8.31 부동산 규제의 돌파구 무엇인가?
[부동산뱅크 2005/09/24 - 조회:19,611]
연일 8,31부동산 규제책에 따른 향후 부동산 방향에 대해 촉각을 세우고 있는 사람들이 한 둘이 아니다. 다들 ‘세금폭탄’이라는 단어로 표현될 정도로 강력한 세금위주의 정책 발표는 개인들이 주택이나 토지를 상대로 직접 재테크한다는 것이 상당한 부담을 갖게 만들었다.
이에 따라 향후 부동산재테크에는 독특한 전략이 필요하다. 지금까지 일반적인 투자방식으로 부동산을 접하게 되었을 경우 상당한 어려움이 예상된다. 왜냐하면 일반 개개인들은 금번 대책과 함께 워낙 많은 부동산 관련 규제나 정책의 변화로 원만한 전문가가 아니면 이를 이해하고 대처하기란 여간 쉬운 일이 아니기 때문이다.
그런데, 금번 8,31 부동산 규제책을 엄밀히 따지고 보자.
취득단계부터 보유 및 양도단계까지 전반적인 세금위주의 정책으로서 종합부동산세를 도입하고 돌파구는 터주지 않은 채 강압적인 세금으로 부동산 가격 폭등을 막아 보려는 참여정부의 한계를 또다시 벗어나지 못한 미완성 정책으로 그칠 가능성이 매우 높다. 물론 강남대체신도시라는 이름아래 ‘송파 신도시’ 개발 계획 발표를 한 것은 그나마 다행이지만 너무나 후속대책들이 졸속으로 이루어지고 있어 과연 정부의 강력한 규제책의 효과가 있을까 하는 의구심이 먼저 든다.
이번 부동산 정책에 대해 필자가 이야기하고자 하는 것은 정부의 고심된 대책에 대해서 제동의 걸려는 것은 아니다. 더더욱 금번 부동산 규제책으로 인해 부동산 가격이 폭등이나 폭락으로 이어져서 부작용이 발생하기를 바라는 것은 더욱 아니다.
다만 바라는 것이 있다면 그동안 정부가 정말로 부동산을 잡으려면 정부가 해야 할 것과 해서는 안되는 정책이 있는데 과거에 필자가 수없이 제시한 정책은 간과한 채 일시적 효과가 크게 나타나는 단순한 세금으로 부동산 폭등을 잡으려는 점은 너무나 아쉽기 그지없다는 것이다.
거듭 말하지만 세금정책은 단기간에 약발이 먹히는 초강력 마약이다. 그러나 마약을 사용처는 극히 제한되어 있다. 만약 마약의 약효가 떨어지면 이를 잡기위해 더 센 마약을 투여해야하기 때문에 세금정책은 부동산의 일시적인 급등을 막는 선에서 투약하여야 한다. 그럼에도 불구하고 이러한 마약과 같은 세금정책을 반복적, 습관적으로 남용한다면 그 약효는 흡수되기도 전에 효과가 실종되는 결과를 초래하기 때문에 세금정책은 단기적인 극약처방으로만 사용해야 되는 것이다.
그러나 안타깝게도 참여정부의 부동산 정책은 부동산 시장의 원리에 부합하지 않는 강력한 세금정책으로 일관하고 있다. 그러기 때문에 이번의 부동산 정책도 단기간의 효과는 있을 수 있으나 결국 6-12개월이 지나기도 전에 반드시 부메랑이 되어 우리의 어깨를 또다시 누른다는 사실을 인지하였으면 한다.
유감스럽게도 이번 8,31부동산 규제책도 세금정책의 한계를 넘지 못하고 필자가 바라던 방향과 정반대로 가고 있어 씁쓸한 마음 그지없다.
다만 다행스러운 것은 8,31대책 일주일후에 추가대책으로 발표된 분양권 주택 간주 규제책이 더 효과를 발휘하는 것 같아 그나마 다행으로 생각한다.
금번 부동산 규제책으로 인하여 향후 부동산시장 상황은 어떻게 나타날 것인가?
당분간 재건축을 중심으로 하락이 예상된다. 재건축 분양권을 주택으로 간주하는 정책에 따라 관리처분 이전단계 단지를 중심으로 재건축 아파트 가격하락이 이어질 것이고, 기존 아파트도 약간의 하락이 예상되나 양극화 현상은 극에 달할 것으로 보인다. 강남과 같은 인기지역은 하락하다가 지금보다 더욱 오를 것이고 약세지역이나 비인기지역은 극심한 정체속에서 매매는 이루어지지 않을 것으로 보인다.
