서울 아파트값 12.50% 상승
[부동산뱅크 2005/12/09 - 조회:9,671]
올 아파트 시장은 판교라는 개발 호재와 8.31대책이라는 장애물을 두 축으로 어느 해보다도 격동적인 모습을 보였다. 또 매매가 강세와 함께 전셋값이 요동치며 역전세난을 마감, 유례없는 전세 상승률을 기록하기도 했다.
전반적으로 아파트 시장이 불안정한 모습을 보인 가운데 분양 시장 역시 입지와 단지에 따라 희비가 엇갈린 한 해였다. 서울 및 수도권 인기 단지의 경우 뜨거운 청약 열기를 보인 반면 비인기지역 아파트 분양은 참담한 실패를 맛본 것.
2004년도에 이어 계속해서 약세를 이어갈 것이라던 전문가들의 예측을 무색케 한 2005년 아파트 및 분양 시장을 대한민국 부동산표준 부동산뱅크가 4회에 걸쳐 정리한다.
강남권 22.14%, 비강남권 5.59% 상승
강남·비강남 격차 평당 171만 원 더 벌어져
부동산뱅크 리서치센터 조사에 따르면 2005년 전국 아파트 매매가는 9.47% 상승한 것으로 나타났다. 8.31대책 발표 직후 9월과 10월 두 달 연속 -0.23%, -0.07%의 하락률을 기록했지만 상반기(1~6월) 7.55%라는 높은 상승률을 보였던 덕에 전체적으로는 상승하는 양상을 띠었다.
전국 아파트 값을 주도하는 서울의 경우 더 높은 상승률을 보인 것으로 조사됐다. 서울시는 올 초 평당 1,131만 원에 매매가가 형성됐던 것에 반해 11월 28일 조사기준일 현재 1,210만 원으로 상승해 12.50% 변동률을 기록했다. 특히 약세를 면치 못했던 지난 해와 달리 올 들어 뚜렷한 회복세를 보이며 2월 한 달 동안 2.41%가 올라 가격 상승의 신호탄을 쏘아 올렸다.
이 같은 서울 아파트 값 오름세는 강남권 아파트 강세에 힘입은 것으로 분석된다. 2월 강남권 아파트는 전 달의 평당 1,869만 원에서 무려 73만 원이 오른 1,942만 원을 기록, 한 달간 4.69%의 변동률을 보인 것. 같은 기간 비강남권 아파트의 경우 0.50%만이 상승하는데 그쳐 대조를 이뤘다.
이처럼 올 초 큰 폭으로 뛰어 오르며 ‘10.29 대책’의 그늘에서 벗어난 강남권 아파트 값은 판교 개발과 재건축 호재에 힘입어 ‘8.31 대책’이라는 악재에도 연초 대비 22.14% 상승하는 기염을 토했다. 특히 ‘8월 부동산 안정화 대책’이 발표되기 전이었던 7월까지 22.73%가 급등, 1,869만 원이었던 평당 매매가가 7월 2,116만 원까지 치솟았다.
8월 규제를 만난 강남권 아파트 시장은 9~11월 사이 각각 -0.42%, -2.06%, -0.45%의 변동률을 보이며 잠시 소강 상태를 보이기도 했다. 하지만 급매물이 소진되는 과정에서 저점을 통과한 게 아니냐는 불안감과 언젠가 재건축 규제가 풀리지 않겠느냐는 기대감이 복합적으로 작용하며 11월 2.06% 상승, 반등에 성공한다.
한편, 뉴타운과 광역개발이라는 개발 호재 속에 놓인 비강남권 아파트는 1월 평당가 850만 원에서 11월 28일 현재 904만 원으로 올라 5.59%의 상승률을 기록했다. 1~5월까지 0.08~0.67% 소폭 오름세를 보이던 비강남권은 강북 개발에 불을 댕길 뉴타운특별법이 논의된 6월 1.20% 상승한다. 광역개발 등 강북 개발이 구체화된 7월에는 1.59%가 올라 올 들어 가장 높은 상승률을 보이기도 했다.
그러나 기대 이하의 강북 지원책과 지난 9월 발표한 ‘재개발·재건축 입주권 주택간주’는 강남 재건축 단지뿐 아니라 강북 뉴타운 내 거래도 얼게 만들었다. 이러한 싸늘한 분위기는 아파트 시장까지 반영돼 8월 이후 매달 1% 미만 소폭 상승세를 잇는데 그치고 있는 실정이다.
‘오르락 내리락’하는 아파트 값에 지역별 가격 차이도 ‘커졌다 줄었다’를 반복하고 있다. 1월 강남권과 비강남권의 평당 가격은 각각 1,869만 원과 850만 원으로 1,018만 원 가량 차이를 보였다. 평당 매매가 2,116만 원으로 강남권 아파트 값이 최고가를 기록했던 7월 비강남권은 890만 원으로 조사되며 그 격차가 1,225만 원으로 벌어지기도 했다. 하지만 ‘8.31 대책’ 이후 약세를 보인 강남권 아파트 가격이 2,094만 원으로 하락한 반면 비강남권은 904만 원까지 상승하며 가격 차이는 1,189만 원으로 다시 좁혀진 상태다. 그런데도 강남권과 비강남권 격차가 올 초와 비교해 171만 원이 더 벌어져 주택 시장의 ‘빈익빈부익부’ 현상을 실감케 했다.
