2006년 종목별 투자기상도
[부동산뱅크 2005/12/20 - 조회:9,383]
‘예측은 틀리기 위해 존재한다’
경제를 예측하기가 어렵고, 잘 맞지 않는다는 것을 빗댄 말이다. 올 부동산 시장은 이같은 속설을 그대로 보여준 한해였다.‘판교발 집값 상승랠리’라 부르는 상반기 아파트값 강세가 한해 동안 지속되면서 연초 집값이 보합내지는 하락세를 보일 것이라는 전문가들의 전망을 무색하게 한 것이다.
분양권전매 금지 등으로 투자 메리트를 크게 상실한 것으로 여겨지던 아파트 분양시장도 실수요자들이 대거 모여들면서 후끈 달아올랐다.
또 상반기 행복도시, 혁신도시 등의 지방 개발 호재가 터져 나오면서 전국 곳곳에서 유례 없는 땅 투기 열풍이 불기도 했다. 이와 함께 수도권 택지지구를 중심으로 단지내 상가 고가 낙찰이 속출하는 등 여전히 부동산 시장을 기웃거리는 풍부한 유동자금의 규모를 짐작케 했다. 돌이켜 보면 연초 전망과는 엇갈린 궤적들이다.
부끄럽지만 이처럼 올해 엇갈린 전망을 뒤로하고 또다시 2006년 전망을 내놓는다.빠듯한 살림살이를 각오하고 내집마련을 위해 알토란 같은 종자돈을 모아온 실수요자들과 차익실현을 꿈꾸는 투자자들에게 내년 부동산시장을 바라보는 길잡이가 되길 바라는 마음에서다. 이중에는 내년 시장 흐름과는 정반대의 예측도 있을 것이다. 또 시장 흐름을 정확히 꿰뚫은 것도 섞여 있을 것이다. 내년 이맘때는 한해 전망을 들추며 내뱉는 구구절절한 변명거리가 줄어들기를 바라며 5회에 걸쳐 2006년 부동산시장을 점쳐본다.
2005년 아파트 시장은 강남과 비강남, 중대형과 소형간 격차가 눈에 띄게 벌어진 한 해였다. 올 상반기 판교 발 바람이 분당, 강남권에 영향을 미치면서 이 일대 아파트 값은 큰 폭으로 뛰어 올랐다. 특히 소형보다는 중대형 아파트에 가격 상승이 집중되면서 평형별 양극화 현상이 두드러졌다. 투자세력의 매수강세로 급등세를 보이던 아파트 값은 재건축 아파트 규제, 다주택자 중과세 등의 내용을 담은 8.31부동산대책 발표로 하반기 들어 다소 주춤한 기세다.
2006년에도 이 같은 아파트 시장의 강세기조는 당분간 유지될 것으로 전망된다. 내년 3월과 8월, 2차례에 걸친 판교신도시 청약과 함께 분양물량이 증가하면서 아파트 분양 시장에 청신호가 예상되기 때문이다.
서울 전체 입주 아파트 물량도 올해보다 6,400가구 가량 줄어든 3만 3,000여 가구가 공급예정으로 집값 상승세를 견인할 공산이 크다. 강남의 경우 올해에 비해 입주물량이 다소 늘어날 태세지만 향후 수년 내 입주물량이 크게 감소할 것이란 데서 여전히 가격 상승의 불씨로 남아 있다.
반면 내년 한해 공급될 수도권 내 입주 아파트는 올해 대비 7,500가구 가량 늘어난 11만 2,800여 가구로 신도시 등을 중심으로 대규모 집들이가 이어지면서 공급량이 크게 늘어날 전망이다. 또 내년 전국 입주 물량은 올해보다 4만8,000여가구가 증가한 25만 8,900여 가구로 서울 일부 지역을 제외한 전국 아파트값은 다소 안정세를 찾을 것으로 보인다. 그러나 내년 예정돼 있는 지방선거와 행정복합도시건설 본격화 등의 변수를 감안할 때 섣부른 안정세를 기대하기는 어렵다는 것이 전문가들의 예측이다.
'재건축은 주택시장의 영원한 불루칩?'2005년 한해는 강남권 재건축 아파트의 위력을 여지 없이 보여준 한해였다. 재건축 후분양, 소형평형의무건립비율강화, 개발이익환수제 등으로 손발이 꽁꽁묶였는데도 연초대비 30.6%가 뛰어 오르는 기염을 토한 것.
