정부 대책, 강남은 예민해

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[부동산뱅크 2005/09/23 - 조회:9,071]

추석연휴를 지나 강남권 아파트 값 약세가 뚜렷해지면서 매매가 하락폭에 관심이 쏠리고 있다. 반면 강북은 뉴타운 특별법 등 강북 개발 호재를 등에 업고 보합국면을 이어가고 있는 양상이다. 지난 정부 부동산 대책 이후 강남과 비강남권 아파트 가격 하락폭을 살펴보고 8.31대책 이후 이들 지역 아파트 값 동향을 가늠해 본다.

단기처방 격 부동산 대책

9.4대책, 10.29대책 집값 잡기 한계

과거 부동산 대책 중 주택공급확대, 재건축 규제 등과 같은 단편적인 정책은 대체로 그 효과가 2개월도 채 가지 못했다. 뿐만 아니라 대책이 부분적으로 영향을 미쳐 전체 부동산 시장에 미치는 파장이 적었다. 또 이 같이 미미한 효과는 정책 시행 후 오히려 아파트 값 급등을 낳는 결과를 가져 왔을 뿐 이렇다 할 효력을 보여주지 못한 것이 사실이다. 2002년 3.6대책과 5.21대책, 8.9대책이 그 대표적인 정책이며 2003년 9.5대책 역시 실패했다는 평가를 받고 있다.

지난 2003년 9.5대책의 경우 재건축 아파트에 소형주택 건립비율 강화방안이 포함되면서 재건축 추진단지가 대부분인 강남 소형 아파트 매매가 상승률은 2003년 9월 6.08%이었던 것이 한달 뒤 3.18%로 떨어졌다. 그러나 이 대책과 관계없는 강남권 중대형 아파트의 경우 같은 기간 4.40%에서 2.56% 오른 6.96%의 상승률을 나타냈다. 비강남권 역시 중대형평형과 소형평형 모두 가격이 상승해 비강남권 아파트 값 상승률은 전달 대비 1.22% 오른 2.96%였다. 특정지역, 특정 평형만 아파트 값이 급등하는 등 불균형적인 모습을 나타냈던 부동산 시장은 1달 후 정부가 내놓은 부동산 종합대책인 10.29대책을 통해 안정세를 찾았다.

부분적 규제책에 비해 부동산 시장 안정화, 금융, 세제 개편 등을 아우르는 총체적 대책은 영향력이 매우 클 뿐 아니라 서울 전체 부동산 값에 영향을 미치는 등 효과가 강한 편이었다. 대표적으로 2002년 9.4대책과 참여정부 들어 시행된 2003년 10.29대책, 2005년 8.31대책을 들 수 있다.

2002년 9월 4일 발표된 9.4대책은 투기적 주택 수요를 억제하고 주택공급 촉진에 초점을 둔 정책이다. 투기과열지구에 대해 재산세를 중과, 3주택자 양도세 실거래가 과세, 3년 보유 시 1가구 1주택 양도세 비과세 조항에 서울, 과천, 신도시의 경우 3년 보유, 1년 이상 거주요건 추가 등 세제를 개편했다. 뿐만 아니라 재건축 기준, 절차 강화방안을 지속적으로 추진하고 리모델링 활성화 방안을 추진했다.

9.4대책의 영향으로 강남권 아파트 매매가는 대책 발표 이후 5개월 간 정체를 지속했다. 이기간 동안 강남권 아파트 평당가는 1,555만 원 선에서 1,545만 원 가량을 소폭 하락했다. 비강남권의 경우 같은 기간 아파트 평당 매매가는 762만 원에서 783만 원으로 올라 2.75%의 상승률을 나타냈다. 9.4대책이 비강남권에는 별다른 영향을 미치지 않은 것이다. 이는 실수요자 중심의 1가구 1주택자가 많은 비강남권 지역에서는 양도세제 개편, 고급주택 기준 강화 등과 관련된 대책이 위기감으로 작용하지 않았기 때문이다.

9.4대책 이후 강남권 아파트의 가격 회복세는 대책 직후 주춤했던 움직임을 무색케 했다. 2002년 9.4 대책 이후 7개월만인 2003년 4월, 이 지역 단지들의 매매가는 3.13%의 오름폭을 형성했으며 그 후 10월까지 6개월 간 20.53%의 상승률을 기록했다. 이는 강남지역 재건축 단지를 중심으로 급등세를 나타낸 것이 강남권 전체 아파트 값에 영향을 미쳤기 때문이다. 같은 기간 비강남권 아파트 평당가가 10.04%의 상승률을 보인 것에 비해 2배 가량 탄력이 붙은 셈이다.

10.29 대책 비강남권 5개월, 강남 15개월 동안 집값 묶어둬

강남권 단지 회복기 짧아

강남권 아파트 값은 10.29대책 발표 전인 8월과 9월, 두 달간 8.55% 오르는 등 가파른 상승세를 타고 있었다. 같은 기간 비강남권의 상승률은 2.89%로 큰 움직임을 보이지는 않아 지역적으로 불균형한 부동산 시장 흐름을 보여줬다.

