생애최초대출 완전해부①대출절차
[부동산뱅크 2005/11/15 - 조회:12,284]
무주택 서민들의 내 집 마련이 꿈이 아닌 현실로 다가오고 있다. 8.31 대책으로 인한 주택 가격 하락에도 불구하고 자금이 없어 발만 동동 구르던 서민들에게 지난 7일부터 생애최초자금주택구입자금(이하 생애최초자금) 대출이 가능해졌기 때문이다. 지난 2001년 7월부터 2003년 말까지 한시적으로 운용됐던 이 대출 상품은 앞으로 1년간 다시 한번 운영될 계획이다.
판매 재개 1주일 만에 3,000억 원이 넘는 대출금이 신청됐을 정도로 서민들의 관심이 폭발적이지만 정작 생애최초자금 대출을 받기 위해 은행을 찾기란 여간 어려운 게 아니다. 평소 높은 은행 문턱을 경험해 온 서민들로서는 까다로운 일반 주택담보대출 과정만을 생각하며 지레 겁부터 먹는 탓이다. 대출을 받고 싶지만 어떤 절차를 통해 받아야 하는지, 대출 한도는 얼마나 되는지, 대출 받아 살만한 투자 가치 있는 아파트는 어떤 것이 있는지 몰라 망설이고 있는 사람들을 위해 생애최초자금대출에 대해 4회에 걸쳐 집중 분석한다.
연소득 5,000만 원 이하, 주택 소유 사실 없어야
세대주 및 배우자 누구나 최대 1억 5,000만 원 대출
오는 12월 결혼을 앞두고 있는 윤호섭(남, 31)씨. 연 3,500만 원을 벌고 있는 그는 현재 부모님 명의로 된 집에서 함께 살고 있지만 결혼과 함께 분가할 계획이다. 생애최초자금 대출을 받아 관악구 신림동에 위치한 신림현대 25평형을 사려는 윤 씨. 그런데 주변에서 생애최초자금 대출은 세대원 전원이 생애 한번도 주택을 소유하지 못한 가구에 한해 대출을 해주는 것으로써, 집을 가지고 있는 부모님과 함께 사는 윤 씨의 경우는 무주택 세대주 요건을 갖추지 못해 대출을 받을 수 없다고 한다.
이러한 주변의 설명은 맞는 말일까? 결론을 말하면 반은 맞고 반은 틀렸다고 볼 수 있다. 생애최초자금 대출은 세대원 전원이 한번도 주택을 소유한 적이 없는 세대에 한해 무주택 세대주가 받을 수 있는 상품인 것은 사실이다. 하지만 대출신청일로부터 1개월 이내 결혼으로 인한 세대주가 예정된 특별한 경우라면 세대주로 인정, 미리 대출을 신청할 수 있다. 그러므로 윤 씨와 같이 결혼을 한 달 앞으로 남겨둔 경우 생애최초자금 대출을 받을 수 있는 것이다.
윤 씨의 경우처럼 생애최초자금 대출이 시행된 지 1주일이 지났지만 홍보 부족과 무관심으로 자신의 대출 자격 여부조차 모르는 사람이 많다. 대출을 받기 위해 먼저 갖춰야 할 조건은 세대주 뿐 아니라 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없어야 한다는 점이다. 요건을 갖춘 세대 중 연간 소득 5,000만 원(상여금 등 제외) 이하의 만 20세 이상 세대주 혹은 배우자라면 둘 중 누구 명의로도 대출을 받을 수 있다.
현재 집을 소유한 세대원과 함께 산다 하더라도 한달 이내로 결혼이 예정돼, 새로운 세대를 구성한다면 생애최초자금 대출 자격을 갖출 수 있다. 이 경우 차주(借主:돈을 빌리는 사람)의 호적등본, 결혼 예정자의 등기부등본, 결혼예정확인서류(예식장 계약서) 등의 서류를 제출해야 한다. 정부 지원 전세자금은 만 35세 이하 단독 세대주의 대출이 제한되는 반면 생애최초자금은 만 20세 이상의 무주택 단독 세대주일 경우 나이 제한 없이 호적등본 제출 후 대출이 가능하다는 것도 단독 세대주에게는 희소식이다.
대출 자격을 갖춘 세대주(배우자 포함)라 하더라도 대출 가능 면적을 살펴봐야 한다. 생애최초자금 대출은 전용면적 85㎡(25.7평, 보통 분양면적 31~34평형) 이하의 주택만 가능하기 때문이다. 다만, 주택의 소재지는 투기지역 · 비투기지역 어느 곳이든 상관 없다.
