[상권분석] 대학로 상권
[부동산뱅크 2005/12/03 - 조회:4,457]
강북 거대상권으로 자리잡은 대학로 상권이 꾸준한 인기몰이를 하고 있다. 각 구역별로 세분화된 업종의 특성으로 10대 청소년에서부터 50대 중장년층까지 폭넓은 수요층으로 연일 사람들로 북새통을 이루고 있다. 서울 동북부에 위치한 대학로 상권에 대해 알아본다.
버스이용 수요층 많아
10~50대, 연령층 다양
대학로는 지난 1980년 신촌과 명동 등의 소극장들이 높은 임대료를 감당 못하고 이곳으로 몰려들면서 문화의 거리로 발전하기 시작했다. 그러다가 1985년 지하철 4호선 개통과 함께 인구유입이 빠르게 늘어나면서 강북의 대표상권인 명동과 동대문과 함께 초대형 상권으로 자리잡게 되었다.
대학로가 위치한 동숭동과 명륜동은 강북의 중심인 종로 및 동대문과 미아, 수유 등 서울 동북부지역을 연결하는 교차로 역할을 하고 있다. 강서(영등포), 강남(노량진, 신림동), 강동(잠실, 면목동), 강북(은평구) 등 이 지역을 통과하는 노선만 약 15개 이상으로 타 상권에 비해 버스를 이용하는 수요층이 많은 편이다.
대학로 상권은 이름에 걸맞게 인근에 성균관대학교, 서울의과대학, 가톨릭대학교, 한국방송통신대학교 등 4개의 대학교가 있어 유동인구의 60%가량이 20대가 주 고객층이다. 그러나 30~50대 수요층도 30%가량으로 명동, 강남, 신촌 등의 대형 상권에 비해 많이 확보 하고 있다. 연극이나 각종 전시회라는 아이템으로 중장년층의 수요를 끌어들이고 있어 수요 연령층이 타 상권에 비해 폭넓다.
평일 오후 6시부터, 주말에는 오후 1시가 지나면 지하철 출구 앞 벤치에는 자리가 없을 정도로 청소년들과 20대 젊은층들로 북적거린다는 게 중개업자들의 설명이다.
하임공인 관계자는 “인근에 업무용 빌딩들이 타 상권에 비해 적은 것을 감안한다면 인구유입의 대부분이 공연관람, 먹거리 등을 하기 위해 유입된 실수요자들로 구성돼 있다”고 설명했다.
도로변, 메인통로변 임대료 고공행진
마로니에구역, 고급점포 중년층 사로잡아
대학로 상권은 ‘마로니에 구역’, ‘판타지움 구역’, ‘성균관길 구역’ 등 크게 3개 구역으로 나눌 수 있다. 이들 구역들은 같은 대학로 상권에 속해있지만 업종구성, 매장규모, 소비층이 제각기 달라 서로 독립된 상권처럼 느껴지기도 한다.
마로니에 구역은 지하철 4호선 혜화역 1,2번 출구 주변으로 3개 구역 중에서 규모가 가장 크다. 이 구역은 도시계획에 의해 정비가 돼 점포나 상가들이 바둑판처럼 나눠져 있어 길을 잘못 들어도 이면도로를 쉽게 찾을 수 있다.
이 구역에는 다른 상권에서 찾아보기 힘든 소극장과 예술극장이 몰려 있다. 30여 개가 넘는 소극장, 예술극장 등이 몰려있어 문화활동을 주로 하는 30~40대 수요층을 대상으로 하는 점포들이 많이 몰려있는 게 특징이다.
지하철역 1, 2번 출구 앞 도로변으로는 KFC, 스타벅스, 피자헛, 베니건스 등의 유명 패스트푸드점과 패밀리 레스토랑 등이 들어서 있고, 구역 안쪽 이면도로변으로는 단가가 높은 고급 양식레스토랑, 대형 커피전문점, 빠 등이 들어서 있다. 특히 이곳에는 고급스런 인테리어와 나무색이나 적벽돌 등의 고전적인 디자인으로 고전적인 느낌을 불러일으킨다. 이면도로 사잇길로 비디오방, 노래방, 호프집 등 젊은층이 많이 찾는 업종들이 주를 이루고 있다.
