8.31이후 부동산시장 7대 변화
[부동산뱅크 2005/10/05 - 조회:32,608]
8.31대책이 나온 이후 부동산 시장은 큰 지각변동을 겪고 있다. 전셋값 폭등, 중대형 아파트 가격 강세, 주택담보대출 강화로 인한 분양시장에서의 계약율 저조 등 8.31대책에 따른 여진이 곳곳에서 일어나고 있는 상황이다. 8.31대책이 낳은 현상과 풍속도에 대해 알아본다.
◈ 전세값 폭등
8.31대책 발표 후 전세 시장이 술렁이고 있다. 집값 폭등의 근원지로 여겨졌던 서울 강남과 경기 분당 등 일부 지역의 아파트값이 하락한 반면 전셋값은 무서운 기세로 오름세를 보이고 있는 것. 부동산뱅크 리서치센터에 따르면 9월 말 현재 전셋값은 지난달 29일에 비해 서울 1.36%, 5개 신도시는 3.94% 상승했다. 이는 전세값이 폭등했던 지난 2002년 8월 기록한 상승률 1.51% 이래 가장 높은 수치다.
특히 강남구와 분당 지역의 전셋값 상승이 눈에 띤다. 강남구와 분당은 각각 서울과 신도시 전셋값 평균 상승률의 두 배에 가까운 2.37%와 7.78%가 오른 상태다. 실제 강남 대치동 선경2차 45평형의 경우 전세값이 8월 5억 원이었던 것에 반해 9월 5,000만 원이 오른 5억 5,000만 원에 시세가 형성돼 있다. 분당 서현동 시범삼성한신 49평형도 2억 7,000만 원에서 3억 5,000만 원으로 8,000만 원이나 뛰어 올랐다.
대치동 메인공인 관계자는 “이번 전셋값 폭등은 과중한 세부담과 가격이 더 떨어질지도 모른다는 기대심리로 매입보다 전세로 수요자가 몰린데다 가을 이사철까지 맞물려 전세 물량 구하기가 어려워졌기 때문”이라고 말했다.
◈ 강남 중대형 대책에도 끄떡 없어
강남 재건축 아파트값이 끝없이 추락하고 있다. 중대형 아파트 배정 가능성이 높아 강세를 보이던 강남구 개포동 개포주공1단지 18평형은 8.31대책 발표 전보다 2~3억 정도 빠진 금액에 매물이 나오고 있다. 12억 원까지 치솟았던 호가는 9억 원 선까지 빠진 상태. 대치동 은마아파트 34평형 역시 8월 9억 8천만 원에 거래가가 형성됐었으나, 9월 현재는 8억 원까지도 매물이 나오고 있는 실정이다.
이에 반해 탄탄한 실수요자 중심으로 이뤄진 강남 중대형 아파트의 경우 가격이 거의 빠지지 않거나 오히려 오르는 등 상반되는 모습을 보이고 있다. 강남구 8월 말 35평 미만 중소형 평형의 평균 평당 매매가는 2,489만 원. 한 달이 지난 9월 26일의 가격은 평당 2,381만 원으로 가격 변동률 -4.5%를 기록했다. 반면 35평 이상의 중대형 평형은 8월 평당 2,647만 원에서 9월 2,652만 원으로 올라 0.19%의 상승률을 보였다.
이에 대해 대치동 E공인 관계자는 “강남 중대형 아파트는 실수요자들이 대부분이기 때문에 정부 대책으로 매물을 내놓는 경우가 흔치 않은 반면 중대형 평형 수요자는 여전히 많아 가격이 하락하지 않는다”고 설명했다. 인근 M공인 역시 “다주택자가 모든 주택을 팔더라도 최종으로 보유하려는 것은 강남 중대형”이라며 “강남만큼 인프라가 갖춰진 곳이 없는데다 언젠가는 다시 오를 것이라는 기대감으로 그 누구도 팔고 나가려 하지 않는다”고 전했다.
◈ 세무상담 폭주
국세청 국세종합상담센터는 계속되는 세금 문의에 눈코 뜰 새가 없을 정도다. 특히 중과세 대상이 되는 2주택 대상자들과 세대별합산 과세로 종합부동산세 대상이 되는 사람들의 상담이 대책 발표 이전에 비해 2~3배 이상 늘었다. 국세청 종합상담센터 관계자에 따르면 8.31대책 이후 부동산 종부세 및 2주택자 중과세와 관련된 전화 상담이 전체 상담의 45% 가량을 차지하는 것으로 파악됐다. 이는 지난 한 달 간 접수됐던 관련 세무상담 보다 10%가량 증가한 수치다.
