판교 중대형, 평당 1,600만 원
[부동산뱅크 2006/03/08 - 조회:7,396]
공공택지 내 분양가 상한제가 적용되는 중대형 공동주택의 기본형 건축비 상한액이 평당 369만 원으로 고시됐다.
이에 따라 오는 8월 나올 판교 중대형 아파트의 45평형 분양가는 평당 1,200만~1,300만 원 수준인 5억 4,000만~5억 8,500만 원으로 결정될 것으로 전망된다. 여기에 채권입찰제가 적용될 경우 실제 분양 가격은 평당 1,600만 원 선인 7억 2,000만 원에 이를 것으로 추정된다.
8일, 건설교통부는 분양가 상한제의 적용을 받는 공공택지 내 25.7평 초과 중대형 주택의 기본형 평당 건축비 상한액을 45평형, 15층 기준으로 기본 건축비 334만 6,000원, 부가세 10%, 건설공사비지수 1.002를 반영한 평당 369만 원으로 고시하겠다고 밝혔다.
소형주택의 기본형 건축비는 물가상승률, 자재가 변동률 등을 감안해 339만 원에서 341만 4,000원으로 0.2% 상향 조정됐다.
건교부가 고시한 기본형 평당 건축비는 직접공사비 240만 4,000원, 간접공사비 53만 7,000원, 설계감리비 13만 4,000원, 부대비용 27만 1,000원 등이 포함된 334만 6,000원으로 결정됐다.
이 금액은 전용 25.7평 이하의 소형주택 기본형 건축비(341만 4,000원)에 비해 다소 낮은 수준이나, 중대형 평형에 부과되는 부가가치세 10%를 포함할 경우 입주자의 실 부담액은 368만 원으로 늘어나게 된다. 소형에 비해 8.5% 부담이 커지는 셈.
한편, 부가세가 포함된 368만 원의 금액은 작년 9월을 기준으로 한 것으로 6개월마다 물가상승률, 자재값 변동률 등 건설공사비지수를 반영해 3월과 9월 수정 고시될 예정이다. 일반적인 벽식 구조의 건설공사비지수는 이번에 1.002로 결정됐다. 이를 계산하면 오는 9월까지 최종 기본형 건축비는 369만 원이 된다.
이를 토대로 판교 중대형 아파트의 예상 분양가를 산정할 경우 평균 평당 택지가격 632만 5,000원(평균 용적률 181% 기준), 기본형 건축비 369만 원, 가산비 120만~130만 원 등을 더해야 한다.
여기에 중대형 택지의 감정가격이 재감정을 통해 다소 높아진다는 것까지 반영하면 45평형 기준으로 판교 중대형 아파트의 평당 분양가격은 1,200만~1,300만 원이 될 전망이다.
하지만 당첨자가 부담하게 될 실질 분양가는 더 높아질 예정이다. 인근 아파트 시세의 90%까지 분양가를 맞추는 채권입찰제가 시행되기 때문이다. 판교의 경우 분당 동일 평형 시세가 8억 원이라 하면 그 90% 수준인 7억 2,000만 원까지 분양가가 맞춰져야 한다.
즉, 평당 분양가가 1,200만~1,300만 원으로 45평형 아파트의 총 분양가가 5억 4,000만~5억 8,500만 원이라면 7억 2,000만 원과는 1억 3,500만~1억 8,000만 원의 차액이 발생하게 되는데, 그 금액을 채권으로 구입해야 하는 것이다.
이 차액 부분을 할인율 35% 기준으로 환수한다면 청약자가 써야 할 채권 최고입찰액은 3억 8,600만~5억 4,000만 원으로 계산된다.
이 경우 당첨자가 초기 부담해야 할 금액은 계약금(분양가의 10%) 5,400만~5,850만 원, 채권손실액 중 1억 원 초과분의 50%(나머지는 잔금 계산 전 납부)인 1억 1,750만~1억 400만 원을 합한 금액. 총 1억 7,600만~1억 9,400만 원에 이를 전망이다.
물론, 채권을 할인 받지 않으면 초기 부담 규모는 최소 3억 원 이상으로 크게 늘어난다.
한편, 모든 주택에 일률적으로 적용하기 어려운 중량충격음, 층고, 내진구조, 발코니 확장 비용 등은 기본형 건축비로 반영하지 않고 가산비용으로 따로 인정된다. 테라스하우스 등 주거의 다양화를 위해 아파트 외 형태로 지어지는 공동주택은 기본형건축비의 28% 범위 내에서만 가산비용을 인정받을 수 있다.
또 중대형 주택에는 멀티에어콘 배관, 개별집진청소시스템, 정보통신 특등급, 홈네트워크 등의 마감 수준이 추가됐다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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