상가와 맞추어 보는 궁합
[부동산뱅크 2006/02/15 - 조회:8,436]
회사원이던 L씨는 갑작스런 명퇴 후에 집 주변 상가에서 창업했다가 9개월 만에 문을 닫고 말았다. 100년만의 무더위라는 주변 사람들 말만 듣고 아이스크림전문점을 창업했으나, 매출은 오르지 않았고, 급기야 커피장비까지 추가 매입해서 2개의 아이템으로 영업을 해보았으나, 매출은 형편없었다. 결국, 투자비용 등 막대한 손해를 보면서 문을 닫아야 했다.
그러나, L씨가 이상하게 생각한 점은 같은 상가의 점포들 상황은 전혀 달랐다는 점이다. 상가는 쇼핑몰 형태로 운영되고 있어서 상가 입점고객수는 많았으나, L씨 점포는 상가안쪽 측면에 위치하여, 고객 동선 연결이 안 되는 매우 불량한 입지였던 것이다. 결과적으로, 비싼 수업료를 지불하고서 입지에 대한 개념을 알게 된 것이다.
흔히 주변에서 자의든 타의든 생계형으로 상가를 분양 또는 임대 받아 창업하는 사례를 볼 수 있다. 분양 시에는 자가점포에서 월 임대료 부담 없이 안정적으로 영업을 할 수 있다는 점이 임대보다는 가장 큰 장점이지만, 매출이 하락하여 수익성이 없으면 자기 인건비도 기대하기 어렵고 오히려 적자만 눈덩이처럼 쌓여갈 수도 있다.
상가를 분양 또는 임대 시에 꼭 점검해야 할 항목 중에 궁합이 있다. 궁합은 크게 2가지로 구분할 수 있는데 "사람과 업종의 궁합”과 "사람과 점포의 궁합”이 그것이다.
먼저, 사람과 업종의 궁합은 본인이 좋아하고 자신 있는 업종도 중요하지만, 시대의 트랜드에 맞는 업종을 선택해야 하는 것이 더욱 중요하다. 시대의 흐름에 역행하는 업종으로는 성공하기 어렵다. 그러므로, 현재 매출부진으로 고민하는 자영업자들은 업종을 원점에서 고민하고, 업종변경까지 생각해 볼 필요가 있다. 개인적인 성향이 서비스 업종에 적합한지를 테스트해보고, 적성을 고려한 업종 선정이 매우 중요하다.
다음, 사람과 점포의 궁합은 어떤 부분보다 중요한 것이며, 일반적으로 매출은 입지(70%)와 관리(30%)로 이루어지므로, 입지가 그 만큼 중요한 것임을 알 수 있다.
우리는 주변에서 골목골목으로 힘들게 찾아가야 만날 수 있는 아주 허름한 식당에 항상 고객이 줄을 서는 곳을 볼 수 있다. 이런 점포는 입지개념과는 거리가 멀며, 오랜 세월을 두고 구전마케팅 및 제품의 차별화를 통해 고객들이 목적성을 갖고
찾아가는 형태이다. 이런 특수한 형태를 제외하고 신규 창업 시에 꼭 필요한 것이 상권 분석과 입지선정에 관한 기본적인 지식이다.
전문가들이 점포 선정 시에 고려할 사항을 항목별로 구분하면 100여가지 항목으로 세분화 된다. 하지만, 일반인들은 기본적인 개념을 파악하는 것이 중요하며, 먼저, 업종과 업태를 선정하고, 그 업종에 맞는 점포를 선정하는 것이 바람직하다.
입지 선정시 대표적인 체크 포인트를 살펴보자.
먼저, 점포앞 유동량을 체크해야 한다.
근린업종일 경우 입지가 유동인구 흡수가 용이한가를 분석하는 것이 중요한 포인트 이다. 근린업종은 유동량에 따른 입점률이 매출에 직결되기 때문이다.
유동량은 단순히 숫자의 많고 적음 보다는 업종에 맞는 유효 고객수가 어느 정도 포함되어 있는지가 중요하다.
그리고, 고객의 접근성 및 점포의 시계성, 교통의 편리성 등을 고려해야 한다. 특히, 대형식당 등 목적성이 강한 업종은 주차시설을 필히 체크해야 한다. 법정주차대수 및 가용주차대수를 분리해서 확인하고, 주차방식이 자주식인지 기계식인지도 체크 해야 한다.
그 외, 상권의 향후 발전성, 손익분석(B.E.P) 등 세밀하게 항목별로 검토해야 할 필요가 있다.
점포를 보는 안목은 발품을 많이 팔수록 높아지므로, 많은 점포를 접하는 것이 중요하다. 많은 점포를 접하다 보면 최적의 점포를 선정할 수 있을 것이다. 이러한 측면에서는 신규택지개발내 역세권를 주목 할 만하다. 역세권을 중심으로 상업지와 대단위 아파트단지 내 상가 중 투자목적에 맞는 상가를 선별하는 것이 바람직하다.
"세상은 아는 만큼 보인다”라는 격언처럼 지식과 경험이 필요하며, 성공과 실패는 입지에 따라 좌우되는 만큼 입지에 관한 명확한 개념이해가 필요하다. 맹목적으로 업종과 점포가 본인의 궁합과 맞는냐, 안 맞느냐는 2분법적인 발상보다는 입지 분석과 적성테스트를 통해 과학적으로 극복해가는 지혜가 요구된다.
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