2006년도 상가 시장 전망
[부동산뱅크 2005/11/28 - 조회:5,231]
2006년도 상가 시장은 8.31 부동산 정책과 상가 후 분양 제도 의 영향이 크다
2005년 만큼이나 상가 시장이 관심을 많이 받기도 하고 우여곡절이 많은 해는 일찍이 없었던 것으로 볼 수 있다. 정부의 8,31 부동산 정책으로 인해 도심지 재건축 시장이 급격한 거래위축과 가격하락, 토지와 다 가구 주택에 대한 보유세 및 종합 부동산세율의 강화로 인해 상가 시장으로 자금이 급속히 이동할 것이라는 전망이 지배적이었고 4.23일 시행된 상가 후 분양 제도에 따른 상가 공급 급감에 따른 유입자금을 흡수 하지 못하는 현상을 보이고 있다.
부동산 대책에 따른 상가 시장 반사이익
8,31 대책은 서민의 주거안정과 주택 및 토지의 투기 수요를 강력하게 억제 하겠다는 정부의 의지가 한층 강하게 반영된 것으로 풀이 할 수 있으며 기본적으로 종합 부동산세 및 양도세를 강화 하여 다 주택 보유자와 토지 시장에 압박을 가함으로써 투기 근절에 나선 것으로 볼 수 있다.
정부의 의지 만큼이나 약 400조에 달하는 부동 자금 역시 어디로 갈 것인가에 대한 각계 전문가들의 촉각이 곤두서 있고 정부의 정책이 바뀔 수도 있다는 그 동안의 선례를 꼽으며 관망세가 많을 것이라는 것과 상대적으로 규제가 덜한 상가 시장이나 오피스 시장으로 자금이 몰려들 것이라는 의견등 이 분분해 정부의 이번 정책이 주택시장과 토지 시장에 미치는 파장이 상당함을 가늠케 하고 있다.
상가 시장 전망
부동자금이 흐름이 특히 상가 시장으로 자금이 몰릴 것이라는 의견이 지배적인 것은 어쩌면 당연한 풍선효과가 발생하는 것으로 볼 수 있다. 실제 상가 분양 사들은 현재의 상황을 미분양 물량을 소화 하는데 적기로 보고 있으며 주택 시장과 토지 시장 규제에 따른 반사 이익을 얻을 찬스로 이어지길 기대 하고 있는 것이며 분양광고에도 적극적으로 인용하고 있는 사례가 많아 지는 것을 보아도 알 수 있을 것이다.
그러나 상가는 정부의 정책에 의한 풍선효과를 기대 하기 보다는 경기 활성도와 상가의 입지, 상가의 종류에 따라 분양성 및 시세차익, 수익율이 달라지는 부동산 투자 상품임을 알아야 한다. 예를 들어 정책적으로 상가시장을 지원 한다 하더라도 직간접적인 상주인구와 교통 여건이 부족한 지역에 덩그러니 나홀로 상가를 공급한다면 그상가는 투자자들의 외면을 받을 것은 자명한 사실이고 반대로 상권활성도가 좋아질 곳은 따로 광고를 하지 않아도 분양이 원할 하다는 것이다.
즉 특별한 규제가 없는 한 상가시장은 입지여건에 따라 투자 수요는 꾸준했다고 볼 수 있는 것이며 정부의 주택 및 토지 시장의 규제로 인해 그 동안의 미분양 물량이 대폭 소진 되기는 어렵다는 결론이 나온다는 얘기다.