주로 5~6층짜리 건물들로 지하에는 소극장과 노래방, 1층에는 커피전문점이나 레스토랑, 2층 호프집, 3층 이상에는 비디오방, PC방 등이 입점해 있는 경우가 많다.
이 구역은 신축건물들과 대형점포들이 많이 들어서 있어 권리금과 임대료 등이 비싸다. 대로변 1층 60평의 경우 권리금 2억 5,000만 원, 보증금 2억 원, 월임대료 600만 원선에, 2층 50평 점포도 보증금과 권리금 1억 원 월임대료 400만 원 안팎에 시세가 형성돼 있다. 구역 안쪽으로는 1층 50평짜리가 보증금과 권리금이 1억 원에 월임대료 350만 원선에 시세가 형성돼 있다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.
지하철역 4번 출구가 있는 ‘판타지움 구역’은 대학로의 먹자골목으로 10~20대가 주를 이루는 젊은 상권이다. 베스킨라빈스31~갈릴리 김밥까지는 이 구역의 메인통로로 대학로상권에서 유동인구가 가장 많다. 분식집, 호프•소주방, 화장품점, 보세의 류점 등 젊은 층을 대상으로 하는 업종들이 주를 이루고 있다. GM부동산 김혜숙 대표는 “메인통로변은 불과 2~3년 전만 하더라도 대형음식점들이 많았지만, 현재는 뷰티샵, 화장품코너, 의류점 등이 늘어나고 있는 추세다”라고 말했다.
젊은 층을 대상으로 한 점포들이 많다 보니 단가도 마로니에 구역에 비해 30%가량 저렴하고, 10~20평짜리 소형점포들이 많이 들어서 있다. 메인통로를 중심으로 뻗어 있는 사잇골몰길에는 민속주점, 음식점, 고깃집 등 낡고 허름한 점포들이 뒤섞여 있는데다 유동인구도 매우 드물다.
이 구역의 메인통로변 1층 10평짜리 점포는 권리금과 보증금이 1억 원, 월임대료도 300만 원 안팎에 형성돼 있고, 2층 20평도 1층과 같은 시세다. 유동인구가 적은 메인통로변 사잇길과 소나무길 쪽으로는 10평짜리 점포가 권리금과 보증금이 합해 1억 원, 월세도 100만 원 이하의 점포들이 많이 있다.
대학로의 마지막 구역인 ‘성균관길 구역’은 버거킹~성균관대 정문까지로 주로 성대학생들을 위한 상권이라고 해도 과언이 아니다. 그래서 업종분포도 성균관길을 따라 복사집, 분식집, 토스트, 안경점 등의 점포들이 많이 몰려있고, 골목 안쪽으로 고깃집, 학사주점 등의 값싼 먹거리 집들이 몰려 있다.
성대정문 인근 새로 지은 몇몇의 건물을 제외하고는 3층 이하의 낡은 건축물이 주를 이루고 있다. 도로변 1층 10평짜리 점포는 권리금 3,000만~5,000만 원, 보증금 6,000만 원에 월임대료 150만 원선에 형성돼 있고, 2층의 경우는 권리금 없이 1층 시세의 절반 가격이라는 게 인근중개업자들의 설명이다. 도로변 안쪽으로는 1층 10평짜리 점포가 권리금 없이 보증금 3,000만 원에 월임대료 100만 원선에 매물이 나와있다.
그린공인 관계자는 “경기침체로 상권이 전반적으로 가라 앉았지만 대학로는 수요층이 두터워 다른 상권에 비해타격이 심하지 않은 편이다”며 “유동인구가 많은 도로변이나 매인통로변으로는 매물도 없지만, 유동인구가 적은 구역 안쪽으로는 권리금도 없고 매물도 많이 나와 있는 상황”이라고 설명했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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