[상권분석]용산 이태원 상권
[부동산뱅크 2005/12/17 - 조회:7,781]
서울의 관광특구 이태원 상권이 특수를 누리고 있다. 10~20대 젊은 수요층들과 다양한 외국관광객들로부터 꾸준한 인기를 끌고 있기 때문이다. 이태원 상권의 구역별 특징에 대해 알아본다.
유동인구 절반이 외국인
의류,가방 등 쇼핑 상점 주류
이태원 상권은 외국인과 외국어로 된 간판이 더 많은 지역으로 서울의 타 상권과는 분위기가 다르다.
휴전직후 동숭동 서울대 캠퍼스 자리에 있던 미8군 사령부가 용산으로 이주해 오면서 이들을 대상으로 하는 유흥가가 생겨나면서 상권의 기틀을 갖추게 되었다.
80년대 들어서 ‘86아시안 게임’과 ‘88서울올림픽’이 개최되면서 이태원 상권은 세계적으로 알려지기 시작했다. 현재는 일본, 홍콩, 중국, 동남아, 아프리카, 중동지역 관광객이 증가하면서 미군 중심의 거리에서 세계인의 거리로 변모했다. 또 1997년에는 서울시 최초의 관광특구로 지정되면서 세계적인 것과 한국적인 것이 혼재하는 ‘퓨전’의 장소로 거듭나고 있다.
이태원 상권은 서울의 중심부에 위치하고 있는 반면, 서쪽으로는 미 8군이, 남쪽으로는 한강, 북서쪽으로는 남산이 위치하고 있어 지상 교통여건은 좋은 편이 아니다.
게다가 이태원 메인도로는 편도 2차선으로 그 중 한 차선에는 정차한 승용차가 많아 승용차로 접근은 매우 불편하고 인근 주차장도 부족한 실정이다.
이에 유동인구의 상당수는 지하철을 이용한다. 지하철 6호선 이태원역 승하차 인원은 하루 2만 여명으로 유동인구의 상당수는 지하철을 이용하고 있다.
현재 버스는 강북(성북, 서울역, 동대문, 종각), 강남(강남역, 고속터미널, 양재), 강동(성내동), 강서(신촌) 방향으로 12개의 노선이 운행하고 있다.
이 곳의 점포수는 2,180여 개로 이중 60%이상이 의류, 가방, 신발 등을 파는 쇼핑상점으로 구성돼 있어, 10~20대의 젊은층이 많이 찾는다. 또한 룸싸롱, 단람주점 등 유흥업소도 많아 30~40대 중장년층 남성도 많이 찾고 있으며, 이들은 전체 유동인구의 30%정도를 차지하고 있다.
이태원상권의 가장 핵심고객은 외국인이다. 전체 유동인구 가운데 외국인이 차지하는 비율은 50%이상으로 구매력이 강한 수요층으로 일본, 중국, 대만, 싱가포르 등 아시아계 관광객이다. 유동인구가 가장 많이 형성되는 시간대는 관광객들의 이동시간대인 12~18시와 직장인들의 퇴근시간대인 저녁 7시 이후이다.
시장구역 상권 권리금만 5,000만~1억 원
시장, 유흥, 식당구역 구분
이태원 상권은 이태원사거리에서부터 지하철 6호선 한강진역 간 1.4㎞에 걸쳐 의류, 음식점, 기념품매장, 유흥업소 등이 성업 중에 있다. 특히 이태원길을 사이에 두고 도로변으로 상권이 길게 발달돼 있어, 각 구역안쪽으로는 상권형성이 매우 미약하다.
이 곳의 점포수는 2,000여 곳으로 이중 60% 이상이 의류, 잡화, 가죽전문점으로 구성돼 있다. 주로 외국인들을 상대로 하기 때문에 300mm짜리 신발에서부터 외국인의 체형에 맞춘 빅사이즈 전문점과 나이키, 아디다스, 퓨마 등 유명브랜드 매장도 쉽게 찾아볼 수 있다. 또한 음식점들도 KFC, 던킨도넛, 베스킨라빈스31, 맥도날드 등 외국계 체인점들이 해밀톤호텔 주변으로 주를 이루고 있다.
