부동산 대책과 상가 시장의 영향
[부동산뱅크 2005/11/07 - 조회:6,797]
정부의 강도 높은 부동산 정책에 따라 주택 시장과 토지 시장이 급격하게 위축되면서 상가 시장으로의 관심도가 많아지고 있다. 연일 상가 시장의 분위기를 전하는 언론 매체들이 없을 정도로 상가 시장은 분위기가 상승 일로에 있다고 볼 수 있다. 특히 도심 재개발 지역이나 개발 재료가 있는 곳, 청계천 복원 완료 등 호재가 있는 곳이면 어김없이 주변 상권에 기대감이 높아지고 있어 기존 활성도가 좋은 상권내 상가들은 가격이 오를 대로 올라 왠만한 금액으로는 투자에 엄두를 내지 못할 정도로 호가가 올라가고 있으며 대형 택지 개발 지구내 상가들 역시 주 5일제 영향에 따라 가족 중심 소비가 이루어 질 것이란 전망으로 분양가가 3.4천만 원 단위로 불과 2년전에 비해 두배 가까이 높게 형성되어 있어 상가 시장의 열기를 가늠 할 수 있다.
특히 기존 도심지 내에 상권들은 상권이 대형화 되고 되고 있으며 4,50대 중 장년 층의 소비층 보다는 10대에서 30대 중반까지의 소비 층이 밀집되는 상권들이 날이 갈수록 상권의 범위가 확대되고 있는 모습을 보이고 있다. 이러한 상권의 특징은 10대 20대의경우 중장년 과는 다른 식생활이나 음주,놀이, 만남문화 등 소비 형태의 세대차이가 극심해 소비 층을 분리시키고 상권의 성격 역시 젊은 층 위주의 업종 분포가 높게 나타나 결과적으로 시간에 제약을 덜 받는 젊은 소비 층이 두터운 상권은 주중 활성도가 좋은 것을 알 수 있다.
또한 지역별 지자체에서도 상권 활성도를 통한 세수 목적으로 각 구별로 로데오 거리가 하나씩은 있을 정도로 로데오 형태의 상권을 조성하고 있어 상권의 집중도는 날이 갈수록 심화 되어 상권의 양극화가 가속화 될 것으로 전망되고 있다.
상권의 양극화 현상을 보면 도심지 업무시설이 밀집되어 있는 대표적인 사례로 강북의 시청 부근이나 강남의 테헤란로와 법원단지 등이 밀집되어 있는 관공서 밀집 지역대비 건대역상권이나 강남역 상권 강북의 종각역 일대 상권을 비교 할 수 있다.
관공서나 일반 업무시설이 밀집되어 있는 지역(테헤란로, 시청, 광화문 등)은 주5일제 영향으로 인해 금요일 저녁이면 벌써 한산해져 금요일 저녁부터 일요일 까지 일주일에 2일 반은 매출이 거의 없어 상인들의 애를 태우고 있다. 반면 건대역이나 강남역 일대 젊은 층이 밀집되어 이루어지는 상권들은 주중 및 주말에는 더더욱 유동인구가 많아져 어깨를 부딪히며 다닐 정도이며 자연히 주변 상권의 매출은 주중이나 주말 꾸준하게 매출이 발생하고 있는 현상을 보여 업무시설이 밀집되는 지역보다 권리금이나 임대료가 높게 나타나고 있다.
서울 도심지에는 이미 고착화 되고 잘 발달되어 있는 상권이 많지만 도심지 재개발에 따른 소비층 재편과 신설 교통망(지하철 역세권) 이 함께 들어서 상권이 새롭게 형성될 가능성이 많은 곳 역시 많아 상가에 관심을 가지고 있는 투자자라면 주의 깊게 보아야 할 곳이 곳곳에 산재 되어 있다.