부동산 정책 대비 2006년 상가별 시장 전망
단지내 상가
배후세대를 확보하고 있는 만큼 투자자들의 관심도가 대폭 증가할 수 있다. 정부가 공공 임대주택을 실수요자 중심으로 공급을 하겠다고 계획을 시행 예정 이고 택지를 1,200만평 조성하고 부족할 경우 확충 계획이기 때문에 단지내 상가 공급역시 꾸준하게 공급될 것으로 보인다. 그 동안 단지 내 상가가 대형 상권에 밀리고 다양한 업종이 입점하지 못해(1층 중개업소위주 입점) 소비자들의 단지내 상가 이용도 감소현상이 발생 했고 경쟁 입찰 방식에 의한 높은 분양가로 투자자들이 관심도가 감소되어 왔으나 실수요자 중심 입주 단지의 경우 경쟁이 심화될 것으로 보인다. 그러나 높은 낙찰가로 분양을 받을 경우 향후 환금성이나 수익율 악화로 나타나기 쉽다. 단지내 상가의 매력은 분명 안정적 배후 세대가 존재 하지만 단지 규모에 따른 매출이나 업종의 한계가 분명 하다는 것을 알아야 한다. 단지 내 상가는 주택법에 적용을 받고 대부분 3000㎡ 미만이므로 후 분양법의 적용을 받지 않는다.
8,31 대책이후 상가 분양은 단지 내 상가의 강세가 두드러지게 나타나고 있다. 근래에 주택공사에서 분양한 용인 동백1.4단지 및 고양 풍동B1~3B/L의 입찰결과를 보면 평균11.1:1의 높은 경쟁률과 내정가 대비 200%이상을 기록 하였다. 단지 상가는 입찰시 고려사항으로 내정가 대비 150%선 에서 낙찰을 받아야 임대수익을 보장 받을수 있으며 그이상 인 경우 시세차익이나 수익율 측면에서 부담감으로 나타날 수 있다.
근린 상가
입지여건이 좋은 곳의 근린 상가는 투자자들이 가장 선호하는 투자 상품이다. 즉 점포의 활용도가 좋으며 상권이 활성화 되면 시세차익도 기대 할 수 있기 때문이다. 따라서 도심지 활성도가 좋은 상권내 상가들은 부동자금이 상당수 흡수될 가능성이 높다. 그러나 주5일제의 영향을 받고 있는 업무지구 중심의 상가들은 매출 감소로 인한 수익율 저하로 투자자들이 조심스런 접근이 주를 이룰 것이고 대형 주거단지 주변 상가들이 투자자들의 관심을 이끌 어 갈 것으로 보인다. 따라서 대형택지 개발 지구내 상업용지의 근린 상가들은 금번 정책에 수혜를 가장 많이 받는 상가로 볼 수 있다. 또한 후 분양 제도에 따른 분양 요건을 갖추지 못하고 있는 현재 실정이 상가공급량이 대폭 감소할 가능성이 매우 높고 안정성이 보장 되기 때문에 상당한 자금이 몰릴 것으로 보인다. 즉 대형 택지 내 주민을 위한 편의시설이 부족할 경우로 볼 수 있으며 공급이 부족하면 주민들의 불편을 초래 할 수 있어 공급되는 상가들의 경우 임대 수익이나 시세차익을 기대 할 만 할 것으로 전망 된다.
쇼핑몰
이미 도심지 쇼핑 몰들의 과잉 공급이라는 인식이 팽배해져 있고 또한 기존 공급된 쇼핑 몰들의 경쟁력 약화로 인해 눈에 띄게 공실이 보이는 만큼 부동자금이 흡수되기는 어려울 것으로 보인다. 특화된 전문 업종 및 운영 전략이 새롭게 도입되지 않고 기존 쇼핑 몰과의 차별화를 통한 전략 부재는 현 부동산 정책의 반사 이익을 보기는 어려울 것으로 전망된다. 따라서 금번 대책의 수혜와는 동떨어진 상가로 볼 수 있다. 쇼핑 몰은 경기 영향과 유통시장의 변수, 즉 경쟁요인이 너무 많다는 점이다. 쇼핑 몰에서 취급하는 품목들이 대부분 대형 할인점이나 백화점, 또는 백화점 부속으로 딸려 있는 아울렛 매장에서도 판매 경쟁을 벌이고 있기 때문이다.
