[부동산 비망록]종로구 옥인아파트 오른 진짜 이유는?
[부동산뱅크 2005/11/22 - 조회:8,187]
정부의 8.31대책 후 주택시장이 크게 움츠려든 가운데 종로구 옥인아파트 값이 크게 뛰어 오름에따라 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.전통적으로 시세상승이 둔한 종로구 일대에 들어선 데다 강북의 몇 안되는 재건축 단지라는 게 세인들의 이목을 집중시키는 이유다.
이 아파트는 강남권 재건축 아파트값이 정부 대책을 전후해 오르 내림을 반복하고 있는 것과 달리 수개월 사이 무려 50%에 이르는 상승률을 보이고 있다. 지난 7월 만해도 1억3,000만~1억5,000만 원에 불과하던 24평형이 현재 2억1,000만 원을 호가하고 있다. 같은 기간 16평형과 20평형도 각각 5,000만 원 가까이가 뛰어 1억6,000만원과 1억9,000만 원까지 올랐다.
이에 대해 각 정보업체를 비롯한 언론들은 한결 같이 재건축에 따른 기대심리가 크게 반영됐기 때문이라고 입을 모으고 있다. 실제 입주한지 36년을 훌쩍 넘긴 아파트로 건물 부식상태가 심각한 것으로 알려졌다. 이에 따라 지난 10월 초 시가 발표한 재건축 정비기본계획에도 포함됐다.
그러나 옥인 아파트가 재건축이 이뤄질 가능성은 제로에 가깝다. 먼저 용도지구가 자연경관지구로 묶임에 따라 고층 건립이 불가능한데다 인왕산을 비롯한 청와대 등과 인접한 지리적 특징으로 1종 일반주거지역으로 묶임에 따라 개발밀도를 높이기가 쉽지 않은 상황이다.
이에 따라 시가 지난 10월6일부터 24일까지 공람공고한 옥인아파트 정비계획안에 따르면 용적률 170%를 적용, 최고 5층까지 재건축이 가능토록 돼 있다. 이 아파트 기존 용적률이 125%안팎으로 층수가 지하층까지 합쳐 6~8층 규모인 점을 감안한다면 1대1재건축을 할 수 밖에 없는 상태다. 여기에 동간거리 확보도 쉽지 않아 도저히 수지타산을 맞출 수 없다는 게 주민들의 얘기다. 한마디로 개발이익을 염두에 둔 재건축 사업자체가 불가능한 셈이다.
이처럼 재건축 사업이 난관에 부딪힌 옥인아파트 시세상승에 불을 댕긴 것은 지난 7월 시가 부지를 매입해 공원화 할 것이란 소문이 돌면서 부터다. 삼일, 청운 등 시가 정리사업을 벌여온 시민 아파트처럼 공원용지로 용도를 변경할 경우 입주권을 받아 세곡, 우면 등 SH공사가 조성하는 서울시 내 택지지구에 들어갈 수 있을 것이란 기대심리가 작용한 것이다.
이때 부터 잠잠하던 아파트 값이 뛰어 오르기 시작했다. 7월 첫주 1억~1억1,000만 원 하던 16평형의 경우 일주일새 4,000만 원이 오른 1억5,000만 원에 거래됐다. 20평형과 24평형도 3,000만~4,000만 원이 뛰어오른 1억6,000만 원 안팎에 거래됐다. 이들 평형은 11월 현재 2억원까지 호가가 올라 있는 상태다.
종로구청도 지난 10월6~20일까지 옥인아파트 재건축 사업을 위한 기본계획 주민공람이 끝난 후 아파트 부지를 공원용지로 매입해 줄 것을 시에 요청해 놓은 상태다.
이에 대해 서울시 주택기획과 관계자는 주민들의 요구를 무작정 들어주기가 곤란하다는 입장이다. 옥인 아파트의 경우 국유지나 시유지 등에 들어서 사유지가 없는 시민 아파트와 달리 대지 소유권이 대부분 개인으로 넘어가 있는 상태다. 지난 1970년 초반 영세서민을 위해 지어진 시민 아파트보다는 시범아파트에 가까운 것이다. 현재 서울시는 건물에 딸린 대지가 구분등기 된 시범아파트에 대해 시민 아파트처럼 정리사업을 통한 입주권 배정을 하지 않고 있다.
서울시 주택기획과 관계자는 "주택 노후화가 심각한데도 자연경관지구로 묶여 재건축 사업이 지지부진한 것은 안타까운 일이지만 시가 공원용지로 매입할 경우 이와 비슷한 처지에 놓인 시범아파트 주민들의 입주권 배정 요구가 봇물을 이룰 것"이라며 곤란한 입장을 내비쳤다. 또 이 관계자는 "시범 아파트가 공원용지로 매입이 돼 입주건이 발생한다 해도 시민아파트 정리대상사업이 아닌 엄연한 도시계획사업에 따른 철거에 해당돼 배정 평형이 주택의 면적에 따라 제한된다"고 덧붙였다.
철거대상 시민 아파트의 경우 평형에 관계없이 전용면적 25.7평까지 입주권이 배정됐다. 그러나 서울시에 따르면 도시계획사업에 따른 철거로 분류될 경우 주택면적이 40m²(12.12평)를 넘는 경우에 한해 전용 25.7평 규모의 아파트에 신청할 자격이 주어진다. 다시말해 대지지분이 13평이 되지 못하는 평형의 경우 전용 18평규모로 아파트 배정평형이 제한된다는 얘기다. 대지지분이 불과 7~8평 정도인 옥인 아파트의 소형 평형의 경우 전용 25.7평 규모 입주권 신청이 불가능한 셈이다. 반면 이처럼 입주권 배정은 물론 32평형 배정여부도 불투명한데도 매물을 찾을 수 없을 만큼 매수세만은 여전히 초강세를 보이고 있다.
청계천 물줄기가 시작하는 인왕산 자락 품에 안겨 36년을 버텨 온 옥인아파트. 정리사업 대상인 시민 아파트를 제외하고는 따로 입주권을 배정하지 않겠다는 시의 원칙을 깨고 주민 바램대로 사유지가 딸린 공동주택도 입주권을 받는 선례를 남길 수 있을 지 귀추가 주목된다.
부동산뱅크 길진홍 기자 kjh@neonet.co.kr
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