이미 잘 발달된 상권은 지가나 권리금 임대료가 높게 형성되어 있어 비록 안정적인 임대 수익은 기대 할 수 있지만 시세차익은 기대 할 수 없는 한계를 가지고 있다. 대표적인 곳이 여러 상권 중 건대역 상권을 들 수 가 있다. 건대역 상권은 예전 90년대 초반 인근의 화양리 상권이 광진구의 청소년 보호구역으로 지정하여 퇴폐 향락 업종의 단속 및 유입인구 규제로 인해 급격하게 상권이 위축되면서 점차 건대역 부근으로 상권이 이동이 되었고 지하철 중에서도 수송량이 많은 2호선과 강남북을 연결하는 7호선이 들어서면서 환승역 역할로 접근성이 양호해져 상권이 폭발적으로 발전한 사례로, 접근성이 얼마나 상권에 미치는 영향이 큰가를 잘 보여주는 전형적인 역세권 상권이라 할 수 있다. 또한 건대와 세종대, 한양대 등의 대학가의 소비층이 발생하는 외부 유입효과 역시 젊은 층의 밀집도에 따라 상권의 향방이 바뀌는 결과로 나타날 수 있다는 것을 잘 보여 주고 있는 것이다.
그러나 건대역 부근에 소액 투자자는 접근하기 어려운 것이 현실이다. 대부분 예전 일반 주택가처럼 상가 주택 형태로 이루어져 있어 건물마다 개별 소유로 되어 있고 지가역시 평당 4,5천만 원대를 호가하기 때문에 건평 규모가 4,50평형대로 이루어져 있고 건물주들이 수익성 좋은 건물을 매도하는 것을 꺼려 매물이 거의 없다고 볼 수 있다. 임대가 역시 상당한 수준으로 실평 15평 1층 기준 보증금 1억에 월 400만 원 이상을 상회 하는 것으로 나타나고 있으며 권리금은 업종에 따라 다소의 차이는 있으나 1억5천만 원 이상으로 대부분 형성되어 있다.
건대 상권은 기존 상권의 활성도가 좋은 만큼이나 향후 전망도 좋게 나타나는 호재들이 산재되어 있다. 건대 야구장과 학군단 용지에 포스코와 금호에서 대형 주상 복합 건물을 짓고 있어 그동안 상권의 확장 범위를 막고 있던 장애가 사라지며 시너지 효과를 볼 수 있을 가능성이 많아 졌으며 인정건설에서 뚝섬 한강 유원지 방향으로 개발을 진행하고 있어 유입인구가 계속 늘어날 전망이다. 건대역 부근에 관심을 가진 투자자라면 새롭게 지어지는 건물들의 점포에 관심을 가져야 할 것으로 보인다.
건대 상권이 각광 받고 있는 상권이라면 새롭게 조성 가능성이 높은 상권도 투자자들은 관심을 가져야 한다. 이미 활성화된 상권은 가격과 투자 틈새가 역부족인만큼 비젼있는 신흥 상권에 투자를 고려해야 프리미엄이나 향후 높은 임대수익을 얻을 수가 있다.
대표적인 곳이 서울 상암지구 상업 용지이다. 상암 지구는 2002년 월드컵을 시점으로 발달되기 시작한 택지개발 지구와 업무지구로 발전한 지역을 마포구청역을 기점으로 상권의 활성도가 높아질 가능성이 많다. 이미 월드컵 경기장에서 벌어지는 각종 경기나 레저, 문화 시설이 이루어 지고 있지만 마땅한 상권이 없어 인근의 신촌이나 홍대 등으로 젊은 소비층을 뺏기고 있는 것이 현실이다. 현재 상가수도 부족하고 인근 아파트의 단지내 상가 들만 분포되어 있어 소비층을 흡수 할 수 있는 상가 및 업종이 태부족이라고 볼 수 있다. 시세도 아직은 열악하다. 단지내 상가의 경우 1층 기준 13평이 평당 3천만원을 넘지 못하고 있으며 임대료 역시 주변 입지여건에 비해 낮게 형성 되어 있다. 그러나 향후 마포구청 및 행정 타운이 조성되면 유입되는 소비층을 흡수하여 대형상권으로 발전할 가능성이 농후한 지역으로 예상되는데 풍부한 주변의 공원시설에 의한 주말 상권 까지도 엿볼 수 있기 때문이다. 마포구청역 주변 행정타운이나 일반 업무 시설 등의 1층 상가에 관심을 가져야 할 것으로 보인다.