또한 양도세 및 보유세 인상은 임대료를 자극하여 전세가 상승과 월세비율 상승으로 이어질 것이며, 부과되는 보유세는 세입자에 전가하는 현상이 나타나게 될 것이다. 다만 당분간 실수요자 중심의 절세상품들이 부동산 규제의 돌파구로 인기를 끌 것으로 보인다.
그렇다면 이러한 분위기에서 금번 8,31 부동산 규제책의 돌파구는 없는가?
몇가지로 나누어 생각해 보기로 하자.
첫째, 송파신도시와 우월지역
송파구 거여, 마천동 지역에 뉴타운과 신도시를 건설하여 5만여 가구를 공급하겠다는 정부의 발표가 있다.
거여, 마천동 지역은 어디인가? 과거 2003년 정부가 서울 강남, 송파등 인기지역 아파트 지역에 주택거래신고제를 도입하면서 제외시켰던 곳이고, 도시개발아파트 중심의 주변여건에 따라 상당히 침체되어 있었던 곳이기도 하다. 같은 강남권에 속해 있고 지하철 5호선이 개통되었으면서도 지하철 개통 개발 호재가 크게 작용하지 않은 곳 중의 하나다. 결국 강남에 비해 턱없이 낙후된 지역으로 평가된 곳이기도 하다.
그런데 이러한 곳에 신도시를 개발 한다면 어떻게 될까? 우선 상당한 건설 기간과 엄청난 재원이 소요될 것으로 보인다. 이러한 재원은 어디서 나오는가? 결국 분양가 인상에서 재원을 찾아야 한다면 송파신도시는 강남의 대체신도시라기 보다는 강남에 버금가는 도시로 개발하여 강남권을 확장 시키는 결과를 초래할 것으로 보인다.
그린벨트를 풀고 아파트를 짓는다고 인기지역이 되는 곳은 아니다. 사람이 살 수 있는 인프라 구성이 첫째다. 그런데 인프라 구성은 하루아침에 이루어지지 않는다. 예를 들어 보자.
그동안 길음 뉴타운이 개발되었다. 그런데 이곳 길음지역에 재개발이 되었지만 아파트가 빽빽하게 들어선 것을 빼놓고는 특별히 달라진 게 없다.
원주민의 85%가 입주를 못하고 입주할 재개발아파트를 프리미엄을 주고 미리 팔아버렸다. 결국 돈가진 중산층 이상이 이곳으로 이주하게 되고 프리미엄 그 이상 만큼 아파트 분양가격에 보태져서 주변 아파트 가격 상승만 이루었고 정부가 원하는 서민 주거 안정 정책은 사라져 버린 것이다.
이런 논리로 본다면 송파신도시도 그 보다 우월지역으로 꼽히는 강남, 잠실지역이 더 큰 후광을 입을 것으로 보인다. 송파지역 아파트 가격이 상승하면 그보다 우월지역인 강남의 아파트 가격은 상대적으로 가격 하락으로 느껴져 일시적으로 가격차이가 좁혀졌다가 우월지역 아파트는 즉시 반등으로 돌아서서 가격은 또다시 상승에 상승을 더하기 때문에 결국 송파 신도시도 우월지역 아파트 가격 상승의 빌미를 제공할 것임에 틀림이 없다.
또한 송파신도시 주변인 하남시와 성남 구시기지등은 일시적인 우발이익으로 상당한 가격상승이 이어질 것이다.
둘째, 투기지역의 임대주택사업
임대를 목적으로 기존주택 또는 미분양아파트를 매입하여 임대사업자가 되면 보유한 집을 팔지 않더라도 양도세,보유세,종부세등의 세금부담을 덜 수가 있다.
두 채 이상이면 누구나 임대사업자가 될 수 있으나 세금감면혜택을 받으려면 2003년10월29일 이전에는 임대사업자가 2채 이상을 5년 이상 가지고 있으면 세금 중과를 피할 수 있다. 그러나 2003년 10월29일 이후의 등록한 경우 전용면적 25.7평이하의 기준싯가 6억원이하 주택5채 이상을 10년 넘게 보유하여야 양도세 중과에서 벗어나고, 시가표준액 3억원이하는 종부세 중과에서 벗어날 수가 있다.
일반적으로 시가표준액은 시가의 50%미만이기 때문에 설령 고가 주택의 경우라도 임대주택으로 등록하면 종부세를 내지 않는다.
이때 중요한 것은 임대주택 대상아파트의 소재지가 동일한 시,군,구 지역에 있는 주택이나 아파트이어야 한다는 것이다.