강남권 대표적 중층 재건축 단지인 한강변 잠원한신 5차 35층 초고층 건축심의 통과를 시작으로 불붙은 집값 상승랠리는 주변 중저층 재건축단지를 비롯한 일반아파트에 이르기까지 강남권 전역으로 빠르게 번져나갔다. 정부의 잇따른 강화규제에도 아랑곳하지 않고 학군, 생활편익, 주거커뮤니티에 기반한 강남권 입지 메리트가 실수요를 불러들인 탓이다.
한마디로 2005년 부동산 시장은 ‘재건축 아파트’가 단기차익을 노린 가수요뿐만 아니라 실수요자들에게도 여전히 매력있는 투자상품임을 증명한 한해였다. 반면 강남을 제외한 서울 수도권 일대 재건축 단지들은 정부의 잇따른 고강도 규제에 이전까지 급등세를 접고 약보합세를 면치 못하면서 재건축 아파트 시장에도 지역별 양극화가 찾아든 모습이다.
이같은 입지별 양극화 현상은 내년에도 이어질 전망이다. 정부의 재건축 규제완화가 이뤄질 가능성이 희박한 상태에서, 수익성 악화를 보전할 재료가 약한 수도권 재건축 아파트 약세 장세가 지속될 것이란 얘기다. 반면 강남권 진입을 노리는 대기수요자들에게 알짜 노른자위를 차지하고 있는 강남권 재건축 단지에 입질이 재현될 전망이다.
한편 강북 광역개발로 들뜬 한해를 보낸 재개발시장은 당분간 보합국면이 이어질 것이란 전망이다. 정부의 잇따른 뉴타운지정으로 지분시세가 크게 치솟은데다 정부 주도의 공영개발 등이 추진됨에 따라 오히려 차익실현 여지가 크게 줄어들 가능성이 크기 때문이다. 아울러 2종주거지역내 재개발.재건축 사업장의 층고 제한 완화가 담긴 '도시 및 주거환경정비법’ 서울시 조례안에 정부가 제동을 걸고 나섬에 따라 재개발 사업 수익성도 덩달아 악화된 상태다. 따라서 2006년 재개발 시장은 한강변, 1,2차 뉴타운 일부 사업장의 강보합세가 지속되는 가운데 보합국면이 이어질 전망이다.
상반기 오피스텔 시장은 용산 파크타워, 목동 트라팰리스, 잠실 스타파크 등 초고층 주상복합 오피스텔 분양이 쏟아지며 과열 양상을 띠었다. 더욱이 '8.31 대책' 이후 갈 곳을 잃은 시중 자금이 수익형 틈새상품으로 유입, 전매 가능하고 일정한 수익이 보장되는 오피스텔 시장을 달구기도 했다. 하지만 주거용 오피스텔의 종합부동산세 적용과 그에 따른 주거용 실태조사 방침 등 잇단 정부 정책이 발표되자 약세로 한 해를 마감했다.
이러한 하락세는 2006년 들어 더욱 심화될 것으로 전망된다. 지난 2003년 이래 서울 지역에만 5만 7,092실이 입주해 이미 과잉 공급 현상을 빚어온데다 내년에도 6,929실이 입주 예정에 있기 때문이다. 특히 내년 입주 물량은 올 1만 5,562가구에 비해 반 이상 줄어든 수치지만 지난 2002년 4,313가구에 비해서는 50% 가량 늘어난 물량이다. 이러한 과잉 공급은 오피스텔 시세 및 분양권 가격, 심지어 임대수익 감소로까지 이어지며 투자 매력을 반감시키고 있다.
재건축에 따른 소형 아파트의 등장도 오피스텔 시장에서는 악재로 작용하고 있다. 같은 소형 평형이라도 전용면적이 아파트에 비해 작은 오피스텔이 임대 시장에서 불리하기 때문이다. 또 발코니 확장이 가능해짐에 따라 소형 아파트의 경우 넓게 사용할 수 있는 길이 열린 반면 발코니가 없는 오피스텔에는 아무런 혜택이 주어지지 않는다. 소형 아파트 등장에 따른 입주 수요 감소는 결국 투자 손실로 이어질 가능성이 크다.
8.31 대책의 최대 수혜종목으로 떠오른 상가시장은 갈 곳을 잃은 뭉칫돈이 몰려들며 2005년 최고의 전성기를 구가했다. 특히 단지내 상가와 택지지구 근린상가의 인기가 높아 150% 이상의 높은 낙찰가율을 기록한 상가들이 속출했다.
