중론이였다.

그러나 당장의 재건축 추진을 통한 개발이익을 챙기기 보다는 친환경 저밀도 주거지 조성을 통한 향후 가치 상승에 보다 역점을 두자는 방향으로 주민들의 의견이 모아지면서, 과천 재건축 사업은 탄력을 받기 시작했다. 과천시 내 주공 12개 단지 중 재건축 사업이 추진 중인 단지는 사업 막바지에 다다른 3단지와 11단지를 비롯해 2단지, 6단지, 12단지 등 총 5개 단지다. 현재 2단지, 6단지, 12단지는 작년 12월과 올해 1월을 전후해 추진위원회 인가를 받은 상태로 안전진단신청을 준비중이다.

2/4분기 내 사업승인이 예상되는 중앙동 주공 11단지는 과천 지역 내에서도 주거 여건이 가장 뛰어난 단지로 손꼽히고 있는 곳이다. 관악산 자락에 위치해 있고 단지 중앙으로는 실개천이 흐르는 등 주거쾌적성이 단연 돋보인다. 현재 11단지는 과천시 내 12개 재건축 추진 단지 중 가장 빠르다. 이 아파트는 지난 해 6월 안전진단을 통과한 데 이어 같은 달에 조합설립인가를 받고 지난해 12월 사업시행인가를 신청하는 등 불과 6개월 동안 3개의 사업단계를 밟는 등 가속도를 냈다.

이는 단지 세대수가 적을 뿐만 아니라 15평형 단일 평형으로 구성돼, 배정평형과 추가분담금에 있어 조합원간 이견이 덜하다는 게 주효했다. 과천시 주택과 관계자는 “11단지 사업승인은 경기도 지정문화재인 ‘온온사’의 문화재 심의와 11단지의 필지별 세대수 조정등이 마무리되는 5월 전후로 예상하고 있다”고 말했다. 삼성물산이 시공사인 주공 11단지는 24평형 172세대, 33평형 383세대, 40평형 26세대, 46평형 78세대로 구성된다. 일반분양 물량은 19세대로 책정된 상태다. 당초 이 아파트는 일반분양 물량을 47세대로 계획했다가 40평형 이상 대형 아파트를 희망하는 조합원들의 요구가 이어지면서 일반분양 물량을 절반 이하로 줄인상태다.

이 아파트는 9월경 관리처분인가가 끝나면 이주 및 철거를 거쳐 2006년 말이면 입주가 가능할 것으로 현장에선 내다보고 있다. 조합원 분담금은 24평형으로 입주할 경우엔 2,400만 원 가량을 돌려받고, 33평형은 1억 3,000만 원, 40평형은 3억 3,000만 원 정도로 추정되고 있다.

이를 근거로 투자 가치를 가늠해 보면 다음과 같다. 현재 15평형 시세인 4억 2,000만 원에 이 아파트를 구입해 33평형에 들어갈 경우 분담금 1억 3,000만 원을 더해 총 5억 5,000만 원 정도가 든다. 5%의 금융비용을 더할 경우엔 5억 7,500만 원.

이 금액은 현재 평당 2,000만 원으로 거론되는 일반분양가 33평형 6억 6,000만 원 보다 1억 원 이상 싼 투자금액이고, 인근 10단지 33평형 평당 시세인 2,150만 원 보다 저렴하다. 하지만 이는 기존 15평형을 매입해 33평형으로 갈 경우를 염두에 둔 ‘장밋빛 투자’ 안이다. 문제는 현 조합원이 24평형을 배정받을 가능성이 26%에 달한다는 점이다. 4명 중 1명꼴로 24평형 배정이 결정된 배경엔 단지규모가 640가구로 적고, 여기에 과천 시가 지구단위계획을 고시하면서 11단지의 경우 전용면적 18평 이하 물량을 건립가구수의 25%만큼 짓도록 의무화했기 때문이다.

여하튼 15평형을 4억 2,000만 원에 매입한 사람이 24평형을 배정 받을 경우엔 우선 2,400만 원을 돌려 받을 수 있다. 이 경우 순수 투자비용은 3억 9,600만 원이며, 금융비용 (5%)를 더할 경우 총 투자비용은 1,980만 원을 더할 경우 총 투자비용은 4억 1,580만 원 정도로 추산된다. 평당 2,000만 원에 24평형이 분양된다고 가정할 경우에 일반분양가는 4억 8,000만 원으로, 투자수익은 33평형 배정 때보다 현저히 떨어진다. 이 아파트는 사업승인이 임박하면서 대형평형 진입을 위한 문의는 활발하다. 그러나 팔겠다는 사람들의 호가와 실제 거래가격 차가 커 거래자체는 드문드문 이뤄진다는 게 현장의 이야기다.

지난 98년 재건축 사업을 시작한 원문동 주공 3단지는 5년 만에 최근 건축심의접수를 앞두고 있다. 이 아파트는 3,110명에 달하는 조합원들의 이해관계가 얽히고, 154명의 상가 조합원들의 아파트 권리부여 요구까지 겹치면서 사업 추진에 난항을 거듭해 왔다. 그런 와중에 돌파구로 제시된 게 당초 19층까지로 제한됐던 단지 외곽부 층고에 대해 과천시가 25층 건립을 수용하면서 사업 추진에 탄력을 받게 됐다.