서울 도심에는 최근 뉴타운 사업과 재개발, 재건축이 한창 진행 중이다. 이는 상권의 변화가 불가피하게 되는 것을 시사하게 된다. 고정화 되어 있는 상권은 투자 메리트가 거의 없는 것은 유동인구나 소비층의 변화가 없어 임대료 등 수익율이 변하지 않는 현상은 이미 잘 알 고 있는 사실이다. 당연히 상권에 호재가 있어야 할 주변 개발 재료가 있어야 투자 수익을 낼 수 있다는 것은 누구나 잘 알고 있을 것이며 따라서 주변 개발 재료가 있는 곳은 먼저 선점하여 개발이 완료되는 시점 까지 현재 수익율이 낮더라도 인내를 가지고 기다릴줄 알아야 한다.
최근 거여 재개발 지구를 정부에서 확정 발표하였는데, 거여동이나 마천동이라고 하면 낙후된 상권으로만 여겨져 왔고 송파구에서도 다소 소비층이 다소 떨어지는 지역으로 여겨 왔다. 그러나 정부의 거여 재개발 확정에 따라 단독 주택 가격이 뛰어 매도자가 없을 정도가 되었으며 재개발에 대한 인근 상권역시 향후 기대치가 높아지고 있다.
특히 해당 지역내 주상권인 거여 역이나 마천역 일대는 집객도가 더욱 높아지고 새로운 소비층이 유입되어질 것을 기대하고 있다. 재개발 발표 이전 거여역 주변 지가가 3천만 원대였지만 최근에는 입지여건에 따라 4,5천만 원대로 호가가 뛰고 있는 실정이다. 그러나 아직은 거래는 활발 하지 못한 것으로 조사되고 있어 투자자들의 가격 절충에 따른 매수가 요구되는 시점이기도 하다.
재개발 지역의 군사 시설과 주택 구조역시 저밀도 구조로 되어 있어 재개발이 완료되면 인구 밀도 및 주거환경이 양호한 지역이기 때문에 소비성이 우수한 유동인구의 확보가 용이 해질 것을 보여진다. 특히 접근성이 좋은 역세권 위주로 상권이 대폭 확대, 활성화가 될 가능성이 많아 투자자들의 적극적인 관심이 필요한 지역이고 시점이라고 볼 수 있다.
상가는 일반 주택과는 달리 건물마다의 입지여건에 따른 개별성이 강한 투자 상품으로 분류된다. 즉 지역적인 가격이 형성 되기 보다는 예를 들어 횡단보도 하나, 교차로, 버스정류장등 유동인구의 분포에 따라 가치가 달라진다는 얘기다. 최근 정부에서 주택시장과 토지시장에 대한 강력한 규제책에 따라 상가에 대한 풍선효과를 논하고 있지만 개별성이 강한 만큼 좋은 입지의 상가는 가격상승 효과가 있을 것이지만 상권의 종심에서 멀어지고 향후 호재가 없는 상가는 자칫 자금만 잠겨있는 상황을 초래 할 가능성이 많다.
상가에 대한 관심도가 부쩍 늘어난 만큼 자칫 검증되지 않은 허위 정보와 함정, 리스크가 오히려 더욱 커질 수 있는 시기이므로 분위기에 휩쓸리지 말고 냉정하게 발품을 팔아 현장 확인을 하고 투자 여부를 결정해야 할 때이다.
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