택지개발지구 상가 수급 불균형과 새로운 수익 상가 투자처
[부동산뱅크 2005/12/27 - 조회:6,674]
금년 4월에 시행된 상가 후분양(건축물 분양에 관한 법률) 제도의 여파로 신택지 지역내 상가 공급에 차질을 빚어 입주민들의 극심한 불편을 초래할 가능성이 높아지고 있다. 대형 백화점이나 쇼핑몰 등은 굳이 택지개발지구내에 없다 하더라도 항상 이용하는 개념이 아니기 때문에 다소 거리가 있어도 인근 도심을 이용할 수 있어 큰 불편을 느끼지는 않는 것이 일반적이다. 물론 대형 백화점등 유통업체 가 인근에 있게 되면 여러가지 주택 가격이나 지가등 좋은 호재로 작용할 수 있지만 이는 해당 유통 업체에서 소비층을 분석하여 입지선정을 하기 때문에 소비자가 필요하다 해서 들어서는 경우라고 보기는 어렵다.
택지를 공급 할 때에는 택지내 주민 편의를 도모하기 위해 별도의 상업용지를 공급하고 있으며 그동안 후분양법 시행이전에는 공급 과다 현상이 발생할 정도로 활발하게 상가가 공급이 되어 왔고 투자자들이나 실수요자들이 적극적으로 참여하여 대형 상권으로 대부분 발전하는 것이 일반적인 과정이었다.
그러나 후분양제도 이후 입주가 임박했음에도 불구하고 상가 공급량이 급감하여 상가 투자자들의 선택의 폭이 좁아지고, 또한 후분양 법을 피한 편법 분양 까지 동원하여 청약 형태로 분양을 하여 후분양 제도가 무의미 한 현상이 벌어지고 있어 투자자들의 주의가 요구되 기도 한다.
이러한 현상이 발생되다 보니 수익성 상가를 찾고 있는 투자자들의 경우 어디에 투자를 해야 할 지 난감한 형국이다. 상권이 어떻게 전개 될지 감을 잡지 못할 뿐 아니라 자칫 나홀로 상가들을 매입했다가 상권형성이 안되어 수익성이 악화될까 조바심을 내고 있는 것이다.
이럴때 투자자들이 주의 깊게 보아야 할 사항이 있다. 대형 근린 상가들이 들어서지 못하면 자연스럽게 인근의 단독주택 용지 쪽으로 상권이 옮겨가고 확대될 가능성이 많기 때문에 관심있게 수익성 상품으로 이용할 계획을 세워야 할 시점으로 볼 수 있다.
보통 택지내 주거단지를 제외하고 별도로 공급하는 용도별 용지를 보면 대표적인 지역 상권으로 발전하는 중심,일반 상업용지가 용적률 500~800% 정도의 비교적 중대형 상가를 공급하게 되고 근린상업용지가 400%, 근린생활 시설용지가 200~300%의 중소형 규모로 공급되게 되며 단독 주택 용지도 함께 공급된다.
단독 주택 용지를 용도별로 보면 1종 주거전용(80% 2층이하)과 2종주거전용(3층100%), 1종일반 주거전용(3층150%) 2종 일반(3층 점포겸용) 주거용지등으로 용도가 나뉘어 공급이 되게 되는데 수익성 품목을 꼽자면 3층 규모로 지어지는 2종 일반 점포겸용 용지를 매입해 건물을 지어 임대를 놓는 것이다.
기존 신도시는 이미 충분한 상가들이 공급이 되어 있기 때문에 이런 투자방식은 해당되지 않고 새로이 조성되어 입주를 앞둔 신 택지개발지구의 단독 주택용지(2종 일반)가 상권의 틈새로 급부상할 가능성이 매우 많다.
택지개발지구 내에서 입주가 완료 되었을 때 가장 시급하게 필요한 업종은 근린생활 업종이며 지근 거리에서 이용해야 하는 학원이나 병원, 슈퍼마켓 등이다. 또한 주 5일제 시행이 확대 되면서 분출되는 가족 중심 소비층이 점차 주거지 인근 상권으로 확대 되기 때문에 이를 흡수할 상가들이 더더욱 필요해지는 실정이다. 후 분양제도 이후 택지 성격을 고려해 조성한 상업용지에 상가들이 들어서지 못하고 상가 부족으로 인한 근린 생활 업종들이 입점할 곳이 없다면 과연 어디로 상권이 형성될 것인가 불을 보듯 뻔한 상황일 것이다.
후 분양제도에서 자유로운 단독 주택 용지가 밀집되어 있는 곳에 수익성을 분석해 볼 필요 시점이며 대표적인 곳은 수도권 용인 동백 지구와 파주 교하지구, 화성 동탄지구이다.
주의 사항으로는 대부분 단독 주택 용지들이 택지의 외지 즉 변두리에 조성이 되기 때문에 상주 인구들의 왕래가 용이한 접근성을 꼭 따져 봐야 할 것이다.
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