조합원 입주권을 주택으로 볼 수 있나
[부동산뱅크 2005/11/21 - 조회:11,564]
다주택자에 대한 과세 강화 등을 포함한 8·31 부동산 종합대책에 이어 정부가 내년부터 재개발·재건축 조합원의 입주권을 주택으로 간주하여 양도소득세의 과세시 주택수 계산에 포함하는 내용의 소득세법 개정안이 입법예고 되어 국회에서의 처리를 앞두고 있다. 이에 조합원 입주권과 관련하여 법률적인 측면에서의 주요 내용과 적용시기 등을 알아 보고 관련된 문제를 점검하여 보기로 한다.
정부의 이번 개정안에서는 조합원 입주권이라는 용어를 사용하고 있는데 그 개념을 알기 위해서는 재건축이나 재개발사업의 진행단계를 먼저 이해할 필요가 있으므로 재건축과 재개발사업의 추진절차를 순서에 따라 단계별로 살펴보기로 한다. 우선 재건축·재개발사업은 10년 단위로 수립된 정비기본계획에 따라 정비계획을 수립함과 아울러 정비구역의 지정 고시라는 절차를 거치는데 그 시점에 사업에 대한 기본적인 계획과 사업을 시행할 구역이 확정된다.
다음으로 구역 내 토지나 주택 등 소유자의 2분의 1 이상의 동의를 받아 추진위원회를 구성하여 관할 구청으로 승인을 받은 후 안전진단 절차(재건축의 경우) 등의 사업준비절차를 거쳐 조합을 설립하게 된다. 그리고 설립인가를 받은 재건축·재개발조합은 사업시행계획을 마련하여 관할 구청으로부터 사업시행인가를 받게 되는데 이로서 조합은 본격적으로 사업을 시행할 수 있는 권한을 부여받게 되는 것이다.
이러한 사업시행인가를 받은 후 가장 중요한 관리처분절차로 나아가게 되는데 이는 조합원들의 종전 자산과 조합원들이 새로 분양받을 신축예정자산에 대한 감정평가와 분양신청 절차를 거쳐 관리처분총회에서 결의된 관리처분계획의 내용에 따라 관할 구청으로부터 관리처분계획인가를 받는 절차인 것이다. 조합으로서는 관할구청으로부터 관리처분계획에 대한 인가고시가 되어야만 기존 주택등 건축물을 멸실 및 철거하고 착공과 일반분양을 할 수 있게 되며 공사가 완료되면 준공절차를 거쳐 인가된 관리처분계획의 내용대로 소유권등기를 하고 해산 및 청산을 하여 사업이 마무리되는 것이다.
위에서 본 바와 같은 조합의 사업추진 단계에서 조합원이 입주권을 취득하게 되는 시점은 조합이 관할 구청으로부터 관리처분계획인가를 받은 날이다. 그 이유는 관리처분계획의 인가를 받음으로써 새로 신축하는 아파트에 대하여 어느 조합원이 몇 평형의 어느 아파트를 분양받고 그에 따른 부담금은 얼마를 납부하여야 하는지 등의 구체적인 조합원의 분양에 대한 권리가 확정되는 것이기 때문이다. 따라서 조합원이 소유하고 있는 기존 주택과 관련하여 본다면 관리처분계획 인가를 기준으로 하여 그 이전까지는 기존 주택에 대한 소유권자라는 지위를 여전히 가지고 있는 것이지만 관리처분계획이 인가된 이후부터는 기존 주택에 대한 소유권의 개념은 없어지고 새로이 신축되어 입주할 예정인 아파트에 대한 조합원 입주권 또는 조합원 분양권이라는 권리로 바뀌게 되는 것이다.
정부에서 이번 개정안이 적용되는 시기와 대상을 2006년 이후 재건축·재개발 사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권과 2005년 말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월 1일 이후에 새로이 취득하는 경우부터 적용된다고 하고 있는 이유도 관리처분계획이 인가되어야만 그 시점에서 기존 주택이 없어지고 조합원 입주권으로 전환되기 때문인 것이다.
예를 들어 김씨가 강남에 거주하는 아파트 1채를 가지고 있으면서 투자의 목적으로 재건축 아파트 1채와 재개발 구역내 단독주택 1채를 구입하여 가지고 있었는데, 이 경우 조합원인 김씨는 1세대 3주택자 이었다가 조합의 사업추진에 따라 관리처분계획이 인가되어 재건축아파트와 재개발 단독주택이 입주권으로 전환되면 그 시점에서는 1세대 1주택으로 보는 것이 현재의 소득세법이지만 개정안이 적용될 경우에는 입주권도 주택수에 포함되어 김씨는 3주택자가 되는 것이다.
정부는 재건축아파트와 재개발 주택의 투기를 막고 과세형평을 제고하기 위한 것이 이번 개정안의 취지라고 하고 있다. 그러나 조합원의 입주권은 관리처분계획의 인가에 따라 종전의 주택이 소멸된 후 신축 예정인 아파트에 대하여 분양받을 수 있는 권리로서 법률적으로 주택으로 볼 수 있는 여지가 없고, 일반 분양자의 분양권과 차이가 없음에도 조합원 분양권만을 주택수에 포함시키는 것은 형평에 반하는 것이며, 투기과열지구내 재건축 조합원의 입주권은 전매가 금지되어 팔 수도 없는 처지에서 갑자기 주택 소유자로 간주당하는 것은 과도한 규제라는 비판을 면하기 어렵고 향후 이를 둘러싼 법률적인 분쟁도 예견된다.
최근 정부와 국회에서는 서울시 뉴타운 사업과 관련된 광역적인 개발을 지원하기 위한 특별법의 제정을 진행중에 있어 향후 재건축과 재개 발의 입주권의 확대와 투자수요도 증가될 것으로 예상되는데 부동산 상품에 대한 투자는 정부의 부동산 정책에 크게 영향을 받는다는 점을 이번 소득세법 개정안에서도 재삼 확인하여 주고 있는 것이다.
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