내년도 상가시장도 올해에 이어 장밋빛 전망이 우세하다. 상가114 유영상 소장은 “8.31 대책 이후 높아진 상가시장에 대한 관심이 내년에도 이어질 것으로 보인다”며 “이에 따른 자금유입도 지속적일 것”으로 전망했다. 여기에 최근 한국은행, 한국개발연구원 등에서 연일 쏟아내고 있는 내년도 경기회복에 대한 기대감도 실물경제에 민감한 상가시장에 대한 전망을 밝게 하고 있다.
상가 후분양제와 금리 인상 등도 내년 상가시장을 재편할 주요 변수로 손꼽힌다. 우선 2006년도에는 지난 4월 23일 시행된 상가 후분양제도의 영향으로 신규 공급 물량이 현저히 줄어들 전망이다. 이밖에 올해 들어 두 번이나 단행된 금리인상이 내년에도 이어질 경우 높아지는 대출금 부담에 따른 수익성 악화는 물론이고 상가로 몰렸던 뭉칫돈이 금융권으로 빠져나가 상가 시장 위축을 불러올 수 있다는 분석이다.
배후 세대를 확보하고 있는 단지내 상가는 올해와 마찬가지로 안정적인 투자처로 각광받을 전망이다. 그러나 단지내 상가는 업종이나 매출에 한계가 있는 만큼 낙찰가율이 지나치게 높으면 환금성이나 수익성이 악화될 수 있다.
상가 후분양제도로 공급 물량이 급감한 동백이나 동탄, 파주 교하 등 택지지구내 근린상가는 올해에 이어 투자 1순위로 거론되고 있다. 테마상가나 복합상가 등 대규모 쇼핑몰은 이미 공급 과잉 양상을 보이고 있는데다 백화점, 대형할인마트 등과의 경쟁이 불가피하다는 점 등을 이유로 올해에 이어 시장 전망이 밝지 않다.
올해 토지시장은 저금리와 주택가격 상승 등의 영향으로 4.13%의 가격 상승률을 기록했다. 주로 행정복합도시, 기업도시, 서울시 뉴타운 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 2002년 이후 최대의 가격상승이다.
지역별로는 대도시 4.40%, 시지역 3.96%, 군지역 3.32%로 서울과 광역시를 중심으로 높은 지가 상승률을 보였다. 도별로는 행정도시가 들어서는 충남지역이 6.44%로 가장 높은 수치를 보였고, 서울(5.44%), 대전(5.41%), 경기(5.05%) 등의 순으로, 개발호재를 중심으로 지가상승이 두드러졌다.
올 초부터 충청권과 수도권의 각종 개발사업 등의 호재 지역을 중심으로 꾸준히 오르던 가격 상승이 8.31대책의 윤곽이 들어나기 시작한 7월부터 안정세를 유지하기 시작했다.
그러나 8.31대책 후속입법이 차질을 빚으면서 10월부터 땅값이 꿈틀거리는 양상으로 올해의 토지시장은 마감됐다.
2006년 토지시장은 올 하반기의 양상을 띠며 안정세를 유지할 것으로 보인다. 개발호재가 이미 가격에 반영돼 있고, 8.31부동산 대책에 대한 토지규제정책이 내년에 대거 시행되기 때문이다.
우선 토지보상 방법이 2006년 3월부터 현금보상 원칙에서 부재지주의 경우 일정금액(3,000만 원) 초과분을 채권으로 지급하고, 농민의 양도세 감면 면적 요건도 완화됨에 따라 대토면적 감소가 예상된다.
또 토지거래 허가구역 땅 전매를 2~5년간 제한되고, 외지인소유의 농지는 2006년부터 양도세를 실거래가로 과세된다. 더욱이 2007년부터는 60% 중과세가 적용되고 장기보유 특별공제(10~30%)도 배제된다.
이밖에 개인별로 합산하던 비사업용토지에 대해 세대별로 합산해 보유세를 매기고, 이 토지에 대해서는 기준금액을 공지시가 6억 원 초과에서 3억 원 초과로 낮출 방침이다. 또한 개발부담금제나 기반시설부담금제를 도입해 땅값 수요를 떨어뜨린다는 계획이다. 기존 과태료를 500만 원에서 내년 2월부터는 매년 취득가액의 10%의 이행강제금을 물게 돼 투기수요는 어려울 것으로 보인다.
<부동산뱅크 취재팀 kjh@neonet.co.kr>
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