한강변 단독주택 재건축 뜬다
[부동산뱅크 2005/10/10 - 조회:32,269]
서울시의 주택재건축사업 기본계획이 마련됨에 따라 단독주택 재건축에 훈풍이 불 것으로 보인다. 서울시는 지난 6일 아파트와 단독주택 등 재건축 추진이 가능한 361개 구역 366만 2,653여 평을 포함한 ‘도시•주거환경정비기본계획(안)’을(이하 ‘기본계획’) 수립, 주민공람을 실시했다. 이중 단독주택지는 전체 66개 구역 약 216만 1,352평으로 내년부터 2010년에 걸쳐 사업 추진이 가능하다.
이번에 마련된 기본계획은 주거환경의 체계적인 정비를 위해 지난 2003년 7월 재정된 도시및주거환경정비법에 따라 처음으로 수립된 것으로 앞으로는 기본계획에 포함된 곳만 재건축을 추진할 수 있다. 기본계획은 주민 공람과 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정되며 5년 후인 2010년에 재정비하게 된다.
이에 따라 강남권에서 유일하게 단독주택 재건축이 가능해진 서초구 방배동과 한강변에 위치한 용산구 이촌동, 광진구 노유•자양•광장동 일대에 개발 기대감이 높아지고 있다. 이들 지역은 대부분 용적률이 100% 미만인데다, 입지가 좋아 재건축 추진에 따른 사업성이 뛰어난 곳으로 평가 받고 있다.
그러나 기본계획이 수립됐다고 해서 단독주택 재건축 투자에 무턱대고 뛰어들어서는 안 된다는 게 전문가들의 조언이다. 단독주택은 안전진단 절차가 필요 없고 아파트에 비해 사업성도 좋지만 재개발과 달리 토지와 주택을 모두 소유한 경우에만 조합원 자격을 갖출 수 있다. 이에 따라 구역 내에 토지 또는 주택만 소유한 사람이 많을 경우에는 사업 추진에 큰 걸림돌이 될 것으로 보인다.
또, 아파트에 적용되는 재건축 관련 규제가 모두 적용된다는 것도 주의해야 할 사항이다. 소형평형의무비율이나 조합원지위양도금지, 개발이익환수제도에 최근 마련된 입주권 주택 간주까지 적용되면 사업 추진이 녹록하지 않을 것으로 전망되고 있다.
강남권
◆ 서초구 방배동
강남권에서는 유일하게 서초구 방배동 일대 10개 구역이 앞으로 5년 이내에 재건축을 추진할 수 있게 됐다. 이들 지역은 인근에 지하철 7호선 내방역과 2호선 방배역, 2,4호선 환승역인 이수역 등이 있어 교통이 편리하고 강남권 고급 주거지와도 맞닿아 있다.
이 곳은 기본계획에 따라 용적률 170~190%를 받아 지상 7층에서 10층까지 지을 수 있을 것으로 전망된다. 1~10구역 중 1, 3, 6, 9구역은 2009년부터, 나머지 구역은 2006년부터 본격적인 사업추진이 가능하다.
방배동 일대 전체 10개 구역 중 서리풀공원과 맞닿아 있는 5, 6, 10구역으로 투자자들이 가장 많이 몰린다는 게 현장의 설명이다. 공원과 인접해 있어 주거여건이 뛰어날 뿐 아니라 장재터널이 건설되면 도심 접근성이 좋아질 것으로 전망되기 때문이다. 정보사와 서리풀공원을 관통하는 장재터널은 서초구가 지난 봄 주민 공청회를 여는 등 적극적으로 건설을 추진하고 있다. 2008년 완공을 목표로 하고 있는 이 터널이 뚫리면 그동안 강남권에 위치해 있으면서도 강남역, 테헤란로 등 도심 접근성이 좋지 않았던 이 곳의 교통여건이 월등히 좋아질 것으로 전망된다.
이처럼 뛰어난 입지를 자랑하는 방배동 일대는 그동안 개별적인 재건축 추진과 뉴타운 신청 등으로 가격이 꾸준히 상승해 한때 평당 3,000만 원까지 호가가 올랐었다. 3차 뉴타운 선정에 탈락하면서 호가가 떨어졌지만 현재 다시 오름세를 타면서 소형 지분이 평당 2,500만 원 50평 대 단독주택도 평당 1,800만~1,900만 원 선에 가격이 형성돼 있다. 방배동 S공인 대표는 “기본계획 발표 후 하루 10건 이상의 문의가 온다”며 “최근 나와 있던 매물도 집주인들이 다시 거둬들이는 추세”라고 말했다.
