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[상권분석]이대 미용실 상권

[부동산뱅크 2005/11/18 - 조회:9,364]

이화여대 미용실 상권이 구역별로 희비가 크게 엇갈리고 있다. 미용실이 몰려있는데 따른 덕을 톡톡히 보면서 점포 크기를 늘리는 미용실이 있는가 하면, 비싼 임대료를 감당 못하고 문을 닫는 미용실도 늘고 있기 때문이다. 국내 최대규모인 이화여대 미용실 상권의 특징에 대해 알아본다.



이대상권 유동인구 대다수 지하철 이용

상권 내 미용실 100여 개 이상 포화



이대상권은 지상교통수단으로 접근성이 다른 상권에 비해 떨어진다. 바로 옆 신촌의 경우 서울 서부, 서울 북부, 수도권 등 서울 외곽에서 접근하기 좋은 있는 반면 이대상권은 신촌과 명동을 연결하는 지역에 위치하고 있어 하나의 통로 역할을 하고 있다. 서울 서북부에 위치해있는 터라 버스노선도 강서(신정동, 여의도), 강북(창동, 광화문), 수도권(인천, 일산) 등의 방향으로 편중돼 있다. 그러나 지하철 2호선 이대역이 상권과 연결돼 있어 하루 유동인구(평일 10만 명, 주말 20만 명)의 60%가량이 지하철을 이용한다.



이대상권은 80년대 초까지만 해도 이화여대생을 위한 상권이었다. 그러나 지난 1984년 지하철 2호선 개통과 함께 국내 최고의 여대라는 동경심과 모방심리가 10~20대 여성들에게 나타나면서 다른 지역의 젊은 여성들이 몰리기 시작했다.



그래서 이 지역은 유동인구가 여성의 비율이 남성에 비해 7:3으로 월등히 높다. 특히 인근에 이화여대를 비롯해 연세대, 서강대, 홍익대 등의 대학교가 몰려있어 10대와 20대가 전체의 70% 가량을 차지한다.



대표적인 ‘여초지역’으로 ‘보다 이쁜것’을 추구하려는 여성들의 본능을 자극하는 점포들이 전체 업종의 60% 이상을 차지하고 있다. 의류판매점, 액세서리, 구두, 가방, 화장품 등 패션관련 점포만 300개 이상을 차지하고 있다.



특히 미용실의 경우는 100여 개 가량으로 전체 업종의 16% 이상을 차지하고 있어, 이대상권 내의 또 하나의 상권으로 자리잡고 있다. 하루가 다르게 여성들의 미(美)와 관련된 업종들이 우후죽순으로 들어서다 보니 고개만 돌리면 미용관련 간판들이 한눈에 들어온다. 미용실 간판 대부분은 “기장 추가 없음”, “염색, 코팅, 매니큐어 1만 7,000원부터, 2만 원부터” 등의 문구들이 붙어 있고, 호객꾼까지 동원해 손님유치에 열을 올리고 있다.



게다가 신촌기차역 앞에 들어설 주상복합 ‘가이아’ 3~4층에 피부관리과 미용실이, 지하철 이대역 인근 쇼핑몰 예스에이피엠에도 미용타운이 들어설 예정에 있어 미용상권의 생존경쟁을 더욱 치열할 것을 보인다.



P미용실 관계자는 “이 일대 미용실은 포화상태에 있는데다 경기까지 나빠져 매출이 2~3년전에 비해 꾸준히 떨어지고 있다”며 “요즘은 단골손님들 때문에 간신히 점포를 유지하고 있는 실정이다”고 상황을 전했다.



LG부동산 김남수 소장은 “요즘은 한 미용실에서 네일아트, 피부미용 등을 원스톱으로 해결할 수 있는 대형 미용실들이 늘어나고 있어, 입지가 나쁜 소형미용실은 문을 닫는 경우도 있다”고 설명했다.







