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[이슈현장]마곡개발, 수혜 지역은 어디?

[부동산뱅크 2005/12/22 - 조회:19,778]

서울 변두리에서 아시아의 중심 도시로 거듭날 것인가? 지난 20일 ‘마곡 R&D 시티’를 조성·개발하겠다는 서울시의 발표에 조용했던 마곡동 일대 토지 시장이 들썩이고 있다.



이번 계획안에 따르면 마곡지구는 2006년 시작되는 1단계 사업을 필두로 총 4단계에 걸쳐 국제업무단지 및 IT, NT, BT 관련 첨단산업과 R&D센터, 고급 주거단지 등으로 개발된다. 이에 따라 한적하기만 했던 마곡지구 내 전·답이 서울을 넘어선 아시아의 경제 중심 도시로 변모할 전망이다.



마곡지구 개발계획도 <자료출처 : 서울시 도시계획국>





개발 계획 확정에 투자자 발길

매물 없고 가격 높아 거래 드물어



“평소 1~2통 가량 걸려오던 전화가 오늘 하루에만 10통 이상 왔습니다. 직접 상담을 받기 위해 내방하신 분들도 족히 4~5명은 될 겁니다” 마곡지구 인근 토지만 전문으로 거래하는 P공인 관계자는 서울시의 개발 계획 발표 후 부쩍 늘어난 상담 문의에 행복한 비명을 지르고 있다.



이 관계자는 “대부분 매스컴을 통해 서울시의 보도를 접한 사람들이 개발 기대감으로 문의를 한다”고 전했다. 목동에서 왔다는 김 모씨(여, 56)는 “마곡동 일대는 지금까지 대표적인 낙후지로 꼽혔지만 확실한 계획이 발표된 이상 뭔가 달라지지 않겠냐는 생각이 들어 부동산을 찾아 상담을 받았다”고 말했다.



하지만 지주들이 매물을 모두 거둬 들인데다 그나마 나와 있는 것도 가격이 높아 거래가 쉽지 않다. 현재 지주들이 요구하는 매매가 수준은 평당 150만 원 안팎. 대부분의 토지가 전답으로 이뤄진 가운데 논과 밭 특별한 구분 없이 비슷한 수준의 가격이 형성돼 있다. 이는 올 초 100만 원 선에 거래되던 것에 반해 50% 가량 상승한 것이다.



약산공인 이명열 대표는 “지난해 6월 보상을 시작한 발산지구의 경우 평당 130~140만 원 수준에서 보상가가 정해진 것으로 안다”며 “발산지구와 비교해 2007년에나 보상에 착수할 마곡지구는 평당 200만 원 선에 수용되지 않겠느냐는 소문이 돌며 토지 가격이 상승했다”고 설명했다.



비싼 가격뿐 아니라 토지를 사고 파는데 구청의 허가가 필요하다는 점도 쉽게 거래가 이뤄지지 않는 요인 중 하나다. 토지거래허가구역인 마곡지구의 경우 1000㎡(약 330평) 이하로 계약을 해야 허가 대상이 되지 않지만 사실상 1000㎡ 이하의 논밭은 구하기가 쉽지 않다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.



이에 마곡지구보다는 인근 토지를 중심으로 꾸준한 문의가 이어지고 있는 실정이다. 지금의 상황으로는 마곡지구 내 토지 거래가 힘든데다 SH공사의 보상만을 받을 수 있을 뿐 어떤 개발 이익도 얻을 수 없기 때문이다.



현재 토지 시장에서 가장 인기 있는 지역은 오쇠동과 과해동. 평당 30~40만 원으로 마곡지구에 비해 가격은 저렴하면서도 마곡동의 발전에 따른 수혜는 모두 입을 수 있다. 보상 후 대토를 찾아 움직이는 원주민을 대상으로 단기 차익을 노릴 수 있다는 점도 투자자에게 매력적으로 작용하고 있다.



약산공인 이 대표는 “마곡지구 인근에 위치한 토지의 경우 개발 기대감으로 문의가 빗발치고 있다”며 “마곡지구에는 대규모 주거단지가 들어서지 않는 반면 마곡 R&D 단지 조성에 따른 생산 유발효과는 커 주변 토지에 새로운 주거단지가 들어설 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 즉, 마곡지구 개발에 다른 주변 환경 개선 정도의 기대 수준이 아닌 오쇠동, 과해동의 독자적인 개발까지 기대할 수 있게 된 것이다.







긴등마을 재건축사업 급물살

인근 방화뉴타운 몸값 상승



한편, 김포공항 배후 뉴타운을 표방한 방화뉴타운이 마곡지구와 마주하고 있어 관심이 쏠리고 있다. 마곡지구의 배후 주거단지로 거듭나며 자족 기능을 갖춘 성공적인 뉴타운이 될 수 있기 때문이다.



