생애최초대출 완전해부②대출한도
[부동산뱅크 2005/11/16 - 조회:6,707]
지난 7일부터 시행된 생애 첫 주택구입자금 대출이 폭발적인 인기를 끌고 있다. 대출자격, 주택종류, 지역 등이 넓어졌고, 금리와 대출금액도 다른 상품들에 비해 조건이 좋아 내집 장만을 하려는 수요자들에게는 좋은 기회다. 내가 구입하려는 집은 과연 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 알아본다.
투기지역도 대출 가능
조합원 지위, 오피스텔 대상 제외
생애최초주택구입자금대출이 오는 7일부터 1년 동안 한시적으로 운용돼 무주택 수요자들의 내집마련에 대한 갈증이 크게 해소될 것으로 보인다. 생애최초주택구입자금은 2001년 7월부터 2003년 말까지 운용됐던 것으로, 세대원 전원이 한 번도 주택을 구입한 사실이 없는 세대에 비교적 저렴한 금리로 주택구입자금을 빌려주는 것이다.
이 대출은 투기, 비투기지역을 포함한 모든 지역에서 대출이 가능하다. 게다가 신규 분양, 미분양 아파트 등 신축 주택뿐만 아니라 분양권(조합원 지분 포함), 이미 입주한 아파트, 단독∙연립주택 등 기존 주택을 구입할 때도 모두 대출받을 수 있다.
다만, 재건축 및 재개발주택의 조합원지위, 주거용 오피스텔, 임대아파트(분양전환 시 가능) 등을 취득하는 경우 대출 대상에서 제외된다. 또 무주택자가 유주택자와 공동 명의로 집을 구입할 때도 대출이 불가능하다.
대출금액은 연간 소득 5,000만 원 이하인 사람이 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입하는 경우 연 5.2%로 최고 1억 5,000만 원까지 대출된다. 그러나 연간 소득이 2,000만 원 이하인 사람은 1억 원까지 연 4.7%로, 나머지 5,000만 원은 5.2%로 대출을 받을 수 있다.
여기서 연간 연소득의 기준은 근로자와 자영업자가 다르다. 근로자는 근로소득 원천징수영수증이나 임금대장 사본을 기준으로 연소득을 따진다. 여기에서 상여금 및 각종수당은 연소득에서 빠지게 된다. 자영업자는 국세청에서 확인된 소득을 기준으로 한다.
또 연소득은 부부 합산으로 하지 않고 신청자의 연소득을 기준으로 한다. 맞벌이 부부는 부부 합산 연소득이 5,000만원을 넘더라도 연간소득이 5,000만원 미만인 가구주가 신청했다면 대출 대상에 포함된다.
이 제도의 상환방법은 매월 원리금 균등 방식으로 1년 거치 19년, 3년 거치 17년 원리금 균등 상환 중 선택할 수 있다. 다른 상품과 달리 중도에 상환하는 경우에 중도상환 수수료도 없다.
이 대출은 국민, 우리은행, 농협에서 받을 수 있으며, 소유권이전등기를 하기 전까지 신청을 해야 된다. 이미 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청이 가능하다.
분양가 2억 원짜리 신규 주택 1억 5,000만 원 대출
서울 1억 7,000만 원짜리 9,100만 원 대출
생애최초주택구입자금은 수요자가 신규주택, 기존(중고)주택, 분양주택 등 3가지 경우에 따라 대출금액 산정방식이 달라진다. 대출금액은 1억 5,000만 원과 대출한도 산출방식에 따라 산출된 금액 중 적게 나온 금액으로 대출받을 수 있다.
신규주택은 보존등기를 마친 1년 이내의 주택으로 분양가를 기준으로 대출금액을 산정한다. 생애최초무주택자인 김씨가 서울소재에 있는 입주한지 1년도 안된 분양가 2억 원, 방3개의 주택을 구입하는데 대출받을 수 있는 금액은 2억 원-3,200만 원(최우선변제보증금)으로 1억 6,800만 원이 나온다. 그러나 최고 1억 5,000만 원까지 받을 수 있기 때문에 김씨는 1억 5,000만 원을 대출 받을 수 있다. 최우선변제보증금액은 수도권(과밀억제권역)은 1,600만 원, 광역시(인천시 제외) 1,400만 원, 기타지역 1,200만 원으로 주택의 방이 3개인 경우 2개, 2개인 경우 1.5개, 1개인 경우 1개를 공제 한다.
기존(중고)주택을 취득하는 경우는 KB(국민은행)이나 부동산테크(한국감정원)에서 제공하는 하한가 시세를 바탕으로 대출가능 금액을 산정한다. 가령 서울 성북구에서 시세 1억 7,000만 원인 방 3개짜리 아파트라면 국민은행 하한가는 1억 5,000만 원이 된다. 여기에 지역별경락률(서울은 일반적으로 80~82%)을 곱하고, 방 3개일 경우 2개 가격(3,200만 원)을 차감하면 9,100만 원이 나온다. 1억 5,000만 원보다 적기 때문에 이 금액으로 대출을 받을 수 있다.
마지막으로 아파트를 분양 받아 중도금을 납부하는 경우 중도금대출을 받을 수 있다. 원래 대출한도는 1억 5,000만 원까지지만 중도금 대출은 분양가의 70%내에서 최고 1억 원까지만 받을 수 있다. 개인이 주택금융공사에서 주택금융신용보증서를 발급 받을 때 중도금 보증한도가 1억 원이기 때문이다. 단 아파트 완공 시점(소유권이전등기 후)에 아파트를 담보로 제공해 추가로 5,000만 원을 잔금 대출로 받는 것은 가능하다. 중도금 대출금리도 마찬가지로 5.2%(연소득 5,000만 원 이하)와 4.7%(연소득 2,000만 원 이하)가 적용된다.
국민은행 생애최초주택구입자금대출 상담관계자는 “이 제도는 주택금융공사 모기지론(연 6.5%), 서민주택구입자금대출(4.7~5.2%), 기타 대출상품(5.5~6%)에 비해 저렴하고, 대출 금액도 많기 때문에 내집을 마련하려는 실수요자들에게는 도움이 많이 될 것으로 보인다”고 설명했다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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