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울산 남구 신선산 휴먼빌 아파트

[ 2006/02/15 - 조회:2,094]

[실수요자 주택마련 지금이 적기]

- 투자수요가 줄어들어 선택의 기회가 확대된 지금이 실수요가 내집마련 할 수 있는 최적기



8.31 부동산대책 이후 부동산 투자심리가 위축된 후 각 모델하우스마다 투자자들의 발길이 눈에 뛰게 줄어들고 있다. 특히 수요자들의 관심이 가장 높은 지역인 남구지역의 경우 중복대출 제한에 따른 제약으로 기존 분양권을 소지하고 있는 투자자형 수요자의 접근이 제한되어 각 분양 모델하우스마다 실수요자들을 모시기 위해 많은 노력을 하고 있다. 따라서 내집마련을 위한 실수요자는 지금이 바로 내집마련의 최적기라고 할 수 있다.

이러한 이유를 하나하나 자세하게 살펴보면 다음과 같다.



▷ 인허가 규제에 따른 분양물량 감소에 따른 공급감소로 분양가 인상 불가피

울산광역시의 경우 ‘지구단위계획지침’의 마련과 ‘교통영향평가’의 강화로 인허가 과정이 까다로와져 최근 주상복합이 주로 추진되고 있는 번영로 주변지역의 경우 번영로에서 일정 거리이상을 이격하여야 하는 등 각종 규제사항이 확대 실시중에 있어 향후 업체들의 신규공급 물량이 상당수 줄어들거나 위축될 것으로 예상된다. 따라서 공급여건 악화에 따른 공급감소에 따라 일부 선호지역 아파트를 중심으로 가격이 상승될 것으로 예상된다. 따라서 가격이 더 오르기전 지금이 실수요자들은 내집마련을 위한 최적의 시기라 생각된다.



▷ 발코니 확장에 따른 광폭발코니 선택의 마지막 기회

현재 입법추진중인 발코니 확장 법안이 확정될 경우 향후 공급 아파트는 전면 발코니 폭이 1.5m로 제한되어 지금 분양중인 아파트와 같은 광폭발코니(2m 이상)는 더 이상 만나보기 힘들 것으로 생각된다. 아울러 발코니 확장에 따른 서비스 면적도 최소 4평이상 줄어들 것으로 예상된다. 현재 분양중인 아파트중 ‘남구 신선산 휴먼빌’아파트의 경우 34평형 기준으로 발코니 서비스 면적이 14평에 달해 향후 발코니 확장시 40평형 아파트와 같은 느낌을 받을 것으로 예상된다.



▷ 탁월한 분양조건

실수요자 확보에 어려움을 겪고 있는 분양업체마다 각각 중도금 이자후불제, 중도금 무이자, 옵션이 없는 아파트 등 각종 분양촉진책을 제시하고 있어 내집마련을 위한 실수자들은 지금이 바로 좋은 아파트를 골라 살 수 있는 최적기로 받아들여 지고 있다. 중도금 무이자 융자의 경우 타 아파트와 비교하여 평당 분양가를 약 20만원 정도 싸게 구입하는 경우로 초기 자금이 적은 실수요자들에게는 매우 유리한 조건이라 할 수 있다.



[2006년 선암 구획정리지구 준공예정]

8.31 부동산대책 이후 부동산 투자심리가 위축된 후 부동자금의 대부분이 주식시장으로 몰리고 있다. 하지만 아직도 대부분의 대중의 심리는 ‘그래도 부동산이지..’라는 막연한 생각이 많은 것이 사실이다. 이러한때 진정한 투자자의 빛이 발하는 순간이다. 그동안 저평가되어 있는 지역, 투자가치가 높은 지역을 중심으로 투자할 때 장기투자가 되어야 하는 부동산 투자의 진가가 발휘되는 순간이다.

그럼 울산에도 그런 저평가된 투자가치가 높은 지역이 있을까?