이와 같은 조건을 갖췄다면 국민은행, 우리은행, 농협 등 국민주택기금을 취급하는 은행에서 같은 조건으로 자금을 융통할 수 있다. 최대 1억 5,000만 원까지 대출 받을 수 있으며 대출 금리는 5.2%를 적용 받는다. 연간 소득 2,000만 원 이하의 서민이라면 1억 원까지 4.7%, 1억 원 초과 금액에 대해서만 5.2%로 이자를 내게 된다.
자금은 잔금 날짜에 맞춰 신청하는 게 보통이지만 추후 대출 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 감안한다면 계약 전 미리 상담을 받는 것이 바람직하다. 원하는 만큼 대출이 안돼 잔금 지불에 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 은행에 상담할 여건이 안 된다면 자신이 얼마의 대출을 받을 수 있는지 미리 따져보도록 한다.
아파트를 매입할 경우 ‘(해당 아파트의 국민은행 조사 하한가 × 경락율) – 최우선변제보증금’이 대출금이 된다. 경락율은 주택이 경매로 넘어갔을 경우 낙찰되는 비율로 담보보증비율 정도로 생각할 수 있다. 지역에 따라 다르지만 서울·수도권은 통상 80~82% 수준이다. 최우선변제보증금은 방 1칸은 1,600만 원, 2칸은 2,400만 원, 3칸은 3,200만 원이다. 아파트가 아닌 일반 주택의 경우 ‘(해당 주택 감정 평가액 × 경락율) – 최우선변제보증금’ 만큼 자금을 빌릴 수 있다. 본인이 소유할 주택의 대출 금액이 얼마가 되는지 알아본 후 자금을 맞춰야 만약에 발생할 수 있는 사고를 방지할 수 있다.
이러한 대출을 받기 위해서는 부동산매매계약서, 건물등기부등본, 인감증명서 및 인감도장, 주민등록등본, 등기권리증을 기본 서류로 갖춰야 하며 근로자의 경우 직장의료보험증 또는 재직증명서, 근로소득원천징수영수증이 필요하다. 자영업자는 소득금액증명서를 기본 서류와 함께 제출한다.
대출은 매매계약 체결 직후 신청 해 잔금을 대체할 수도 있으며, 잔금 지불 후 이전 등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청할 수도 있다.
생애최초 중도금 대출 최대 1억 원까지 대출
입주 후 5,000만 원 추가로 빌릴 수 있어
한편, 새로 주택을 분양 받는 사람들도 생애최초자금을 통해 중도금 대출을 받을 수 있다. 세대원 모두가 소유한 주택이 없어야 한다는 조건은 동일하나, 주택 담보가 아닌 채권 보존을 통한 대출이 이뤄지는 것이므로 신용보증기관에 의한 신용보증서가 필요하다. 이 경우 대출 한도는 1억 원 범위 내에서 분양가의 70%로 제한된다. 단, 신용보증서가 아닌 연대보증인을 통한 대출은 5,000만 원까지만 대출된다. 하지만 두 경우 모두 입주 후 소유권 이전을 하게 되면 담보대출로 전환되며 나머지 금액 대출을 추가로 대출 받을 수 있다. 생애최초중도금 대출을 받더라도 최대 1억 5,000만 원까지는 빌릴 수 있는 셈이다.
대출 신청은 계약금 10% 지불 후 분양 대금 완납 전까지 할 수 있으나 이미 납입한 중도금은 생애최초대출로 전환할 수 없다. 이렇게 지원된 생애최초주택구입 자금은 분양 계좌로 중도금 납입 날짜에 맞춰 자동 입금된다. 제출 서류는 일반 생애최초자금과 같으나 부동산매매계약서 대신 분양계약서, 건물등기부등본과 등기권리증 대신 분양대금납입영수증이 필요하다. 대출에 필요한 신용보증서류 역시 대출 신청을 할 때 같이 제출한다.
생애최초자금 대출을 담당하고 있는 농협 관계자는 “일반 시중은행 주택담보대출에 비해 금리나 소득공제 등의 혜택이 있어 훨씬 유리하다”며 “자격을 갖춘 사람이 준비 서류만 제출한다면 제한 없이 10일 이내에 대출이 가능하다”고 설명했다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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