구별로는 송파구가 올 한 해 25.87% 올라 서울에서 가장 큰 폭의 상승률을 나타냈다. 이러한 결과는 상반기 법조타운 및 잠실5단지 일반상업지역 용도변경 추진에 이어 하반기 발표된 거여뉴타운 선정, 송파신도시 개발 계획, 제2롯데월드 건설 호재 등이 맞물리며 나타난 것으로 보인다. 서초구는 올 초 대비 25.58%가 상승, 송파 뒤를 바짝 쫓았으며 강남구도 20.94%의 높은 상승률을 보였다. 이로써 강남권 3개 지역에서 올 서울 아파트 값을 이끌었던 것으로 분석된다.
학군 수요가 몰린 양천구는 13.64% 상승했으며 뉴타운 호재와 여의도 재건축 아파트 가격 상승에 힘입은 영등포구가 12.08%의 변동률을 기록했다. 미군 기지 이전으로 인한 공원 개발, 국립중앙박물관 개관 등의 개발 호재와 초고층 주상복합 파크타워 분양 바람이 맞물린 용산구는 10.14% 올랐다. 지난 6월 문을 연 서울숲, 10월 청계천 개장으로 몸값이 오른 성동구도 9.45% 큰 폭으로 상승했다.
반면, 중화뉴타운을 둘러싼 주민과 서울시의 첨예한 갈등이 계속되고 있는 중랑구는 -0.36%가 하락하며 올 해 서울시에서 아파트 값이 떨어진 유일한 구로 기록됐다.
신도시 16.79%, 수도권 8.46% 상승
재건축, 판교바람 과천, 성남, 용인 급등
5대 신도시는 판교발 집값 폭등의 영향으로 16.79%라는 높은 상승률을 기록했다. 판교신도시 중대형 평형 분양가가 평당 2,000만 원에 육박할 것이라는 소문에 주변 집값까지 들썩인 것. 이에 판교와 가장 가까운 곳에 위치한 분당에서는 올 한해 평당 가격이 1,164만 원에서 1,439만 원으로 무려 23.78%가 올랐다.
이미 커져버린 판교발 불씨는 판교 신도시 일괄분양, 중대형 아파트 병행입찰제를 통한 분양가 인하 유도 등을 포함한 ‘2.17 대책’ 발표 이후에도 꺼질 기미를 보이지 않는다. 분당의 경우 2월 전 달 대비 2.29% 상승했던 것에 반해 3월 3.43%, 4월 4,67%의 상승률을 보이며 대책 발표 후 오히려 가격이 오르는 양상을 띠었다.
외곽순환고속도로를 통해 판교와 10분 내에 진입이 가능한 평촌 역시 중대형 아파트 강세에 힘입어 올 초 평당 761만 원이었던 매매가가 916만 원까지 20.82% 올랐다. 이러한 가격 상승은 인근 의왕, 과천시의 재건축으로 인한 수요 급증이 호재로 작용한데다 ‘분당보다 못할 것 없다’는 주민간 담합 때문인 것으로 분석된다. 이런 움직임으로 지난 2월 0.20% 상승을 시작한 이래 6월 한달 사이 8.65%가 올랐으며, 대책 발표 이후에도 가격이 전혀 빠지지 않은 상태다.
평촌에서 10분 거리에 있는 산본 역시 ‘평촌도 오르는데’라는 분위기에 휩싸이며 올 한 해 13.12%가 상승했다. 2월에 오른 분당과 3월부터 오르기 시작한 평촌에 이어 5월 본격적인 상승세를 타기 시작해 6월과 7월 각각 6.31%, 4.98% 큰 폭으로 오른다. 하지만 ‘8.31 대책’ 이후 9월 가격 정체를 보인 뒤 10월 -0.38%, 11월 -0.11% 떨어졌다.
쾌적한 환경을 자랑하는 일산은 전국적인 집값 상승 분위기에 힘입어 12.64%의 변동률을 기록했다. 분당, 평촌, 산본에 비해 비교적 완만한 상승을 한 가운데 8월 이후에도 소폭의 상승세를 유지하고 있다.
중동신도시는 신도시 중 유일하게 하락한 지역으로 기록됐다. 3·4월과 6월 0.07~0.17%만이 상승했을 뿐 그 외 모든 달에서 -0.04~-0.45% 하락했다. 특히 7월 이후부터 5달 연속 아파트 값이 미끄러지며 2005년 한 해 -1.25% 하락률을 보인다.
5대 신도시를 제외한 경기도는 올 초 평당 581만 원에 매매가가 형성돼 있었지만 11월 28일 현재 618만 원으로 오르며 8.46%의 변동률을 기록했다.
