10.29대책 이전보다 하락한 재건축 단지를 노려라
[부동산뱅크 2005/10/15 - 조회:34,501]
재건축 아파트는 2000년 이후 부동산 재테크 상품의 대표주자였다. 2000년 초 서울지역 재건축 아파트의 평당가는 914만원 정도였으나 현재는 2,569만원을 상회하고 있다. 올해 들어서도 서울지역 일반아파트값 상승률은 8.2%에 그쳤으나 재건축 아파트는 23.6% 올랐다. 하지만 8.31대책 이후 재건축 아파트는 투자 여건이 악화되며 초저가 급매물들이 쏟아지고 있다. 8.31 대책 후 한달 만에 송파구 가락동 가락시영2차 13평형이 9,000만 원 하락했으며, 강남구 대치동 은마 31평형도 8,500만 원 낮아진 7억 2,500만 원선에 매물이 나오고 있다.
기존 규제책이었던 소형평형의무비율, 조합원지위양도금지, 개발이익환수제 외에도 8.31대책에 기반시설부담금제와 재건축과 재개발 입주권을 주택으로 간주해 양도세를 부과하겠다는 대책이 포함됐기 때문이다. 더구나 정부는 당분간 재건축에 대한 규제 완화를 고려하고 있지 않는 상태다. 이에 따라 일부 단지는 재건축을 포기하고 리모델링으로 방향을 선회하려는 모습을 보이고 있다. 재건축 단지의 주가가 계속 하락하고 있는 것이다.
그렇다면 재건축 투자는 언제, 어떤 점을 고려해서 투자해야 할까? 일단 연말까지는 느긋하게 기다릴 필요가 있다. 시장에 급매물들이 속속 나오고 있기 때문이다. 하지만 그렇다고 무작정 기다릴 수는 없는 노릇이다. 10.29 대책 때도 발표 4~5개월 후 바닥을 찍고 회복세를 보이다 올해 들어 급등한 것이 좋은 예이다. 바닥을 찍었다고 판단되면 그에 따른 투자 수요가 생기기 마련이다. 올해 말이나 내년 초에 급매물을 중심으로 매입을 고려해 볼만하다.
우선 10.29대책 직전의 가격보다 하락했거나 올 초보다 하락한 단지를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 이런 단지로는 강남구 개포동 주공1단지, 강동구 상일동 고덕주공3단지, 강남구 역삼동 진달래3차 등이 대표적이다. 개포동 주공1단지 13평형은 10.29 대책 직전 5억 3,500만원을 형성했으나 지금은 1억 원 하락한 4억 3,500만원 선이며 상일동 고덕주공3단지 14평형도 10.29 직전과 비교해 6,000만 원 가량 빠진 상태다.
이처럼 재건축 아파트값이 들쭉날쭉한 것은 일반 아파트와 달리 실거주보다는 투자개념으로 접근하는 경향이 높기 때문이다. 재건축 단지에 세입자의 비율이 높은 것도 같은 맥락으로 해석할 수 있다. 가격이 떨어졌다고 해서 무턱대고 투자하는 것은 금물. 재건축 아파트는 일반 아파트와 달리 각종 규제에 묶여 있고 조합원들의 부담을 높이는 쪽으로 정책의 방향이 결정되고 있는 추세다.
여기에 최근 재건축 단지는 조합원 사이의 이해관계 다툼으로 추진 기간이 길어지고 있으며 추진 과정에서 풀기 어려운 난제도 많이 놓여 있다. 입주까지 10년을 기다려야 하는 경우도 허다하다. 따라서 투자한 비용과 입주했을 때의 예상가격을 염두에 두고 재건축 투자에 나서는 것이 현명하다. 매입에 따른 비용과 큰 평형을 배정받기 위한 추가부담금, 금융비용을 고려한 가격과 입주 후 예상 시세를 비교해 보면 투자 여부를 결정하는데 크게 도움이 될 것이다. 재건축 아파트로 더 이상 큰 시세차익을 기대하기 힘들어진 상황을 감안한다면 실수요까지 고려한 후 매입에 나서야 할 것이다.
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