2기 신도시 내집마련, 투자전략
[부동산뱅크 2005/11/14 - 조회:12,078]
신도시는 새롭게 건설되는 사회, 경제 및 국토정책의 일환으로 정부의 계획구도 하에 건설된다. 따라서 신도시는 해당도시 주민의 생활에 필요한 서비스와 일자리를 충족시켜주는 자족성을 지닌 정주(定住)공간이라 할 수 있다. 우리나라에서 신도시라는 개념이 최초로 사용된 것은 60년대 울산신시가지(인구 15만)의 개발이었다.
그 이후 국토 및 지역개발이라는 목적 하에 창원과 여천 공업도시, 대덕연구도시, 구미공단 배후도시, 서울강남 신시가지, 과천과 반월 등 신도시 개발이 꾸준히 이루어졌다. 90년대 이후엔 서울 및 지방 대도시 주택을 비롯한 기반시설 부족문제가 발생하면서 대도시 문제해결 기능이 요구되었다. 이에 따라 분당을 비롯한 5개 지역을 1기 신도시로 지정해 개발하게 되면서 신도시 개발이 본격적으로 실시되었다.
분당, 일산, 평촌, 중동, 산본에 위치한 1기 신도시는 주로 업무, 주거, 상업, 공용청사, 체육시설 및 공원ㆍ녹지 등 생활편익시설이 완비된 도시로 종합적인 계획을 수립하여 건설되었다. 1기 신도시 건설이 지난 95년 완료된 지 10년, 계속되는 수도권 주택난 해소를 위해 정부는 추가로 6개 신도시를 건설할 계획에 이른다.
2기 신도시는 김포, 판교, 파주, 화성 동탄, 양주 옥정, 수원 이의지구로 이 중 화성과 판교신도시는 서울강남지역의 주택수요 대체와 기능을 분담하게 된다.
반면 김포와 파주 신도시는 서울 강북지역의 주택수요 대체와 기능을 분담하며, 수원 이의 및 양주 옥정지구는 수도권 남․북부 첨단, 행정기능을 분담하게 될 예정이다. 6개 신도시는 서울 등 주변지역과의 교통체계 구축 및 쾌적한 주거환경과 자족기능을 갖추며 아울러 수도권의 과밀해소와 주거안정에 기여하게 될 것이다.
2기 신도시가 1기 신도시와 차별화되는 점은, 1기 신도시가 주택의 양을 중심으로 구상되었다면 2기 신도시는 주택의 질을 중심으로 계획하고 있다는 것이다. 즉 단순히 대량의 주택을 건설하는데 중점을 두기보다는 과거 신도시에 비해 절반에 가까울 정도로 인구 밀도는 낮추고, 녹지비율은 크게 높이는 등 쾌적한 주거환경에 초점을 두고 있다.
또한 침상도시(베드타운)의 기능을 줄이기 위해 인근에 대규모 공단이나 첨단 벤처산업단지를 조성하는 등 자족기능도 대폭 강화하였다. 또한 중대형 위주의 평형을 대량 공급하여 서울 강남을 비롯한 고급주택에 대한 수요를 충족시키고 지나친 부동산가격 상승을 억제케 하는 것이 2기 신도시에 추가된 개념이라고 할 수 있다.
서울지역 내에서의 택지개발용지 부족으로 개발이 더 이상 불가능함에 따라 대부분의 2기 신도시는 서울 도심에서 20㎞ 범위 안에 있던 1기 신도시와는 달리 25~30㎞ 이상 떨어진 지역이다. 도심의 접근성 등 원활한 교통망 확보를 위해 정부는 주민입주에 앞서 고속화도로, 전철, 경전철 등 광역 교통망 확장 등을 우선적으로 진행할 계획이다. 즉 2기 신도시의 특징 중 하나는 지구지정에서 신도시 입주 때까지 5~6년 정도 기간 동안 광역교통망 등 충분한 교통기반시설 건설이 이루어진다는 것이다.