게다가 관광특구로 지정돼 있어 상인들이 부가가치세 부담이 적어 다른 지역보다 5~10%가량 싸게 살수 있어 내국인 젊은 수요자들도 많이 찾는다.
이곳 상권은 ‘시장구역’ ‘유흥구역’ 식당구역’ 등 크게 3개 구역으로 나눌 수 있다. 이들 각 구역은 이태원길 주변으로 상권이 들어서 있지만 업종구성, 매장규모, 소비층이 제각기 다르다.
시장구역은 이태원사거리에서부터 이태원역 1,4번 출구까지로 이태원 상권에서 유동인구가 가장 많다. 의류, 가방, 잡화, 기념품, 쥬얼리 등 외국인과 10~20대 젊은 층을 대상으로 하는 업종들이 주를 이루고 있다. 유동인구가 많다 보니 점포들마다 호객꾼들이 손님유치에 열을 올리고 있다.
이태원 상권은 이태원길을 사이에 두고 도로변을 따라 상권이 길게 형성돼 있다. 도로변을 따라 상권이 강하게 형성돼 있다 보니 구역안쪽으로는 상권형성이 매우 미흡하다. 주거지와 연결돼 있다 보니 유동인구가 거의 일어나지 않아 빈점포들이 종종 눈에 띤다.
이 구역에는 주로 10~20평짜리 소형점포들이 상당수를 차지하고 있다. 이태원길 도로변 1층 10평짜리는 권리금 5,000만 ~1억 원, 보증금 5,000만 원, 월임대료 200만 원 선에 형성돼 있다. 구역 안쪽의 경우는 10평짜리 점포가 권리금 없이 보증금 500만 원에 월임대료 50만 원 안팎에 형성돼 있다.
대한공인 김현호사장은 “이 구역은 종업원이 그 점포를 인수하는 경우가 많아 점포 매물이 귀한 편이다.”라고 설명했다.
이태원역 2,3번 출구에서 이태원호텔까지는 유흥업소들, 사우나, 바, 커피전문점 등이 주를 이루고 있다. 소방서 뒤편에는 단란주점, 가요주점, 룸싸롱 등의 유흥업소들이 빼곡히 들어서 있고, 도로변으로는 바, 발마사지, 사우나, 호프 등의 시설이 즐비해 있다. 이 구역은 30~40대 이상의 중장년층과 외국관광객들이 저녁 7시 이후에 많이 몰리는 곳이다. 특히 사우나 및 마사지의 업소들은 주로 일본인 관광객을 대상으로 성업 중이다.
이 구역은 40~50평 이상의 크기의 깔끔한 점포들이 주를 이루고 있다. 도로변에 있는 1층 50평짜리 점포는 권리금 1억 5,000만 원에 보증금 1억 원, 월임대료 400만 원선에 형성돼 있다. 유흥주점들이 밀집해 있는 구역안쪽 지하1층 80평 자리 점포는 권리금 1억 원, 보증금 4,000만 원, 월임대료 200만 원 안팎이다.
이태원 호텔에서부터 지하철 6호선 한강진역까지는 주로 외국식 고급음식점 들어서 있다. 한국 전통음식점을 비롯하여, 중국, 일본, 인도, 파키스탄, 태국, 멕시코, 이탈리아, 프랑스, 독일, 스위스 등 많은 세계의 음식점들이 위치하고 있다. SJ공인 관계자는 “이들 음식점의 대부분은 자국사람이 운영하고 있거나 주방장으로 일하고 있다”고 전했다.
이 구역은 가격 단가도 높을뿐더러 자국관광객들이 주로 찾고 있어 유동인구가 다른 구역에 비해 드문 편이다. 이 구역의 점포시세는 1층의 경우 60평이 권리금 5,000만 원, 보증금 4,000만 원, 월임대료 350만 원에, 2층 30평짜리가 권리금 2,000만 원에 보증금 2,000만 원, 월임대료 150만 원선에 형성돼 있다.
대한공인 김사장은 “이 상권은 2002년 월드컵을 고비로 권리금이 1억 원 이상씩 떨어졌지만, 지역적인 입지여건과 용산 미군부대이전, 뉴타운개발 등의 호재로 인해 예전의 명성을 되찾을 가능성이 크다”고 설명했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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