상황은 세무사 사무실도 마찬가지다. 서초·삼성·역삼세무서가 위치한 역삼동 세무사 사무실밀집 지역에는 최근 들어 양도세와 종부세를 상담하고자 하는 내방객들이 부쩍 늘었다. 심현욱 세무사는 “8.31대책 발표 이전에는 부동산 관련 세무상담에 관한 문의가 하루에 1~2건 정도인 반면 대책 발표 이후 하루에 3~4통 이상의 문의가 꾸준히 이어지고 있다”고 말했다. 이어 “재개발, 재건축 입주권을 주택으로 간주하겠다는 8.31대책 후속대책으로 입주권을 가지고 있는 1주택자들의 상담도 한 몫하고 있다”고 덧붙였다.
◈ 분양은 잘 되지만 계약은 안돼
지난 9월 13일 모 업체의 모델하우스 현장. 평균 청약 경쟁률 2대 1을 기록하며 성황리에 분양이 마무리된데다 유망 택지지구 인근에 위치한 입지 덕에 높은 계약율이 기대되는 상황이었다. 하지만 기대와는 달리 30% 수준의 저조한 계약율을 기록하며 대부분 물량이 미분양으로 남게 됐다.
이에 대해 같은 지역에서 뒤이어 분양을 하려던 건설사들은 “8.31대책 이후 달라진 주택담보대출 강화 방안에 대해 소비자와 건설사가 인지하고 있었다면 이 같은 결과는 나오지 않았을 것”이라 입을 모은다. 한마디로 이 미 주택담보대출이 있는 가구의 경우 투기지역에서 중도금대출을 다시 받을 수 없는데 이 부분을 간과했기 때문이라는 얘기다.
건설사 분양 업무를 대행하고 있는 업계의 한 관계자는 “ 강화된 주택담보대출 규제 대상이 되는지 모른체 청약을 했다가, 당첨이 된 후 중대금 대출을 받을 수 없다는 말에 ‘청약 통장만 못 쓰게 됐다’고 속상해 하는 고객들이 많다”고 전한다. 주택건설협회 경기지부 관계자 역시 “최근 들어 대출을 못 받는 사람들이 아파트에 당첨돼 계약을 하지 못한다”는 건설사들의 하소연을 들었다며 “수요자와 건설사 모두 주택담보대출 강화에 따른 분양 및 청약전략 수정이 불가피한 실정”이라고 설명했다.
◈ 틈새 상품으로 자금 유입
그동안 부동산 시장에 유입됐던 투자 자금은 대책 발표 후에도 빠져나가지 않은 채 다른 수익 상품을 찾아 떠돌고 있다. 수익성이 떨어지는 재건축 아파트 대신 경매, 상가, 간접투자상품 등 틈새 시장으로 급속히 유입되고 있는 것.
경매는 낙찰가율이 꾸준히 하락하며 투자자와 실수요자 모두에게 새롭게 조명받고 있다. 실제 지금까지 강남권 아파트가 경매에 나올 경우 수 십 명의 응찰자가 달려 들어 감정가보다 수 천만 원 높은 금액에 낙찰되기 일쑤였다. 때문에 낮은 가격으로 물건을 매입할 수 있는 경매 시장에서 오히려 더 많은 비용을 지불하는 기현상이 일어나기도 했다.
하지만 8.31대책 이후 부동산 시장의 열기가 급격히 식으며 경매에 응하는 사람이 줄어들고 있다. 이에 경쟁률과 낙찰가가 낮아지는 양상을 띠고 있다. 지난 28일 진행된 대치동 은마아파트 31평형 경매에는 7명만이 참여해 시세보다 7,000만 원 가량 낮은 6억 3,000만 원에 낙찰되기도 했다. 불과 한 달 전만 해도 수 십 대 일의 열띤 경쟁률을 보였던 것에 반해 경쟁률, 가격 모두가 낮아진 것이다. 디지털 태인 이영진 부장은 “내년까지 낙찰가 하락현상은 이어질 것으로 보인다”며 “경매를 통해 내 집 마련을 노려온 실수요자들에게는 오히려 호기인 셈”이라고 설명했다.
