부동산 대책발표, 그리고 그 이후...
[부동산뱅크 2006/02/23 - 조회:5,040]
강력한 부동산대책에도 불구하고 최근 부동산시장이 다시 과열되는 양상이 국지적으로 나타나자 정부는 다시금 재건축규제를 내용으로 하는 대책을 내놓았다. 이 과정에서 8.31대책의 효과에 대하여 정부는 유효성을, 학계 및 민간은 무용성을 주장하며 신경전에 가까운 논쟁이 있었다.
최근까지 일관되게 조세강화를 내용으로 하는 부동산대책의 시작은 사실상 2003년의 10.29대책이라고 볼 수 있다. 이 대책은 가구당 3주택의 양도세중과의 내용이 처음으로 포함되었고 주택거래신고제, 개발이익환수제, 종합부동산세의 신설 등을 내용으로 하고 있어 시장이 받은 충격은 상당히 컸다. 그 정책효과는 신속하게 시장에 반영되어 그림1에서 보는 바와 같이 지속적으로 치솟던 지가변동률이 급격히 하락하도록 하였다.
2004년에는 10.29대책의 효과가 전국 평균적으로는 지속되었던 것으로 보이지만 행정수도이전과 고속전철주변지역의 개발호재로 일부지역에 대해서는 급격한 토지가격상승이 나타나기도 하였다. 특히 충청권의 토지가격상승은 매우 높아서 2004년 6월에 이르러서는 토지투기지역지정대책이 발표되기도 하였다. 2004년 말 행정수도위헌판결이 결정되면서 충청권을 중심으로 한 토지가격급등현상은 일부 진정되기는 하였으나 2005년 초부터 부동산시장은 다시 급상승하기 시작하였다.
그림1에서 보는 바와 같이 2004년 10.29대책과 일련의 대책으로 전국 평균적 지가변동률은 하락하는 모습을 보여주지만, 2005년부터 다시 상승하기 시작하는데 이는 10.29대책의 효과가 미약해짐을 의미 할뿐 아니라 다른 측면에서는 조세정책의 충격이 시장에서 흡수되어 부동산조세의 부과를 주어진 시장상황으로 받아들인다는 의미를 가진다. 조세부과에도 불구하고 부동산시장내의 합리적인 경제주체는 부동산조세라는 제약 하에서 최적화를 도모함에 따라 부동산시장의 투자로부터 벌어들이게 되는 수익과 조세부과로 인한 비용을 비교하고, 여전히 부동산 투자수익이 크다고 판단하여 부동산시장으로 다시 발길을 돌리게 된 것이다. 이는 저금리기조가 지속됨에 따라 시중에 풍부한 유동자금이 부동산시장을 대체할만한 투자처를 찾지 못하였기 때문에 필연적으로 야기되는 현상이다.
재미있는 것은 2005년부터 나타나는 지가변동률의 추이이다. 2005년 다시금 상승하는 부동산시장가격에 직면하여 정부는 5월에는 5.4대책을 8월에는 강력한 8.31대책을 내놓았다. 8.31대책은 가구별로 양도세중과를 함에 따라 기존의 대주택보유자에게 강력한 메시지를 전달하였다. 그러나 그림1에서 나타나는 바와 같이 5.4대책 후 잠시 하강하는 듯 하다 다시금 상승하는 모습을 보이고 있다. 10.29대책이후 오랜 기간 대책의 효과가 지속되었던 것에 비하여 5.4대책이나 8.31대책이후에는 더욱 강력한 정책을 제시하였음에도 불구하고 정책효과의 지속기간이 매우 짧아지고 있음을 알 수 있다. 조세정책으로 일관된 부동산수요억제책은 사실상 도입초기에는 단기적으로 효과가 있으나 장기적으로는 근본적인 부동산가격상승요인의 제거 없이는 그 효과가 지속되기 어렵다는 것을 최근의 지가변동률추이가 보여주고 있다고 할 수 있다.
현재는 장기적 관점에서 출발하는 부동산대책이 아쉬운 시점이다. 시장에 대한 정부개입에 대한 시각은 경제학적 관점에서 크게 두부류로 구분된다. 하나는 시장에 맡겨놓으면 시장실패가 있으니 적극적으로 정부가 개입하여야 한다는 것과, 다른 하나는 시장에 맡겨놓으면 될 일을 정부가 개입하여 오히려 부작용만 커지니 개입하지 말아야 한다는 두 극단적 입장이다.
우리나라에서도 최근까지 부동산시장에 대하여 두 가지 입장만이 존재하며 그 극단적 두입장이 서로 충돌하는 것처럼 보이지만, 사실 최근 정부의 부동산시장대책에 관한 비판의 논지들은 부동산시장에 정부개입을 하지 말라는 것이 아니라, 정부개입을 하되 개입으로 인한 부작용을 최소화할 수 있는 대책을 고안해달라는 것이다. 이러한 대책을 고안하기 위해서는 일반 국민들을 시장에서 자기이익을 극대화하기 위하여 경제활동을 하는 경제주체로 정부가 인지하여야 한다. 이러한 원론적인 입장을 견지하지 않고서는 어떤 부동산대책도 재상승하는 부동산가격을 막을 수 없을 것이다. 합리적 경제주체로서의 일반국민들은 아무리 부동산관련조세를 정부가 부과한다하더라도 부동산가격의 상승액이 그 조세액을 조금이라도 초과한다면 부동산투자를 멈추지 않을 것이기 때문이다. 부동산가격의 상승액 만큼 꼭 같게 조세를 부과 하자는 강경론자들이 있을 수도 있겠지만, 이 그러한 조세부과는 부동산가격상승으로 인해 실질적으로 이득을 보는 사람들에게 영향을 주기보다는 “고래싸움에 새우등 터지는”격으로 오히려 평생 모은 돈으로 간신히 집 한채 마련하는 사람들에게 더 큰 영향을 주게 될 것이다. 강남의 집값을 잡겠다던 여러 부동산대책이 결국은 강북의 집값을 더 크게 떨어뜨리고 있는 현재의 사실이 그러한 것을 보여주는 증거이다.
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