조합측은 건축심의가 접수되면 오는 5월 말까지 허가가 날 것으로 점치고 있으며, 바로 사업시행인가를 신청, 올 연말까지 관리처분계획을 마무리 짓겠다는 계획이다. 이 아파트는 과천시가 확정 고시한 지구단위계획에 따라 용적률 190%를 적용, 25층까지 건립이 가능하다. 현재 평형별 예정 세대수는 25평형 787세대, 32평형 186세대, 33평형 1,364세대, 43평형 542세대, 51평형 250세대 등 총 3,129세대다. 삼성물산이 시공사로 일반분양세대수는 19세대로 예상되고 있는 상태다.

현지 중개업소 관계자는 “40평형 이상 대형 아파트 입주를 희망한다면 대지지분이 큰 17평형을 매입해야 가능하다”고 말했다. 현재 17평형 조합원은 680명으로 43, 51평형 배정가구수 792명에 못 미치는 상황이다. 반면 30평형대 입주를 희망하는 수요자는 15평형 매입은 100% 입주가 가능하고, 13평형은 대략 41% 정도만이 가능하다는 점을 염두에 둬야 한다. 이는 30평형대 물량이 1,550세대로 15평형 조합원 930명을 제한 620가구를 13평형 조합원에게 배정할 계획이기 때문이다.

현재 13평형 조합원은 1,500여 명으로 620명을 모두 배정한다고 하면 둘 중 한 사람은 25평형 입주가 불가피하다. 결국 상대적으로 저렴한 13평형은 ‘일정부분 25평형 배정도 될 수 있다‘는 리스크를 안고 투자에 나서야 한다. 투자 수익을 점검하면 지난해 10월 시공사인 삼성물산은 13평형은 25평형 입주하는 데 862만 원 정도를 돌려받고, 33평형 입주시엔 1억 7,000만 원을 추가로 내야 한다고 밝혔다. 또 15평형 조합원이 33평형 입주하는데 있어서는 1억 1,955만 원 정도로 책정된 상태다.

대형입주가 가능한 17평형은 43평형에 입주할 경우 3억 원 정도가 소요될 것으로 조합 관계자는 밝혔다. 이를 기준으로 투자 수익을 점검하면 13평형을 매입해 33평형에 들어간다고 가정할 경우 매매가 2억 9,500만 원에 분담금 1억 7,000만 원, 그리고 금융비용 5%를 더할 경우 총 투자금액은 4억 8,825만 원 선. 그러나 일정 세대수가 25평형에 들어갈 수 있다는 점을 감안하면 15평형을 매입해 보다 안정적인 투자 운용을 하는 것도 낫다는 게 현장의 이야기다.

과천 주공 3단지의 투자 포인트는 사업추진 속도. 세대수가 많아 조합원 이견 등 돌발 변수가 존재하고 있기 때문이다. 이런 이유로 투자자는 단기 투자가 아닌 장기 투자 위주로 투자 전략을 세우고, 금융 조건 등을 따져보는 게 중요하다고 현장 중개업자들은 이야기하고 있다.

3단지와 11단지에 이어 주공 2, 6, 12단지도 재건축 추진을 위해 발빠른 행보를 보이고 있다. 2단지와 6단지는 지난해 말 추진위원회 인가를 받았고, 도정법 시행전인 같은 해 6월에 시공사도 모두 선정한 상태다. 또 3층 이하 저층 단지로 구성된 12단지는 지난 1월 추진인가를 받았다. 이들 단지는 오는 5월 경기도의 주거환경정비법 조례가 나오는 즉시 안전진단을 신청할 계획이다.

그러나 이들 단지의 안전진단 통과는 현 시점에서 그리 낙관적이지 않다는 게 현장의 이야기다. 3단지와 11단지가 연탄을 쓰던 개별난방방식에 조립식공법으로 지어 건물부식이 심한 반면 2단지와 6단지는 철근 콘크리트 구조에 지역 난방을 채택해 왔기 때문이다. 안전진단통과가 이뤄진다 해도 정비구역지정을 비롯해 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가 등의 절차를 남겨 놓고 있는 상황으로 2010년께는 가야 재건축 사업이 완료될 전망이다.

27평형 44가구로 구성된 갈현동 주공12단지는 지구단위계획에서 120%, 8층 이하를 적용 받게 됨에 따라 사업추진이 다소 불투명해진 상태다. 하지만 만 이 아파트는 소규모 단지로 사업추진에 걸림돌이 덜한데다 지반 침하로 인한 안전문제도 제기되고 있는 상황이어서 가구 수가 많은 2,6단지보다 오히려 재건축 진행이 빠를 가능성도 크다.

게다가 12단지는 27평형 아파트의 대지지분 (60평)이 크다는 장점을 갖고 있어 대형평형을 노리는 수요자들이라면 구입을 고려해 볼만하다. 현재 27평형 매매가는 6억~6억5,000만 원선에 형성돼 있다. 이 밖에 고층인 4,5,8단지는 아직까지는 재건축 추진 움직임이 없으며 대형평형이 몰려 있는 저층 10단지의 경우는 준공 년도가 84년으로 재건축 허용연한을 채우는 데는 시간이 소요될 것으로 보인다.