부동산 관련 정부대책과 상가의 함수관계
[부동산뱅크 2005/09/28 - 조회:9,171]
금년는 상반기 상가 후분양제 실시와 하반기 8.31부동산 종합대책이 실시되면서 모두의 관심이 집중되었다.
3천㎡ (909평) 이상의 대형상가는 골조공사의 3분의 2이상 마치고 분양해야 하며, 그 이전에 분양하려면 금융권과 분양보증 또는 신탁계약을 체결해야 하는 후분양제는 상가 투자의 안정성을 확보 한다는데 의의가 있다
또한, 하반기에는 다주택자 등 부동산 부자에게 세금을 무겁게 부과하여 투기수요를 차단하고, 강남 수요가 진정되도록 공급 확대을 골격으로 하는 8.31 부동산 대책이 발표됐다.
부동산 정보업체 자료에 의하면 10.29 대책으로 지난해 하향 안정세를 보였던 주택가격이 2005년 1월～6월중 강남,서초구 아파트 가격 상승률은 평균 20%이며, 분당은 동 기간동안 29% 급등하는 양상을 보였다.
이렇게 주택가격이 급등하자 5월 초 정부는 그간 부동산 정책의 문제점을 인정하고 8.31 부동산 종합 대책을 발표하기에 이른다.
특히, 관심을 보이는 부분이 종합부동산세로 2009년까지 실효세율을 1%까지 맞추고, 전년대비 稅부담 증가율을 300%로까지 확대하겠다는 것을 골자로 한다.
종합부동산세의 실효 주대상층을 살펴보면 강남, 서초의 경우 50%이상이 종합부동산세 대상이며, 양도세 중과 대상인 1가구 2주택 보유자 36%가 수도권에 집중되어 있다. 이런 부동산 부자들의 세금을 무겁게 부과하고자
세율을 2009년까지 1%로 맞추기 위해 현행 국세청 기준시가의 50%인 과세시가표준액을 2006년 70%를 필두로 매년 10%씩 인상하여 2009년에 100%에 도달하도록 추진한다.
또한, 상한제를 두고있는 부동산세 稅부담을 내년부터는 300%까지 확대한다.
이상에서 살펴본 것 처럼 8.31부동산 대책의 타겟이 주택 및 토지 부분을 대상으로 하고 있으며, 상가는 대상에서 제외되어 있다.
일부 메스컴에서는 상가가 종합부동산세 대상에서 제외되었다는 사실을 부각시켜 새로운 투자처로 조명하고 있지만, 이런 접근방식은 투자실패로 이어질 위험률이 높다.
단기자금의 투자 또는 시세차익을 목적으로 상가를 선택하는 사람들에게
현재 상황은 희망적인 메시지를 전해 주지 못한다.
재래시장은 사상최악의 불경기라며 아우성이고, 일부 근린상가의 점포는 권리금이 실종한지 오래이며, 영업손실로 인해 공실인 점포가 계속 늘어나고 있다.
상가 후분양제 도입으로 5개월째 공급물량이 현격히 감소를 하고 있고,
올상반기 건축허가면적도 작년 대비 30% 가량 줄어들어고 당분간은 물량증대는 기대하기 어려운 실정이다.
또한, 불경기 영향으로 점포매출이 하락이 월 임대료 인하로 이어지면서 상가 수익률이 낮아지고 있는 추세이다.
상가는 경기에 민감한 부동산 상품으로 상가 투자 시 경기분석이 동반되어야 정확한 수익예측을 할 수 있다.
8.31 부동산대책을 발표하고 한달 여가 지나가고 있지만 상가투자자는 아직까지 관망세로 눈에 띄는 변화를 보여주지 못한다. 이는 상가가 시중에 떠돌고 있는 자금의 분명한 투자처로 인식되지 못하고 있다는 것을 알려주는 대목이다.
상가는 일시적인 투기목적이 아닌 장기적인 안목에서 접근해야하는 필요성이 요구된다.
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