2003년 10월 29일 발표된 10.29대책은 1가구 3주택자에 대한 양도세율 인상과 종부세 조기 시행을 담은 세제 개편안과 주택거래신고제 도입, 분양권 전매금지 지역 확대 등 부동산 종합대책으로 과열된 아파트 값을 잠재우기에 충분했다.

10월, 정부의 부동산 대책안이 나올 것으로 예상되면서 정책 발표 이전부터 강남권 단지 매매가의 상승폭이 꺾이기 시작했다. 전달 5.47%를 기록했던 오름세는 발표 직전인 10월, 0.92% 하락한 4.55%에 그쳤으며 발표 한달 후인 11월에는 -2.37%를 기록하는 등 대책에 빠른 반응을 나타냈다. 그러나 비강남권의 경우 대책 발표 전까지도 꾸준한 상승세를 타 10월에는 전달 대비 1.22% 상승한 2.96%의 상승률을 보였다. 강남권의 상승폭이 줄어들기 시작한 9월보다 1달 늦은 10월에 가서야 대책에 반응하기 시작해 -0.18%의 상승폭을 보였다.

이 같은 정부 대책으로 인해 떨어진 아파트 값이 제자리를 찾는데는 비강남권의 경우 5개월이 채 걸리지 않았다. 아파트 값 내림폭이 크지 않았던 데다 정부대책으로 인한 영향을 크게 받지 않았기 때문이다.

그러나 강남권 단지는 2004년 2월부터 4월까지 봄 이사철 호재에 주택거래신고제 실시를앞두고 매매수요가 가세하면서 반짝 상승이 있던 것을 제외하면 10.29대책 발표 이후 15개월 간 하락세를 보이며 -4.55%의 상승률을 나타냈다. 비강남권의 경우 같은 기간 동안 오히려 0.45%의 상승폭을 형성했다.

그러나 강남권 아파트 매매가는 2003년 10.29대책 발표 직전 1,931만 원 선에서 15개월 뒤인 2005년 1월에는 1,800만 원 선까지 떨어졌다. 10.29이후 대책 이전의 가격을 되찾은 것은 그로부터 3개월 뒤인 2005년 4월, 평당가가 1,978만 원 선으로 돌아서면서부터였다. 하락세는 15개월 동안 계속됐지만 그 기간 동안 내린 아파트 값이 제자리를 찾는데 걸린 시간은 그 뒤로 3개월에 불과했다. 10.29대책 발표 직전과 비교해 -6.78%의 하락세를 보였던 아파트 값은 2월부터 4월까지 9.61%의 오름폭을 보이며 오히려 대책 전보다 2.83% 더 상승했다. 판교 신도시 중대형 아파트 분양가가 평당 2,000만 원 이상에서 책정될 것이라는 예상이 강남권 아파트 호가를 평당 3,000만 원 이상으로 올려놨기 때문이다.

강남권 단지가 시장 흐름에 민감한 것은 이번 대책에 따른 가격 움직임에서도 그대로 드러났다. 이 지역 아파트 값은 지난 6월, 7.81%의 상승률을 보이다 7월에는 2.51%로 오름폭이 크게 줄었다. 대책 발표 직전인 8월에는 -0.43%로 미끄럼을 타기 시작했다. 강남구 개포동 개포주공 채은희 대표는 “7월 중순 이후 정부 정책 발표가 예고되면서 미리부터 아파트 값에 위기감이 반영되기 시작했다”고 말해 비교적 강남권 지역이 대책에 대한 반응이 빠름을 시사했다. 현재 이 지역 평당가는 9월 들어 지난 주까지 -1.14%의 내림폭을 보여줬다.

개포동 일대 또 다른 중개업자는 “강남권에는 실수요층이 탄탄해 규제에 따른 하락 후에는 가격 회복으로 인한 반동이 큰 편”이라고 말해 과거 대책 이후 보여줬던 가격 회복세가 이번 대책에서도 이어질 것임을 시사했다.

이에 비해 비강남권의 경우 6월에서 8월, 두 달 동안 1.48% 떨어진 0.42%를 기록하는 등 반응이 작은 편이다. 대책 발표 후에도 지난 2주간 0.08% 소폭 상승하는 등 별다른 움직임이 나타나지 않고 있다. 은평구 불광동 서울공인 최규영대표는 “일반적으로 비강남권 지역은 정책에 대한 효과가 바로 나타나지 않는다”며 “강남권 아파트 값이 오른 후 비강남권 단지도 오름세를 띄는 형편”이라고 말했다. 그는 이어 “강남 단지와 동반상승 하더라도 매매가 오름폭이 강남 지역처럼 크지 않아 변동률은 작은 편”이라고 덧붙였다.