상가 시장 역시 아파트 단지 내 상가와 역세권 상가를 중심으로 자금이 몰리고 있다. 주택처럼 보유세 부담이 없는데다 안정적인 수입을 얻을 수 있기 때문이다. 부동산 직접투자로 수익을 얻기 어려워지면서 간접상품으로 투자자가 몰리는 것도 눈에 띠는 모습이다. 특히 해외 부동산을 대상으로 임대 수입을 얻을 수 있는 펀드가 유망 상품으로 떠오르고 있다.
◈ 강북 광역개발 속 빈 강정
이번 대책에 포함된 강북광역개발은 서울시가 추진하는 뉴타운사업과 연계해 체계적인 개발을 추진하겠다는 것이 주요내용이다. 하지만 8.31부동산 대책에서 나온 강북광역개발이 정부, 여야간 시각차이로 벌써부터 삐걱대고 있다. 한나라당은 서울시와 함께 ‘뉴타운특별법’을 정부는 ‘도시구조개선특별법’, 여당 일부 의원은 ‘균형발전특별법’을 내놓고 있기 때문이다. 이들 특별법은 주요골자는 비슷하지만 구체적인 개발 방식은 차이를 보이고 있어 이번 정기국회에서 어느 안이 채택되느냐에 따라 사업의 투자성이 달라질 수 있다.
한편, 내년부터 서울 뉴타운 지역 내 토지 거래는 면적에 관계없이 허가를 받아야 할 전망이다. 기존 토지거래허가제의 경우 주거지역에서 54평 이상에 대해서만 허가를 받아왔던 것과는 달리 앞으로는 10~20평의 토지까지 해당될 예정이다. 이에 소규모 토지 투자가 쉽지 않을 것으로 보인다.
아직 확정되지 않은 개발 방식과 규제 방침으로 강북 광역개발은 기대와 달리 잠잠한 모습이다. 미아동 성우공인 이정원 대표는 “대책 발표 후 강북 광역개발 소식으로 뉴타운 지역 내 지분 가격 추가 상승을 기대했지만, 확정된 게 하나 없는 추진 계획에 규제까지 겹치며 가격 상승에 제동이 걸렸다"고 말했다. 이어 "8.31대책 후속 대책으로 발표된 재건축•재개발 입주권을 하나의 주택으로 간주한다는 방침이 결정되면서 현재 문의도 거의 없는 상황이다"라고 전했다.
◈ 급매물 상대로 사기 기승
부동산 매수세가 사라진 가운데 급하게 물건을 팔아야 하는 사람들을 상대로 하는 부동산 사기가 기승을 부리고 있다. 주로 집이나 토지 등을 빨리 또는 비싼 값에 팔아주겠다며 접근한 후 각종 서류비용만 챙겨 잠적하는 수법이다.
서울 동대문구 장안동에 사는 박모씨는 집을 팔려고 인터넷사이트에 매물을 올려놓은 후 등록한 가격보다 2,000만 원을 더 받아주겠다는 한 부동산업체의 연락을 받았다. 업체는 높은 금액에 계약을 하기 위해서는 ‘부동산 감정서’가 필요하다며 감정비용 40만 원을 요구했다. 40만 원을 비용으로 지불해도 비싸게 파는 게 이익이라 생각한 박씨는 수수료 40만 원을 입금했으나, 이후 부동산업체와 감정평가사무실과 연 락이 끊겼다.
한국감정평가협회에 의하면 집값 하락이 본격화 됨에 따라 가짜 부동산업체와 감정평가사에게 속아 30~40만 원의 수수료를 떼었다는 전화가 줄을 잇고 있다고 한다. 피해자들은 부동산에 대해 무지한 서민들이 대부분이다. 감정평가협회 관계자는 “8.31대책 후 부동산 가격이 떨어져 매매 자체가 실종돼 이를 교묘하게 이용한 사기가 급증하고 있다”고 설명했다. 이어 “특정 업체의 전화번호를 알려 주면서 감정서를 요구하는 경우 감정평가협회를 통해 확인한 후 돈을 입금해야 피해를 최소화 할 수 있다”고 당부했다.
부동산뱅크 이정민 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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