특히 과천시는 1월 평당매매가 1,999만 원에서 11월 2,426만 원으로 뛰며 29.35%나 올랐다. 이는 경기도 내 최고 상승률로 재건축에 대한 기대심리가 가격 상승을 주도한 것으로 분석된다. 또 인근 평촌, 산본까지 이어진 판교 바람도 가격 상승을 부채질한 요인으로 지적되고 있다.
판교 후광효과를 톡톡히 누린 용인시와 성남시는 각각 27.80%, 21.92%가 올라 2005년 상승률 2위와 3위에 랭크 됐다. 용인시의 경우 2 월 1.78% 상승한데 이어 3달 연속 3%가 넘는 상승률을 보였으며 6월에는 7.51% 급등하기도 했다. 10월 한차례 -0.13% 하락했던 것을 제외하고는 8월 이후 1% 미만으로 꾸준히 상승 중에 있다. 올 초 667만 원에 머물렀던 평당가도 현재 851만 원까지 오른 상태다. 정자동 고급 주상복합을 중심으로 가격이 올랐던 성남시은 7월까지 매 달 오름세를 기록하지만 8월부터는 거래가 끊기며 오르내림을 반복하고 있다.
반면, 별 다른 개발 호재가 없었던 연천군(-4.21%), 의정부시(-3.34%), 오산시(-3.22%), 하남시(-2.44%), 양주시(-1.81%), 평택시(-1.68%), 구리시(-1.49%), 동두천시(-1.04%), 시흥시(-0.03%)는 오히려 하락해 대조적인 모습을 보였다.
전세 시장도 판교, 8.31대책 영향
전세 품귀 현상, 전세가 고공 행진
불확실한 아파트 시장은 전셋값마저 상승시키기에 이르렀다. 아파트 값이 오르다 언젠가 거품이 빠질 수도 있다고 판단한 수요자들이 집을 사는 대신 전세로 들어가며 전세 매물 품귀 현상을 빚었기 때문이다.
전국 전세가 상승률이 5.96%를 기록한 가운데 서울은 전국보다 낮은 4.45%가 올랐다. 하지만 지역에 따라 희비가 엇갈리며 강남권의 경우 6.77%나 오른 반면 비강남권에서는 3.31% 오르는데 그쳤다.
개별 구로는 학군 수요가 두터운 양천구가 8.87% 오르며 가장 높은 변동률을 기록했다. 판교와 ‘8.31 대책’의 영향이 컸던 서초구는 8.55% 상승해 그 뒤를 이었다. 각종 호재로 올 한해 승승장구했던 송파구는 8.42%의 상승률을 띠었으며 강남구도 6.94%가 올랐다. 이 같은 강남권 3개 구의 상승세는 매매가가 급등해 매입에 부담을 느낀 매수자가 전세로 전환하며 일시에 전세 수요가 늘어났기 때문으로 분석된다.
신도시 역시 분당, 평촌, 산본을 중심으로 전셋값이 오르며 16.15%의 상승률을 보였다. 매매가 상승률에 이어 전세가 상승률도 신도시 내 최고를 기록한 분당은 1월 481만 원이었던 평당 가격이 11월 현재 615만 원을 상회하며 2005년 26.24%가 오른 상태다. 평촌과 산본은 각각 18.69%와 9.08% 상승했다. 일산은 6.26%가 올랐으며 매매 시장에서 약세를 보였던 중동도 전셋값만은 3.34%의 변동률을 나타냈다.
경기도는 마이너스 변동률을 기록한 양주시(-7.32%), 동두천시(-7.81%), 포천시(-6.22%), 평택시(-3.20%), 남양주시(-3.14%), 양평군 (-2.02%), 의정부시(-1.07%), 광명시(-0.26%)를 제외한 나머지 시·군에서는 골고루 상승하며 올 한해 9.07% 올랐다. 경기도도 다른 지역과 마찬가지로 8.31 이전 가격이 많이 오른 지역에서 하반기 전세가 강세가 이어졌다.
집값이 큰 폭으로 뛰었던 용인시는 평균 평당매매가 239만 원에서 331만 원으로 38.45% 상승했다. 그 뒤를 이어 화성시(26.88%)와 하남시(26.79%)가 큰 폭으로 상승했다. 화성은 병점~천안간 개통 호재가 있었음에도 입주 물량이 몰려 집값 하락을 우려한 수요자들이 전세를 찾으며 전셋값이 오름세를 탔다. 워낙 전세가가 낮게 형성돼 있었던 하남은 인근 지역 전셋값 상승과 맞물리며 함께 상승한 것으로 분석한다.
성남시는 매매가 상승과 함께 전세가도 23.82%가 올랐다. 한편, 경기도 내 매매가 상승률 1위를 기록했던 과천시는 전세가 상승은 2.16%에 그쳤다. 주공3•11단지의 이주가 이뤄진 4월을 전후해 1% 내외의 상승이 이뤄졌지만 그 외 달에는 안정된 모습을 보였다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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