특히 화성 동탄지구를 중심으로 대부분 2기 신도시는 유비쿼터스 도시(어디에나 존재한다는 의미의 라틴어)즉 컴퓨터, 휴대전화, TV, 게임기, 휴대용 단말기, 자동차 내비게이터 등의 기기를 연결하는 정보통신망을 갖춘 미래지향적 도시를 지향하고 있어 이 역시 1기 신도시와는 차별화된다.
한편 정부는 8.31대책의 일환으로 155만평(2만 5,000세대) 규모의 김포 신도시를 358만평(5만 3,000세대)으로 그리고 양주 옥정지구를 340만평으로 확대개발하기로 발표하였다. 더불어 파주 운정, 양주 옥정 등 4~5개 신도시에 대한 추가적 확대를 적극적으로 검토 중에 있다. 내년부터 동탄지구를 제외한 2기 신도시 분양이 본격적으로 실시될 예정이다. 2기 신도시는 어디지역이며 특징은 무엇인지 간략하게 살펴보자.
■ 2기 신도시, 어디에
□ 판교 신도시
동탄지구를 제외하고 가장 빠른 사업추진을 진행하고 있는 곳은 판교와 파주 신도시이다. 이중 판교는 강남을 대체할 신도시로 가장 높은 관심을 받고 있다. 판교 신도시가 부동산의 로또복권이라고 생각할 정도로 주목을 받는 이유는 서울 강남지역과의 연계성 즉 강남과 분당을 연결하는 개발선상에 있기 때문이다. 282만평 규모인 판교신도시 주택공급계획은 과거보다 공급물량의 10%가 증가한 2만 9,400가구로 확정됨에 따라 8만 8,000명이 입주할 계획이다.
내년 3월 경 전용 18평 이하 406가구와 전용 18~25.7평 이하 7,274가구가 분양되고, 같은 해 8월에는 전용 25.7평 초과 아파트 4,520가구가 공급될 예정이다. 입주예정은 2008년 말경으로 잡혀있다. 중소형아파트 총 7,680가구 가운데 3,462가구는 민간업체(5개 업체)가 공급되고, 나머지는 주택공사가 건설한다. 판교에서 공급되는 임대아파트는 1만 2,784가구로 중소형 9,871가구, 중대형 2,913가구이며 중대형 가운데 전세형 임대아파트의 공급 시기는 아직 결정되지 않은 상태이다. 한편 정부는 판교 신도시와는 별도로 300만평 규모의 고급 주택단지를 판교일대에 조성하고자 검토 중이다.
□ 화성 동탄지구
2기 신도시 중 첫 주자로 꼽히는 동탄지구는 현재 4차 분양이 진행 중이다. 작년 6월 분양을 시작으로 가장 먼저 분양을 시작했던 동탄지구의 일반분양은 올해 대부분 끝날 예정이다. 아직 확정적이진 않으나 건교부가 동탄 지구의 규모를 현재 273만평에서 400만평으로 늘리는 방안을 검토 중이다. 따라서 2~3년 후, 1만 가구 이상 추가물량이 나올 가능성도 크다. 화성 동탄지구가 다른 신도시와 차별화되는 것은 화성지방산업단지와 삼성반도체 공장과 인접해 있고 신도시 내 첨단 벤처․연구 단지를 조성해 자족신도시로 개발되고 있다는 점이다. 또한 쾌적한 환경과 뛰어난 입지 등으로 실수요자들로부터 꾸준한 인기를 끌고 있다. 교통여건 상으로도 서울에서 40㎞ 정도 떨어진 거리로 비교적 가까운 편이며, 경부고속도로와 서해안고속도로를 포함하여 국도 4개선, 국가지원지방도 3개선 및 지방도 13개 노선이 연결되어 있어 교통의 요충지로서 거듭날 전망이다.
□ 수원 이의지구
수원 이의지구는 이미 기반시설이 갖춰져 있는 수원 내에 위치하고 있어 타 신도시에 비해 기반시설이 잘되어 있는 편이다. 또한 수원 시내 녹지를 개발한 만큼 자연환경이 좋고 인구밀도도 2기 신도시 중 가장 낮은 편으로 주거의 쾌적성이 뛰어난 곳이다. 수원 이의지구 내에는 행정타운(도청, 수원지법, 지검), 20만평 규모 연구개발(R&D)시설, 100만평 규모 도심형 리조트단지, 유비쿼터스 환경, 교육기능 등을 갖추게 된다. 333만평 규모의 2만 4,000가구가 입주하게 되는 수원 이의지구는 2009년경부터 입주가 시작될 예정이며 최초 분양은 2007년 말경으로 잡혀있다.
