참여정부, 강남 재건축 37.8%↑
[부동산뱅크 2006/03/07 - 조회:10,475]
강남 아파트 불패신화가 현실로 나타나고 있다. ‘강남 집값과의 전쟁’을 선포한 참여정부 집권 3년, 현 정권이 심혈을 기울여 완성해낸 8.31 대책이 발표된 지 6개월을 넘겼지만 강남 집값은 안정될 기미를 보이지 않고 있는 것이다.
각종 규제책의 화살이 집중된 재건축 아파트값은 대책 발표 직후 떨어지는 기미를 보이다가도 기회가 엿보이면 다시 반등을 노리고 있으며, 일반아파트는 관심이 재건축 아파트로 몰린 틈을 타 그 어느 때 못지 않은 전성기를 구가하고 있다.
그렇다면 이러한 결과를 부른 이유는 무엇일까. 언젠가는 재건축 규제가 풀릴 것이라는 기대에 따른 심리적 요인인가, 교육•환경•교통 등 그 어느 지역에서도 대체할 수 없는 강남권 메리트에 따른 필연적인 결과인가. 대한민국 부동산표준 부동산뱅크는 4회에 걸쳐 최근 아파트값 동향과 강남권 집값 불패 원인을 심층 분석한다.
참여정부 집권 3년, 강남권 아파트 31.7% 올라
강남권 대형아파트 1,555만 원→2,503만 원 급등
부동산뱅크 리서치센터 조사에 따르면 참여정부가 집권한 2003년 2월 평당 1,015만 원이던 서울시 전체 아파트 평당가는 3년간 255만 원이 올라 2006년 2월 1,270만 원을 기록한 것으로 나타났다. 강남권 아파트는 같은 기간 동안 1,641만 원에서 2,161만 원으로 31.7%의 변동률을 보였다.
특히 중대형 아파트의 상승폭이 커, 재건축 아파트 규제에 대한 반사이익으로 강남권 중대형 아파트가 블루칩으로 떠올랐음을 증명했다. 강남권 대형아파트(45평형 이상)는 2003년 2월 평당가 1,555만 원에서 무려 948만 원이 오른 2,503만 원을 기록해 61%의 변동률을 기록했으며, 중형아파트도(34평형 이상) 1,358만 원에서 2,074만 원으로 52.7% 올랐다. 반면 소형아파트는 1,837만 원에서 2,090만 원으로 13.8% 오르는데 그쳐 대조를 이뤘다.
그렇다면 참여정부가 집값 잡기에 ‘올인’했던 재건축 아파트 값은 어떤 움직임을 보였을까. 강남권 재건축 아파트는 2003년 2월 2,115만 원에서 2,914만 원으로 오르며 37.8% 상승한 것으로 집계됐다.
특히 최근 사업진행이 급물살을 타고 있는 강동구 재건축 아파트값의 오름세가 두드러져 평당 1,587만 원에서 무려 989만 원이 오르며 62.3% 변동률을 기록, 참여정부 집권 3년 동안 강남권 재건축 중 상승폭이 가장 컸다. 뒤를 이어 이미 재건축이 진행되고 있는 잠실주공1~4단지를 포함해, 주공5단지 상업용지 변경 추진 등으로 떠들썩했던 송파구가 2,188만 원에서 3,023만 원으로 38.1% 상승했으며, 서초구가 1,813만 원에서 2,464만 원으로 35.9%, 강남구가 2,634만 원에서 3,483만 원으로 32.2% 상승하며 그 뒤를 이었다.
상대적으로 실수요가 주를 이루는 강남권 일반아파트도 평당 1,288만 원에서 3년간 1,888만 원으로 오르며 재건축 아파트 못지 않은 높은 상승률을 보였다. 평당 1,161만 원이던 송파구 일반아파트의 경우, 제2롯데월드 건설 추진, 송파뉴타운, 문정동 법조타운 등의 호재를 발판 삼아 2006년 2월 평당가 1,825만 원을 기록하며 57.1%의 높은 상승률을 보였다. 강남구는 1,573만 원에서 2,331만 원으로 평당 759만 원이 오르며 변동률 48.2%를 보였으며, 서초구와 강동구가 각각 38.2%, 29.6% 상승했다.