이번 부동산 대책으로 인기지역 아파트중에 상기 조건을 갖춘 지역의 아파트를 가지고 있는 경우 개발이익에 따른 중장기 대책으로 임대주택으로 전환하면 상당한 혜택이 예상된다. 뿐만 아니라 전세의 경우 임대보증금에는 소득세를 내지 않기 때문에 더욱 효과적일 수 도 있다.
셋째, 상가 및 상가건물
금번 부동산 규제책 중에 가장 타격이 적은 곳이 상가 및 상가건물이다. 상가는 시세 파악이 어려워 보유세나 양도세 부담이 적고 증여에도 유리하기 때문이다. 일정한 임대수익이 나오는 경우 자금출처 조사에도 자유롭다.
특히 상가의 경우 경기와 밀접한 관계가 있기 때문에 쉽게 상가에 대한 규제가 나올 가능성은 희박하다.
그러나 상가를 매입하는 경우 상당한 신중성이 요구된다. 요즘 복합쇼핑몰등이 규제무풍지대라는 이름으로 무차별 분양을 하고 있으나 상가는 경기와 밀접한 관계가 깊기 때문에 상권 및 주변시세를 철저히 파악하여 투자해야 후회가 없다. 상가의 경우 세금규제보다는 상권이 우선이기 때문이다.
우선, 구분된 상가의 경우를 보자.
전체 상가의 상권을 분석하여 우선 해당상가가 수익성이 있는지를 파악하여야 한다. 대략 상가 수익성은 전체 세대수X0.3∼0.5=상가연면적이다.
다시말하면 1,000세대 아파트가 있는 경우 해당 상가연면적은 300∼500평 이하의 연면적이내이어야 투자성이 있다는 것이다. 상가연면적이 300평보다 적은 경우 상가가 너무 적어 경쟁력이 떨어지고, 500평이 넘는 경우 너무 많은 상가로 인해 수익성이 떨어지기 때문에 미리 투자성을 검증하여 투자하여야 할 것이다.
또한, 상가분양가의 경우 분양가는 전세가의 50%를 넘지 않아야 한다.
예를 들어 1층 분양가가 평당 2,000만원이라면 최소한 전세금은 평당 1,000만원 이상 이어야 한다. 그렇지 않으면 너무 낮은 상가 임대료로 인해 투자가치성이 떨어지며 높은 임대료로 인하여 상품가격을 올리게 되면 경쟁력 없는 상가가 되기 때문이다.
다음으로 상가 건물에 투자하는 경우를 보자.
과거 인기를 끌었던 겸용주택은 투자에서 배제하는 것이 좋다.
과거와 달리 겸용주택의 경우 소유부분이 50%를 기준으로 상가냐 주택이냐로 판정을 하지 않고 단 1%가 주택이 있는 경우라도 주택으로 인정되기 때문에 1가구 2주택에 포함된다.
또한 겸용주택이 주택거래신고지역에 있는 경우 신고사항등 상당한 규제사항으로 인해 어려움을 당하는 경우가 있을 수 있기 때문에 신중한 투자를 해야 한다.
그러나 상가건물의 경우 다음 세가지를 분석한 후 투자여부를 결정하는 것이 좋다. 다시 말하면 건물용도변경 가능성과 개발호재에 따른 지역변경여부 그리고 투자대비 수익률이 6%이상은 되어야 한다는 것이다.
넷째, 재건축
재개발, 재건축 단지 주택의 경우 규모나 크기에 관계없이 모두 양도세 중과대상이 된다. 다만 재건축 단지의 경우 300가구 미만이거나 부지면적이 10,000㎡(약3,000평)미만인 경우 정비구역지정대상이 아니므로 양도세 중과대상에서 제외된다.
따라서 현재 300가구 미만의 재건축 추진단지의 경우 1가구 2주택 50%단일세율 적용 양도세 중과대상에서 제외되기 때문에 나름대로 투자시 유의하면 좋을 것이다.
다섯째, 토지
토지의 경우 금번 부동산 규제책으로 주택과 더불어 상당한 어려움이 예상되는 종목이다. 농지 임야 취득의 경우 거주요건을 세대원 전원이주 조건으로 해당지역 6개월에서 1년이상 거주해야 하는 조건으로 강화시켰다.
또한, 부재지주 농지 임야의 경우 60%중과는 물론 토지거래 허가 구역에서의 거래는 2005년10월13일 이후에 매입할 경우 2-5년간 전매제한을 받기 때문이다.
따라서 토지의 경우 매매보다 증여가 낫다. 증여세의 최대 세율은 50%이기 때문에 양도세 중과보다는 세율이 적기 때문이다.