□ 김포 신도시
8.31대책 중 공공택지 공급확대계획 후속조치로 김포 신도시를 현재 155만평(장기지구26만평, 양촌지구129만평)에서 358만평으로 규모를 확대하여 개발하기로 하였다. 이에 따라 김포 신도시에는 총 5만 2,955가구가 건립될 예정인데 이중 아파트 물량은 4만 6,562가구이다. 2006년 3월 가장 먼저 분양되는 아파트는 신도시 중심에 위치한 장기지구로 공공주택 3,982가구가 분양준비 중이다. 김포 신도시는 인근 양촌지방산업단지, 파주LCD단지 등과 연계하여 도시지원․업무․연구․지식기반 중심의 자족기능시설용지를 확보하고 쾌적한 도시환경을 조성하기 위해 한강변 농지 18만평을 신도시에 포함시켜 철새 생태공원과 강변탐방로를 건설, 생태탐방벨트를 조성할 계획이다. 또한 김포지역의 만성적인 교통난을 해소하기 위해 지하철 9호선 김포공항역에서 신도시까지 경전철(23㎞)을 건설하고 올림픽도로에서 신도시까지 연결하는 고속화도로(15㎞)를 구축 및 주변지역과 연계되는 4개 노선의 도로도 정비할 예정이다.
□ 파주 신도시
판교 신도시와 비슷한 면적으로 개발되는 파주는 2기 신도시 중 인구밀도가 가장 높은 편으로 그만큼 주거의 쾌적성은 떨어질 것으로 보인다. 그러나 파주 운정지구는 친수환경 및 생태도시를 지향하는 바 계획적인 환경도시로 거듭날 계획이다. 파주예정 공급물량은 모두 4만 1,962가구로 이중 우선 공급될 물량은 국민임대 8,218가구, 공공임대 1,402가구, 중형임대주택 599가구, 일반분양 1만 2,925가구 등 1단계 물량은 총 2만 3,144가구이다. 파주는 먼저 교통대책마련 후 입주를 원칙으로 하기 때문에 2008년 말 경 경의선 복선전철과 제2자유로 연결도로가 모두 개발 완료된 후 입주가 가능하다. 특히 파주 운정지구 인근엔 LG필립스 LCD공장이 있기에 침상도시를 벗어나 자족도시로서 역할을 톡톡히 할 것으로 기대된다. 삼성 등 대기업이 있는 화성 동탄지구처럼 파주 운정지구는 4~5년 뒤엔 분당과 일산에 버금가는 대단위 주거지가 될 가능성이 높아 보인다.
□ 양주 옥정지구
현재 양주 옥정지구의 개발면적은 184만평이다. 그러나 8.31대책의 후속조치로 150만평이 더 확대될 계획으로 현재 부처간 협의 중이다. 이렇게 양주 옥정지구의 개발면적이 340만평으로 늘어날 경우 주택건설 가구 수도 당초 3만 1,000가구에서 6만 여가구로 이전보다 2배 증대될 전망이다. 특히 주변에 45만평 규모의 고읍지구와 인접, 대단위 아파트가 들어서는 중으로 향후 수도 북부지역의 핵심 주거단지로 부상할 가능성이 높다. 오는 2006년도엔 의정부-동두천간 3번 국도우회도로, 복선전철화가 진행 중인 경원선이 그리고 2009년엔 서울-포천간 고속도로 등이 잇달아 개통될 예정이다.