강서구 방화동 609-201번지 일대 14만 8,000여 평을 총 9개의 구역으로 나눠 재건축 방식으로 개발하게 될 방화뉴타운은 2012년까지 7,500가구가 들어설 예정이다.



9개의 재건축 구역 중 긴등마을 재건축구역이 단연 돋보인다. 지난 11월 3일 재건축추진위원회 승인을 받으며 아직 노후화 비율을 맞추지 못한 다른 8개 구역에 비해 빠른 진행 속도를 보이는데다 마곡지구와 바로 맞닿아 있기 때문이다. 강서구는 긴등마을 재건축을 2008년까지 마치겠다는 계획으로 2008년 본격적인 사업에 착수하게 될 마곡지구의 최대 수혜지가 될 전망이다.





수혜가 점쳐지며 재건축 지분에 관한 문의도 늘었지만 실제 거래로 이어지지는 않고 있다. ‘재건축·재개발 입주권 주택간주’ 방침으로 투자자의 발길이 뚝 끊긴 탓이다. 하지만 총 조합원이 307명으로 주민수가 비교적 작은 편에 속해 큰 무상 비율을 기대하는 실수요자의 문의는 꾸준하다.



인근 부동산 관계자는 “실수요자 위주로 접근을 하다 보니 1~2억 원 가량의 금액으로 매입이 가능한 10평 미만 지분이 인기가 많다”며 “그러나 40~50평의 지분을 보유하고 있는 단독주택은 초기 투자자금이 많이 들어 매기가 거의 없다”고 설명했다.



실제 사람들이 많이 찾는 9.4평, 7.5평짜리 지분은 가격이 2억 원에 달해 평당 2,000만 원을 호가한다. 반면, 40평 이상 지분은 평당 1,100~1,200만 원 선인 4~5억 원 선에 매물이 나오고 있는 실정이다. 이러한 큰 평당가 차이에도 초기 자금이 덜 투입되는 소형 지분만 간간히 거래가 될 뿐 중대형 지분은 찾는 사람이 없어 거래도 없는 편이다.



인근 아파트 개발 효과 누려

내발산 현대홈타운, 마곡 금호어울림 등 관심



강서 지역은 그동안 낙후된 주변 환경과 교통 불편으로 아파트 가격도 약세를 띠어 왔다. 하지만 방화뉴타운 개발로 인근 정비 효과를 누릴 수 있게 됐으며 마곡지구의 개발로 낙후 지역이라는 꼬리표도 뗄 수 있게 됐다. 또 9호선 개통과 인천국제공항철도 마곡역(가칭) 설치로 여의도, 도심, 강남, 인천국제공항 등 어느 곳이든 쉽게 접근이 가능해 사통팔달의 면모를 과시하게 됐다.







인근 개발과 최첨단 산업의 유치는 일대 아파트 가치에까지 영향을 미치고 있다. 이번 개발의 최대 수혜 아파트로는 내발산동 우장산 현대홈타운이 꼽히고 있다. 5호선 발산역 역세권인데다 가장 큰 규모의 마곡지구 1단계 구역과 바로 접해 있어 배후단지로의 역할이 기대된다. 23~47평형으로 이뤄져 있으며 총 2,198가구의 대단지이다. 33평형이 4억 8,000만~5억 2,000만 원 선이다.



마곡동 금호어울림은 180가구의 작은 단지이지만 479가구의 마곡벽산과 단지를 함께 하고 있어 중형단지의 효과를 누리고 있다. 지금 입주 중에 있는 새 아파트로 33평형, 39평형으로만 구성돼 있다. 궁산공원과 접해 있어 주변이 쾌적하고 공원 조망도 가능하다. 지하철 9호선 906(양천향교입구)역과도 가깝다. 33평형이 2억 8,500만~3억 2,000만 원에 거래되고 있다.



가양동 대아동신은 지역 내 유일한 중대형 평형 아파트로 37~58평형으로 이뤄져 있다. 총 660가구의 중형 단지로 일부 동에서 한강 조망이 가능하다. 4만여 평의 궁산공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑한다. 그간 교통이 불편한 게 단점으로 지적돼 왔으나 9호선 906(양천향교입구)역이 개통할 경우 역세권 단지로 거듭나게 된다. 37평형 3억 5,000만~4억 2,000만 원 수준이다.



마곡동 신안빌라는 지난 1984년에 지어진 재건축 예정 단지이다. 빌라임에도 총 234가구로 비교적 규모가 크며 지분이 커 주목 받고 있다. 2008년 9호선 905(마곡지구 내)역이 개통하게 되며 불편했던 교통 문제가 크게 개선될 것으로 보인다. 22~30평형까지 있으며 30평형이 2억 9,000만~3억 원 선에 시세가 형성돼 있다.





부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr




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