보통 대형 쇼핑 몰들이 취급하는 의류나 잡화 등은 인건비가 저렴한 중국이나 동남아등에서 제조하여 국내로 들여오는 양이 점점 늘어나고 있고 여기에 국내 소비 층들의 경우 의류나 잡화,액세서리는 국산품의 품질을 높게 평가 하고 있는 내용도 쇼핑몰 시장이 슬럼화 되는 이유 중에 하나이다. 예를 들자면 할인점이나 백화점등에서 취급하는 브랜드 이월 상품이 오히려 선호도가 좋게 나타나는 것만 보아도 간단히 알 수 있을 것이다. 또한 왠 만한 시 구에 하나 이상 조성되는 로데오 거리 등은 쇼핑몰 시장이 더더욱 어렵게 만드는 요소로 작용 할 것이다.
부동산 대책에 따른 상가 시장은 당장 투자자들이 관심을 갖기에는 상당한 부담이 내재 되어 있다. 상가는 실물 경기에 민감한 부동산 투자 상품 중 하나이다. 경기 여건이 좋아 소비 규모가 커지면 자연히 상가 시장은 활성도가 좋을 수 밖에 없으나 경기가 부진하면 매출 감소를 이어져 분양 시장이나 기존 상가 시장 등은 권리금 및 임대료 하락으로 투자자들의 선호도는 현저 하게 떨어지게 된다. 최근 수년동안 지속된 경기 침체로 인해 상가 시장이 극심한 침체를 겪었던 내용만 되돌아 보아도 알 수 있다. 또한 도심지 상가의 경우 지가 상승에 따른 분양 가격에 따라 분양가가 높게 형성된 것도 수익율 저하로 이어 질 수 있기 때문에 투자자들이 가격 부담을 느낄 수 밖에 없을 것이다.
8.31 정책 이후 상가 시장은 금년 하반기에 관심도와 자금이 몰릴 수 있는 개연성은 충분하다고 볼 수 있다. 자금 수요가 예측되는 곳은 활성도가 좋은 상권(도심지)내 근린 상가와 상권발전 가능성이 많은 대형택지 개발 지구 내 근린 상가들로 자금이 몰릴 것으로 전망된다. 덧 붙여 지금까지 높은 경쟁률로 낙찰 받아 시세 차익을 남겨온 택지 개발 지구내 상업용지 들의 분양 율은 후 분양 제도에 의해 급속히 위축될 것으로 보이는데 그만큼 상가 후 분양 제도의 요건이 까다로워 분양 사업 전개가 쉽지 않기 때문이다.
◇2006년도 상가 시장에 가장큰 변수는 상가 후분양 제도이다.
신 택지지구 상가 공급 부족으로 주민 불편 우려
(시공사들의 상가시공 기피현상)
상가 공급의 절대 부족으로 신택지 개발 지구 내 상주 인구들의 극심한 불편 및 불만이 급증 할 것으로 예상 된다. 보통 택지를 개발 할 때에는 아파트 용지와 상업시설을 별도로 구분하여 상주 인구의 편의를 도모 하고 있는 형태가 일반적이다. 그러나 금년 4월 23일 시행된 상가 후 분양 제도의 영향으로 상업용지의 상가 공급이 중단된 상태가 입주가 임박한 시점에도 계속됨에 따라 입주민 들의 불편은 불가피 할 것으로 보인다.
이처럼 상가 공급 물량이 대폭 감소한 것은 후 분양제도의 요건이 기존 사업 관행과는 달리 엄격한 규정 때문인데 기존 사업 방식은 토지를 담보로 한 대출로 토지 대금을 납부하면서 사전 선 분양을 통해 자금을 활용 하면서 건축비 및 기타 경비를 조달을 하는 방식으로 상가 공급이 이루어졌다.
하지만 후 분양제도의 요건은
다른 건설업자 2인 이상의 연대보증을 받아 공증을 받고 전체 공정의 3/2 이상 지은 후 분양을 전제로 하고 있고,
만약 사전 분양을 하려면,
부동산 신탁사에 대리사무계약을 체결 하여 자금의 투명성을 확보하여 수분양자 들의 안정성을 확실 하게 해야 하며, 보험업 법에 따른 보증 보험 회사에 분양 보증을 받아야 한다.
<다음에 계속...>
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