■ 2기 신도시 청약전략, 어떻게
대부분의 2기 신도시는 완전 공영개발로 건설된다. 공영개발은 주택․토지공사 및 지자체 등이 개발주체가 되어 시공을 민간 건설업체에게 맡기는 형태이다. 올 주택법 개정안에 따라 공공택지에 공급되는 아파트는 평형에 관계없이 원가연동제가 적용된다. 즉 동탄지구를 제외한 판교, 파주, 김포, 수원 이의 등 앞으로 개발될 2기 신도시들은 모두 원가연동제와 채권입찰제가 함께 적용된다.
또한 99년 폐지됐던 아파트 채권입찰제가 판교신도시부터 부활된다. 83년 4월부터 99년 7월까지 적용됐던 주택채권입찰제는 분양가와 주변시세를 감안한 시세차익의 70%이상을 채권상한액으로 써내도록 하는 방식이다. 이러한 채권입찰제와 공영개발을 채택한 것은 그동안 주택업체와 소비자들에게 돌아가던 개발이익을 정부가 철저히 환수하기 위함이다.
만약 판교신도시 40평형을 청약하려면 계약금(20%)과 채권 할인금액을 포함한 약 2억원 선이 분양초기에 부담된다. 이뿐만 아니라 원가연동제 아파트에 당첨되면 계약여부와 상관없이 앞으로 5~10년 동안 재당첨이 제한(수도권과밀억제권역․성장관리권역에서는 10년, 기타지역은 5년) 된다. 따라서 단타성 차익을 노리고 분양받았다가는 곤란한 입장에 처할 수 있으므로 청약자는 각별한 주의가 필요하다.
게다가 원가연동제 적용 아파트의 투기확산을 막기 위해 판교신도시와 같은 수도권 과밀억제․성장관리권역의 전용면적 25.7평 이하 아파트는 현행 5년에서 10년, 기타지역은 현행 3년에서 5년에서 각각 전매금지 기간을 연장하였다. 이러한 전매기간 연장으로 투기수요 및 청약과열은 줄어들 전망이다.
구체적 청약내용을 살펴보면 분양가 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하는 현행 투기과열지구에서와 동일하게 75%를 무주택자에게 우선 기회를 준다. 이 중 40%는 40세 이상, 10년 이상 무주택 가구주에게 우선 배정하며 나머지 35%는 현재처럼 35세 이상 무주택 가구주에게 청약기회가 있다. 대규모 택지지구 내 분양주택에 대해서는 총 물량 중 30%는 거주자에게 우선권이 있다.
앞으로 서울뿐만 아니라 주변일대의 택지부족현상은 더욱 심해질 것이다. 일반적으로 택지고갈은 곧 부동산가격 상승과 직결된다. 내년에 수도권 등 대도시권에서 공급될 민간 아파트의 분양가는 이래저래 상승할 것으로 보인다. 건축법 개정으로 인한 공원인근아파트 용적률 강화, 기반시설부담금, 발코니 확장 합법화, 중도금 무이자 등이 시행되면 분양금에 일부 포함될 가능성이 농후하기 때문이다. 그러나 신도시에 공급되는 아파트는 원가연동제 적용으로 분양가 규제를 받게 돼 주변시세보다 분양가가 낮아질 전망이다.
이렇게 택지부족과 분양가 상승이라는 측면에서 볼 때 2기 신도시는 남아있는 대규모 개발사업의 막차라 볼 수 있다. 따라서 실수요자 입장에서는 2기 신도시 아파트를 적극적으로 청약해볼만하다.
이를 위해서는 실수요자는 청약자격과 자금조달능력 등을 살펴볼 필요가 있다. 또한 분양가 상한제와 개별분양이 동시에 시행되면 경쟁률이 치열해 질 수 있기 때문에 청약자는 자신에게 맞게 분양받을 평형을 정하고 통장을 미리 점검해 둘 필요가 있다.
이 달을 마지막으로 13년간 지속되어 오던 아파트 동시분양제도가 폐지됨으로 실수요자 입장에서는 공급관련 정보를 개별적으로 확인해야 하는 번거로움이 발생한다. 내년 판교분양을 시작으로 공급되는 2기 신도시는 특히 높은 청약경쟁률이 예상되기 때문에 신속한 청약을 위해 인터넷청약조건을 구비하는 것도 도움이 될 것이다.
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