투자자들의 문의가 줄을 잇고 있지만 실제 거래는 쉽지 않다. 지분 시세가 워낙 높을뿐더러 8.31 대책 이후 투자자들이 잔뜩 웅크리고 있기 때문인 것으로 풀이되고 있다. 인근 M공인 대표는 “기본계획 발표 후 관심은 많지만 가격이 오를 대로 오른데다 입주권 주택 간주 등 규제책으로 거래는 쉽게 이뤄지지 않고 있다”고 전했다.
한강 인접지
◆ 광진구 광장•자양•노유동
광진구에서는 전체 7개 구역 4,800여 평 규모의 단독주택지에 대한 기본계획이 수립됐다. 이 중 관심을 끄는 곳은 한강변에 위치한 6구역과 8, 9구역 등이다.
광장동 332-9번지 일대 4,800여 평에 들어서 있는 6구역은 용적률 190%에 7층짜리 건물이 들어설 수 있다. 워커힐아파트와 장로회신학대학교와 인접해 있는 이 곳은 지하철 5호선 광나루역이 5분 거리에 있고 광진교와 천호대교를 이용해 강남 접근이 쉽다. 한강변에 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 갖출 수 있을 것으로 보이지만 현재 6구역 맞은편으로 12층 높이의 아파트가 10월 착공을 앞두고 있어 한강 조망은 어려울 것으로 전망된다.
기본계획 발표 후 아직 시장의 반응은 활발하지 않다고 인근 공인중개사들은 전한다. 현재 10평짜리 빌라 지분이 평당 800만~1,000만 원 선에 호가가 형성돼 있지만 거래는 많지 않다. 인근 육사공인 윤재현 대표는 “맞은편 아파트 때문에 한강 조망이 쉽지 않고 층수가 7평으로 확정되면서 투자자들의 이목을 끌지 못하는 것 같다”고 전했다.
뚝섬유원지와 인접한 노유동 114-110번지 일대와 자양동 464-40번지 일대도 2009년부터 재건축을 추진할 수 있게 됐다. 이 중 지구단위계획구역으로 지정된 노유동 일대는 210%의 용적률을 받아 아파트가 건설될 예정이며 자양동 일대는 용적률이 190%로 7층까지 지을 수 있다. 자양동 단독주택 재개발지는 구의•자양촉진지구와도 인접해 있어 연계 개발도 기대할 수 있을 것으로 보인다. 지하철 7호선 뚝섬유원지역과 청담대교 등이 가까워 강남 진입이 수월하다.
노유동과 자양동 일대는 그동안 개별적으로 단독주택 재건축이 추진되면서 가격이 상승세를 타기 시작해, 2년 전 인근에 25층 규모의 주상복합 건설이 확정되면서 평당 1,000만 원까지 가격이 올랐다. 인근 건국공인 관계자는 “8.31 대책 이후에는 투자자들의 발길이 많이 끊겼지만 한강 조망이 가능하고 인접한 곳에 주상복합이 들어서면서 현재 20~30평짜리 지분 시세가 1,500만~2,000만 원 선에 형성돼 있다”고 전했다.
◆ 용산구 이촌동
이촌동 203-75번지 일대 단독주택지도 재건축을 통한 주거여건 개선의 길이 열렸다. 6,000여 평에 들어선 이들 단독주택은 210%의 용적률로 평균층수 15층까지 지을 수 있다. 강변북로와 원효대교, 한강대교 등을 이용할 수 있으며 한강과 인접해 있어 주거환경은 쾌적한 편이다. 다만 부지 앞으로 22층 높이의 대림아파트가 들어서 있어 강조망은 어려울 것으로 보인다.
재건축을 위한 기본계획은 마련됐지만 아직 투자자들의 문의는 많지 않다. 인근 공인중개사는 “이전에는 다주택자들이 투자 목적으로 많이 매입을 했지만 8.31 대책 발표 후에는 투자자들의 문의가 뚝 끊겼다”고 전한다. 30년을 넘긴 노후 주택들이 즐비한 이 곳은 4~5평 규모의 소규모 지분이 대부분이다. 현재 4평짜리 지분이 건물을 포함해 평당 3,000만 원 선에 거래되고 있다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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