이대역~이대정문, 20평형 권리금 1억 원 이상

상권안쪽 2층 이상 권리금 없어



이대 미용실상권은 지하철 이대역 2,3번 출구~이대정문(A구역), 이대정문~지상 신촌역(B구역), 메인통로(C구역), 그 외지역(D구역) 등 크게 4개 구역으로 나눠진다.



이대 지하철역에서 나와 이화여대 정문까지의 2차선 도로는 양쪽 모두 좁고 통행이 불편하지만, 4개 구역 중 유동인구는 가장 많다. 좌측도로변으로 여성구두, 가방, 엑세서리 등의 여성 패션용품 매장이, 우측으로는 커피전문점, 패스트푸드점, 화장품 판매점, 미용실 등이 들어서있다. 이 구역에는 미용실만 약 20개 정도로 40평 이상 대형미용실이 대부분이다. 다른 업종에 비해 넓은 공간을 사용해야 하는 업종의 특성상 임대료가 저렴한 2층에 입점해 있는 다른 구역의 미용실에 비해 이 구역에는 1층에 입점해 있는 미용실도 눈에 띤다.



이 일대 현 시세는 1층 10평 점포의 경우 권리금 1억 원에 보증금 1억 원, 월세 300만 원 안팎에 형성돼 있다. 2층 20평형의 경우 권리금 5,000만 원에 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원선에 시세가 형성돼 있다.



에이피엠 부동산 장효선 소장은 “이 지역 다른 구역에 비해 권리금이 5,000만~1억 원 가량이 비싸기 때문에 1층에서 미용실을 운영하고 있는 곳은 그만큼 경쟁력이 있는 미용실이다”고 설명했다.



이대정문 던킨도너츠 앞에서 지상 신촌역까지 의 이 구간도 이화대로변과 마찬가지로 20대 여성을 타켓으로 한 여성 정장, 네일아트샵, 뷰티샵, 미용실 등의 업종들이 들어서있다. 이 구역에는 12개 정도의 미용실이 있고, 이대정문 우측도로변 쪽으로 대부분의 미용실이 몰려있다.



이 구역의 미용실의 특징은 1층을 미용실 입구로 사용하고 있다는 것이다. 김 소장은 “이 구역도 이화대로변과 마찬가지로 임대료가 비싸 3~4평 남짓한 1층은 단순한 통로로만 사용하고 있는 미용실이 많다”고 전했다.



이 구역은 1층 3~4평 점포의 경우 권리금 7,000만 원에 보증금 7,000만 원, 월임대료 250만 원 안팎으로 2층 45평과 비슷한 시세를 형성하고 있다.







지하철 2호선 이대역 1번 출구 신촌로변에 있는 지오다노 매장에서 골목으로 들어가면 KFC까지 좁은 길이 바로 이대상권의 중심부인 메인통로다. 이 구역에는 주로 10대들을 겨냥한 패션의류점포들과 약 17개의 미용실이 빼곡히 들어서 있다. 이 일대의 미용실은 2층에 들어서 있고 2층 20평이 권리금 5,000만 원에 보증금 5,000만 원, 월 250만 원 가량 형성돼 있다.



메인통로 좌우로 배꽃나래 1~5길과 그 사이사이로 뻗어 있는 골목길에는 의류매장, 분식점, 미용실, 옷수선점 등이 들어서있다. 이 구역은 메인통로나 도로변에서 점포들이 눈에 잘 띄지 않아 다른 구역에 비해 점포 시세가 낮게 형성돼 있고, 빈 점포들도 종종 있다. 1층 6~7평이 권리금 2,000만 원에 보증금 3,000만 원, 월 150만 원선의 시세가 형성돼 있고, 2층 10평형이 보증금 2,000만 원, 월80만 원에 권리금은 형성돼 있지 않다.







성우공인 김만업 사장은 “이대상권에 신촌민자역사, 쇼핑몰 예스에이피엠, ‘아이가’주상복합 등이 들어서는 것은 신촌 상권과의 다리역할을 통한 상권이 활성화 될 수 있지만 반면 더욱 치열한 생존경쟁이 일어날 수도 있다”고 설명했다.







부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr


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