▷ 선암 구획정리지구

선암1지구 토지구획정리사업(가칭 선암 구획정리지구)은 울산광역시 남구 선암동, 상계동, 두왕동 일원의 8만 3천여평을 사업시행지역으로 지정하여 진행하여온 민간 택지개발사업으로 1992년 사업을 시행하였으나 IMF시 집단체비지(아파트용지) 매수자인 ㈜우방의 부도로 사업진행이 유보된채 오랜기간 방치되어 사람들의 기억속에서 잊혀진 곳이 되었다.

이런 선암 구획정리지구가 마침내 기지개를 켜고 있다.



▷ 선암 구획정리지구 2006년 준공예정

선암 구획정리지구내 집단체비지(아파트용지)에 최근 일신건영에서 ‘남구 신선산 휴먼빌’아파트 분양에 성공한 후 선암1지구 토지구획정리사업 주체인 ‘선암1지구 구획정리조합’은 토목공사업체를 선정하여 2006년까지 구획정리 공사를 완료할 계획에 있다. 이렇게 되면 그동안 장기간 미준공상태 방치로 인한 토지 미등기로 재산권 행사에 많은 어려움을 겪은 구획정리 지구내 입주민들의 오랜 민원이 해소됨과 동시에 저평가된 지역이 새로운 조망을 받게 될 것으로 기대되고 있다.



▷ 발전가능성 - 울산대공원 2단계 공사중, 신항만, 신산업단지 배후 주거지

아울러 근거리내에 울산대공원 2단계가 남부순환도로를 따라 SK에서 조성중에 있으며, 신선산 체육공원도 조성계획이 있다. 또한 신항만과 신산업단지가 조성중에 있어 향후 중구의 혁신도와 더불어 도심의 새로운 배후 주거지로 주목받고 있다.



[울산, 공해도시 오명벗고 친환경도시로 거듭나!]

건강과 환경중시 라이프스타일 열풍이 울산에서도 깊이 자리하면서 웰빙, 조망권 아파트에 대한 수요층의 관심도 갈수록 높아지는 추세이다.

집을 고르고 살아가는데 있어 주거환경의 중요성은 계속 강조되어 온 것 중의 하나다. 맑고 깨끗한 주거환경이야 말로 주거선택의 1순위로 꼽힐 만큼 중요하다.



▷ 울산 대규모 완충녹지 조성

이미 울산시는 지난 2003년과 지난해 총 8만 345 규모의 완충녹지를 조성한데 이어, 올해에도 45억원의 예산을 투입하여 울산 남구 상개지역 국가산업단지 완충녹지 조성공사를 완료하였다. 울산시는 이곳에 느티나무 등 교목 15종 3,420본과 영산홍 등 관목 8종 65,089본을 식재하였으며 휴식시설로 사각정자 9개소와 의자 48개소, 운동시설 5종 10개소를 설치하여 완충녹지 목적과 더불어 휴식과 운동을 겸한 주민 편의시설로 제공하고 있다.

울산지역 완충녹지는 남구 덕하검문소에서 북구 연암동 일원까지 연장 11.8㎞에 폭 20~500m, 면적 167만5천㎡에 총 4,193억원의 사업비를 들여 조성할 계획이며, 현재까지 약 20만3천㎡를 조성 완료하였다.

울산시 관계자는 “국가공단에서 발생하는 대기오염물질의 주거지역으로의 확산을 막기 위해 조성하는 완충녹지로 이를 통해 쾌적한 도시환경이 조성될 것이고 시민의 삶과 건강의 향상에도 도움이 될 것 같다” 고 전한다.



▷ 생태환경도시 ‘울산’

울산을 아직도 [공업도시=공해도시]로 인식하는 사람들이 많은 것 같다.

하지만 대기환경지수(HAEI)를 조사한 결과, 대부분이 보통(85)과 좋은(90점)으로 측정되어 울산시는 숙원사업인 ‘생태 환경도시 울산’에 한발 더 접근한 것으로 평가됐다.

특히 공해에 대한 우려가 높았던 선암동도 당초 예상을 뒤없고 “공해 안전지수”에 대해서 높은 점수를 받아 공해 편견을 해소시켰다. 전문가들은 야음동과 선암동 일대에 자리잡고 있는 신선산이 “도심의 허파”역할을 톡톡히 하고 있기 때문이라고 풀이했다. 환경단체 조사결과 현재 신선산에는 각종 동․식물들이 광범위한 군을 형성하고 있는 것으로 나타나 청정한 자연 그대로의 모습을 유지하고 있는 것으로 알려졌다.

최근엔 신선산의 혜택이 알려지면서 신선산 자락에 위치한 선암 1지구가 친환경 주거지역으로 주목을 받고 있다. 신선산을 끼고 있는 뛰어난 입지여건에도 불구하고 개발회사 부도로 오랫동안 개발이 지체되어왔던 선암1지구는 일신건영의 ‘휴먼빌’ 아파트 공급과 더불어 본격적인 개발이 진행중에 있다.

금년부터 5년에 걸쳐 2조 4천억을 투입, 에코폴리스 울산 건설에 박차를 가하고 있는 울산 시는 최근 남구 선암동 지역에서도 신선산자락 선암저수지 체육공원 조성, 두왕 시가화지구 개발계획 등을 추진중에 있으며 남부순환로변 제2울산대공원도 2006년 개장을 앞두고 있다. 이같은 사업들이 완료되면 선암1지구는 일신건영 휴먼빌 입주시기와 맞물려 울산 남구의 신흥 주거지역이 각광받을 것으로 기대된다고 전문가들은 입을 모은다.



▷ 울산지역 미분양 아파트 3개월째 감소중

울산지역 미분양 아파트가 3개월째 감소세를 보이고 있으나 감소폭은 둔화되고 있는 것으로 나타났다. 울산시의 발표에 따르면 2005년 10월말 현재 미분양 아파트는 전달에 비해 약 1.6% 정도 감소한 것으로 나타났다. 하지만 이러한 감소세는 신규 아파트 분양에 따른 미분양 물량의 증가와 2006년 분양예정인 아파트의 분양이 실시되면 미분양 아파트 물량은 가파르게 늘어날 것으로 예상된다.

바로 이러한 때가 현명한 소비자의 선택이 빛을 발하는 때인 것이다.

미분양 아파트 중 옥석을 가려 가장 유리한 조건으로 최상의 아파트를 선택할 수 있는 지금이 바로 주택을 마련할 수 있는 최적의 시기인 것이다.



▷ 실수요자 주택마련의 적기

8.31 부동산대책 이후 부동산 투자심리가 위축된 후 각 모델하우스마다 투자자들의 발길이 눈에 뛰게 줄어들고 있어 미분양 아파트 물량도 쉽게 줄어들고 있지 않다. 특히 수요자들의 관심이 가장 높은 지역인 남구지역의 경우 중복대출 제한에 따른 제약으로 기존 분양권을 소지하고 있는 투자자형 수요자의 접근이 제한되어 각 분양 모델하우스마다 실수요자들을 모시기 위해 많은 노력을 하고 있다. 이에 따라 계약금 비율 축소, 중도금 무이자 실시 등 각종 분양조건을 완화해 주고 있어 내집마련의 꿈을 실현하고자 하는 실수요자는 지금이 최적의 시기라 할 수 있겠다.

또한 울산광역시의 경우 ‘지구단위계획지침’의 마련과 ‘교통영향평가’의 강화로 인허가 과정이 까다로와져 최근 주상복합이 주로 추진되고 있는 번영로 주변지역의 경우 번영로에서 일정 거리이상을 이격하여야 하는 등 각종 규제사항이 확대 실시중에 있어 향후 업체들의 신규공급 물량이 상당수 줄어들거나 위축될 것으로 예상된다. 따라서 공급여건 악화에 따른 공급감소에 따라 일부 선호 지역 아파트를 중심으로 가격이 상승될 것으로 예상된다. 따라서 가격이 더 오르기전 좋은 조건에 미분양 아파트를 노려보는 것이 실수요자의 현명한 선택이라 생각된다.

현재 남구에서 분양중인 아파트 중 ‘남구 신선산 휴먼빌’아파트의 경우 [계약금 5%], [중도금 50% 무이자 융자] 등의 조건을 제시하고 분양중에 있어 실수요자를 중심으로 꾸준한 관심을 받고 있다. 또한 34평형 기준으로 발코니 서비스 면적이 14평에 달해 향후 발코니 확장시에도 매우 유리한 조건을 갖추고 있다고 할 수 있다.



▷ 울산지역 미분양 아파트 증가세

울산지역 미분양 아파트가 3개월째 감소세를 보이다가 2006년 들어 다소 증가세를 나타내고 있다. 이는 2005년 하반기 분양물량이 일시에 집중되어 나타난 현상으로 보여진다.

2005년 하반기 [교동지구 계룡 리슈빌]을 시작으로 울산 남구 지역에 [선암지구 신선산 휴먼빌],[신정동 현대 싱그런],[달동 월드메르디앙],[신정동 월드메르디앙],[신정동 파크폴리스] 등 아파트, 주상복합 분양물량이 일시에 분양되어 소비자 선택의 폭이 넓어짐에 따라 다소 미분양이 증가세를 보이고 있다.

또한 이들 아파트는 ‘8.31 부동산대책’과 주택투기지역인 남구의 특성이 합쳐져 투자수요자의 접근이 차단됨에 따라 초기 분양 및 분양율 상승에 많은 애로사항을 겪고 있다.

[신정동 월드메르디앙]의 경우 초기 모델하우스 방문객 및 청약자는 상당히 많았으나 실제 계약은 그러한 열기에 많이 미치지 못하는 경향을 보였으며, 남구의 다른 분양지들도 이와 크게 다르지 않은 결과를 보이고 있다.

하지만 이러한 때가 실수요자들은 내집마련을 할 수 있는 절호의 기회인 것이다.



▷ 실수요자 내집마련의 적기

울산지역 수요자들의 관심이 가장 높은 지역인 남구의 경우 주택투기지역 지정에 따른 금융권중복대출 제한으로 기존 분양권을 소지하고 있는 투자자형 수요자의 접근이 제한되어 각 분양 모델하우스마다 실수요자들을 모시기 위해 많은 노력을 하고 있다. 이에 따라 계약금 비율 축소, 중도금 무이자 실시 등 각종 분양조건을 완화해 주고 있어 내집마련의 꿈을 실현하고자 하는 실수요자는 지금이 바로 최적의 내집마련 시기라 할 수 있겠다.

현재 남구에서 분양중인 아파트 중 ‘남구 신선산 휴먼빌’아파트의 경우 [계약금 5%], [중도금 50% 무이자 융자] 등의 조건을 제시하고 분양중에 있어 실수요자를 중심으로 꾸준한 관심을 받고 있으며, 34평형 기준으로 발코니 서비스 면적이 14평에 달해 향후 발코니 확장시에도 매우 유리한 조건을 갖추고 있다고 할 수 있다



▷ 2006년 신규 분양예정 물량

2006년 신규 분양 예정물량은 주로 주상복합이 주를 이룬다.

2006년 상반기 분양 예정물량 중 주요한 것을 살펴보면, 우선 남구지역에 [우방 유쉘 주상복합],[동문 아뮤티 주상복합], 중구지역에 [이안 엑소디움 주상복합], 굴화지구에 [월드 메르디앙] 등을 들 수 있다. 이들 중 굴화지구 월드를 제외한 분양물량이 모두 주상복합이고 분양가 또한 평당 1천만원대를 책정하고 있어 실수요자를 중심으로 고가 분양가에 대한 많은 논란이 예상된다. 이러한 논란은 앞서 분양한 [신정동 파크폴리스]와 [신정동 월드메르디앙] 분양시에도 실수요자에게 과도한 부담을 안겨주며 논란이 되기도 하였다.

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