접근성과 부동산가격간 상관관계
[부동산뱅크 2006/02/06 - 조회:8,271]
부동산이라는 존재는 자연환경이자 공간이고 자산이자 위치로서의 기능을 하고 있다. 지리학자 허드(R.M. Hurd)의 지가이론은 이중 위치로서의 역할을 강조하고 있다. 즉 지가의 바탕인 경제적 지대는 위치에 편승되고 위치는 가까움(접근성)에 의존한다는 것이다. 이는 도시토지의 지가는 무엇보다 접근성에 좌우됨을 의미한다.
또한 유명한 경제학자인 마샬 (A. Marshall) 역시 부동산의 가치는 위치의 가치라 정의한 바 있다. 이 또한 접근성이 편리해야 위치로서의 부동산가치가 높아진다는 원리다. 다시 말해 접근성은 지가상승을 의미한다. 이러한 위치로서의 부동산을 판단하기 위해서는 거리라는 개념이해가 우선되어야 한다.
부동산에서는 거리 종류를 실측거리, 시간거리, 운임거리, 의식거리로 구분한다. 이중 실측거리란 실제로 측량한 거리로 물리적 개념이다. 서울에서 부산간 실측거리는 480km이다. 이때 부산까지 새마을호를 타고 가면 약 4시간 30분, 무궁화호는 약 5시간 30분 정도 소요되는데 이를 시간거리라 한다.
반면 운임거리란 새마을호를 탔을 경우 36,000원을 부담하는 경제적 비용이다. 처음 낯선 곳을 방문하는 사람에겐 그러지 않는 사람보다 더 많은 시간이 지났다고 생각하게 된다. 이를 의식거리라 하며 이는 개인적 사정에 의해 만들어지는 심적 작용거리를 의미한다.
2004년 KTX 개통된 이후 서울에서 대전까지 교통거리는 50분 정도로 단축되었고 서해안고속도로도 그러했다. 앞으로도 지역간 거리가 줄어들 전망이다. 정부는 지난 달 제3차 수도권정비계획(2006~2020년)안(案)을 발표하였다. 이러한 국토공간계획과 주요교통망계획으로 짧은 시간 동안 이동할 만큼 공간적 간격이 좁혀질 것이다.
수도권의 공간구조는 자립형 다핵구조 연계형으로 10개 도시권 육성할 계획이다. 도시가 제대로 형성되기 위해서는 도로, 철도 등 교통망이 우선되어야 한다. 따라서 남양주, 포천, 김포, 인천을 잇는 제2외곽 순환고속도로와 지역간 도로 및 철도망이 구축될 전망이다.
경전철은 용인경전철, 김포경전철, 하남경전철, 광명경천철, 의정부경전철 등이 착공 중이거나 검토 중에 있다. 지하철은 분당선 연장선, 신분당선, 7, 8호선 연장선, 신안산선, 수인선 그리고 인천지역의 2호선 등이 진행 중이며 경춘선, 경의선, 경원선 2단계 중앙선 등 전철복선화도 시공 및 예정에 있다.
부동산에 성공적인 투자를 위해서라면 교통의 혁신에 따른 지역환경 변화를 우선적으로 파악해야 한다. 통상 부동산은 개발계획 발표시점과 공사착공시점 그리고 완공시점에 가격이 오른다. 사회기반시설인 도로망이 제대로 확충된다면 시간거리는 더 가까워질 것이고, 운임거리는 더 경제적이며 의식거리는 더 좁혀질 것이다.
그렇게 된다면 허드(R.M. Hurd)와 마샬(Marshal)의 주장대로 접근성에 의해 부동산가치는 높아질 것이다. 다만 이러한 교통계획은 완공예정 시기에 대한 리스크와 집적화되는 클러스트 지역이 어디인지 제대로 선정해야 한다는 것을 잊지 말자.
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