8.31, 강남권 재건축 꺾지 못해
송파구 재건축 평당 3,000만 원 넘어서
그렇다면 참여정부의 부동산대책 종합판이라 할 수 있는 8.31대책 발표 후 6개월간 아파트값 동향은 어떤 움직임을 나타냈을까. 8.31대책 발표 직후인 9월 첫째 주 1,231만 원이었던 서울시 전체 아파트값은 2006년 3월 첫째 주 1,270만 원으로 뛰어 올라 3.2%의 변동률을 보였다. 강남권에서는 특히 송 파구의 오름폭이 커 1,921만 원에서 2,027만 원으로 5.5% 상승한 것으로 나타났다. 강남구와 서초구에 이어 송파구도 평당 2,000만 원 시대를 연 것이다. 강남구도 2,519만 원에서 2,642만 원으로 4.9% 상승했고 그 뒤를 평당 1,597만 원에서 1,636만 원으로 오른 강동구(2.5%), 2,054만 원에서 2,097만 원으로 상승한 서초구(2.1%)가 뒤를 이었다.
이 기간 동안에도 역시 중대형 아파트의 강세가 눈에 띈다. 강남권 대형 아파트는 평당 2,352만 원에서 6개월 동안 2,503만 원으로 6.4% 올랐으며, 중형아파트도 1,963만 원에서 2,074만 원으로 평당 110만 원 올라 5.6%의 변동률을 기록했다. 특히 강남권 대형아파트의 경우, 8.31 대책이 발표된 후인 지난해 10월에만 마이너스 변동률(-0.5%)을 기록했을 뿐 이후 4개월 간 지속적으로 상승하며 강남권 아파트 시세상승을 거들었다. 반면 소형아파트는 6개월간 평당 31만 원이 올라, 1.5% 상승하는데 그쳤다.
8.31대책의 핵심 규제대상이었던 강남권 재건축 아파트값 역시 서초구를 제외하고는 일제히 상승세를 기록한 것으로 조사됐다. 역시 가장 큰 폭으로 상승한 곳은 평당 3,315만 원에서 5.1% 상승, 3,483만 원으로 뛰어오른 강남구로 집계됐다. 송파구도 2,927만 원에서 3.3% 오른 3,023만 원을 기록해, 각종 규제에도 불구하고 강남구에 이어 두번째로 재건축 아파트 평당가가 3,000만 원을 돌파하는 기염을 토했다. 강동구 재건축 아파트값은 2,509만 원에서 2,576만 원으로 2.7% 상승했으며, 서초구는 2,509만 원에서 -1.8% 하락하며 평당가 2,464만 원을 기록, 강남권 재건축 중 유일하게 하락한 구로 조사됐다.
일반 아파트에 비해 부침이 심한 재건축 아파트값은 정부의 말 한마디에 ‘오르락 내리락’을 반복했다. 8.31대책 여파로 지난해 9월과 10월 각각 -4.9%, -0.7% 곤두박질 쳤던 강남권 재건축 아파트 값은 11월 들어 4.4%로 상승세로 돌아서더니 12월 0.6%, 1월 3.8% 상승하며 빠른 회복세를 보였다. 그러나 구정 직후 본격적으로 거론되기 시작한 재건축 개발부담금, 재건축 허용연한 강화 등 재건축 추가 규제책으로 인해 2월 강남권 재건축 시세는 -1.2%의 변동률을 보이며 주춤한 상태다. 특히 서초구 재건축 아파트의 하락세가 두드러져 지난달 -6.7% 변동률을 보이며 큰 폭으로 떨어졌다. 송파구도 1월 평당가 3,028만 원에서 2월 3,023만 원으로 0.2% 하락했다. 그러나 강남구와 강동구는 전 달에 비해 오름폭이 줄었을 뿐 2월 각각 0.7%, 0.2%의 변동률을 보이며 상승세를 이어나갔다.
재건축을 제외한 일반아파트에서는 ‘제2롯데월드 건설’ 등의 호재로 지난해 11월 3.7% 급등한 송파구가 6개월간 6.3% 상승하며 강남권에서 가장 많이 상승한 것으로 조사됐다. 그 뒤를 6.1% 상승한 서초구, 4.8% 상승한 강남구가 이었으며 강동구는 평당 29만 원 상승해 2.6%가 올랐다. 지난해 9월 시세 1,792만 원을 기록한 강남권 일반아파트는 같은 해 10월 -0.5%의 변동률을 보인 후, 8.31대책의 여파에서 벗어나기 시작해 11월 1.6%, 12월 0.9%, 1월 1.5%, 2월 1.7%의 변동률을 기록하는 등 넉 달 연속 오름세를 보이며, 3월 첫째 주 현재 평당가 1,888만 원을 기록하고 있다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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