여섯째, 300평 이하의 주말농장
주말농장은 도시민의 농촌 현장체험을 통해서 전원생활을 할 수 있도록 2003년부터 허용된 것으로 금번 부동산 규제책에서 제외 되었다.
향후에는 부재지주의 농지, 임야등에 대해서 양도세 60%중과를 부과 되지만 주말농장의 경우 양도세 중과에서 제외시켜 준 것이다.
이때 자경농이 8년이상 경작한 농지가 상대적으로 인기를 끌 것으로 보인다. 왜냐하면 자경농으로서 8년이상 경작한 농지를 팔 경우 양도소득세 납부액이 1억원이상 일 경우 양도소득세가 비과세 되기 때문에 세금부담이 없는 자경농은 실제매매가보다 높은 업(UP) 계약서를 작성할 가능성이 높기 때문에 불법으로 양도세 절세를 시도할 가능성이 높다.
일곱째, 10평 미만의 전원주택
2006년 1월부터 연면적 10평미만의 전원주택의 경우 농지대체조성비 평당 약 3만원선을 면제시켜 주기로 했다. 주말농장과 더불어 금번 대책에서 제외된 종목이다. 따라서 대도시 주변의 경우 소규모 전원주택이 양산될 가능성이 높다.
여덟째, 경매
일반적으로 토지거래허가구역의 경우 까다로운 허가절차를 받아 매입해야 하지만
경매를 통하는 경우 이에 따른 복잡한 절차가 필요하지 않다. 금번 부동산 대책으로 경매를 매매의 수단으로 악용하는 경우가 발생할 것으로 예상된다.
예를 들어 A, B 두사람이 임야매매를 할 경우 허가를 받아야 하지만 두사람이 짜고 해당 임야에 근저당을 설정하여 돈을 차용한 것처럼 꾸미고 경매를 신청하게 하면 손쉽게 경매를 가장한 매매를 이룰 수 있다. 이때 근저당 설정은 시세보다 두배 이상으로 설정금액을 해 놓으면 제3자의 접근을 미리 막아버린다.
아홉째, 강북재개발 규제완화는 초고층 아파트 활성화 신호탄(?)
금번 부동산 혜택을 직접적으로 보는 지역이 강북재개발 지역이다.
강북 재개발 지역에 용적률을 높여주고 층고제한을 완화시켜주는 경우 상당한 호재로 작용할 가능성이 있다. 그런데 여기서 우리가 간과해서는 안 될 것이 있다. 강북을 재개발을 통하여 강남 수준으로 개발 할 경우 그 재원은 어디서 확보해야 하는 점이다.
강북 재개발 자체내에서의 재원확보는 분양가 대폭인상이라는 어려움에 처하게 돼서 쉽지 않을 전망이다.
그렇다면 어디서 막대한 재원을 충당할 것인가?
해답은 강남의 재건축 지역의 용적률 완화를 통하여 재원을 확보할 가능성이 있다. 기존에 허가 받은 재건축 단지의 용적률을 높여 주면서 기존 조합원에게 일정부분 수익을 준 뒤에 나머지는 재건축 개발이익 환수 개념으로 환수한 후 일반분양하여 들어온 분양금을 재원으로 충당하면 길이 보이기 때문이다.
그렇게 하려면 강남의 재건축을 초고층아파트로 갈 수 밖에 없다는 결론이 나온다.
이에 대한 이야기는 추후에 자세히 논하기로 한다.
8,31 대책에 대한 논란은 아직도 여전하다. 과거에도 그렇듯이 앞으로 입법과정을 통하여 얼마나 많은 손질을 당할까 걱정이 앞선다. 여론에 밀리고 이기주의에 밀려 정부가 계획한 방향으로 갈지 의문스럽다.
정부의 정책은 일관성을 유지해야 한다. 그러나 세금정책으로 일관된 부동산 정책은 중,장기적으로 볼 때 실패할 가능성이 매우 높다.
과거 10,29대책이후 부 동산 억제책은 계속 유지 되었지만 부동산 가격상승은 여전했고 양극화는 더욱 심하게 나타났다.
또한 연관성이 떨어진 중복적인 규제는 서로 상충되는 대책을 양산하고 정책목표도 달성하기 어렵게 만든다.
그렇다면 지금부터서라도 부동산 시장 원리에 입각하여 공급과 억제책을 조절하여 펼쳐가는 정부가 되어야 한다. 규제보다는 시장 원리에 맞는 정책이 필요하고 부동산 정책의 불확실성을 제거하고 불로소득이나 투기를 근절시키기 위해 정부도 다양한 정책을 통한 전문성을 가지고 접근해야 한다. 뒷북정책은 이제 끝나야 하기 때문이다.
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >
