부동산 종합대책이 재건축 아파트에 미치는 영향
[부동산뱅크 2005/09/16 - 조회:14,844]
실수요자에게는 좋은 기회, 그러나 단순 투자목적에서는 위험
8월 31일 부산 종합대책! 지금까지의 정책중 가장 강력하다고 말할 수 있으며, 앞으로 “부동산 투기는 끝났다”라고 공언할 정도의 의지를 가진 정책이다.
이에 대하여 국민이 느끼는 정서는 과거의 규제정책에 대한 반응과 마찬가지로 “앞으로 부동산 가격이 상승하지 않을 것이다.”라는 의견이 있는 반면에, 장기적으로는 “정책이 바뀔 수 있으며, 때가 되면 또다시 오를 것”이라고 보는 사람들도 상당하다.
그러나, 현재의 정부의 의지는 유가상승에 이어지는 고금리 시장 예측에 대한 수요자들의 불안심리가 더해져서 상당한 효과를 가져올 것이라고 판단된다.
지금의 세계는 부동산 거풍붕괴에 대한 우려가 세계부동산을 주도하는 미국,영국 등지에서 계속 대두되고 있다.
우리나라의 수년간 주택가격 상승기조는 우리나라의 주택시장 구조에 의하여 발생한 것이라고만 볼 수 없다. 수년간 지속된 저금리 기조 등의 원인이 전세계적인 부동산 상승을 가졌왔고 우리나라의 경우에는 주택에 대한 소유구조, 지역적인 불균형 및 수급구조가 다른 선진국에 비하여 취약한 가운데 더 많은 주택문제를 가져왔다고 할 수 있다.
결국 다른 경제조건과 마찬가지로 우리나라의 부동산 시장의 문제는, 세계시장의 풍랑이 커다란 파도가 된 것과 같은 단면을 보여준 것이다. 그리고 이를 바로 잡기 위하여 보다 강력한 수요억제 정책 등이 필요했던 것이며, 또한 이에 대한 부작용이 계속 따라다니는 것이라 판단된다.
부동산의 가격은 이러한 경제적인 지표변화에 기인하여 상승하는 것뿐만 아니라 여기에 개발이라는 기대요인이 덧붙여져서 특정지역의 경우에는 더 큰 상승폭을 그리게 된다. 우리나라의 재건축대상 아파트가 바로 그에 해당하는 것이다.
그런데, 지난 8월 31일에 발표된 “종합부동산대책” 이후, 재건축대상 아파트 시장은 과연 어떠한 변화를 보일까. 발표된 내용에 의하면 재건축에 대한 직접적인 내용은 없었으며, 재개발에 대한 완화에 대해서만 언급되었다. 그리고 지난 9월 6일에 발표된 재건축․재개발의 입주권을 양도세 과세시 주택으로 본다는 입법예고는 재건축시장에 다시 한번 찬물을 붓는 것이 되었다.
결국 재건축은 기존의 규제만으로도 충분히 과하다고 할 것인데, 여기에 8월 31일 종합부동산정책의 규제가 덧붙여지고, 양도세 부과시 주택으로 본다는 것이 가세되어 재건축시장은 이제는 더 이상 얼어 붙을 것도 없다고 할 수 있다.
8월 31일 종합부동산대책은 재건축,재개발시장에서 상호 반대적인 입장인데, 단적으로 표현하자면 당분간 재건축시장보다는 상대적으로 강북의 재개발 시장에 몰릴 것이라고 보면 될 것이다.
실제로 재건축아파트에 대한 매물은 급증하고 있는데, 이번의 경우는 과거의 재건축아파트를 중심으로한 수요억제 측면이 강한 상황과는 다르다. 이는 대규모 주택공급계획과 세제에서의 규제 및 재개발에 대한 지원 등의 정책이 강력하게 뒤따르고 있는 까닭이다. 결과적으로는 당분간 재건축에 대한 과거처럼의 기대이익은 상대적으로 감소되는 것이 사실이므로 당분간 하락세를 면치 못할 것이다.
그리고 이러한 흐름에 최근 몇년간 재건축에 투자했던 투자자들이 올해와 내년에 걸쳐서 상당부분 빠져나오는 것을 계획할 것이기에, 역시 재건축대상 아파트의 가격은 하락할 것이라는 것이다.
그러나, 이러한 가격 하락세는 재건축아파트 가격의 거품이 빠진다는 것이지, 기존 아파트의 가격이 보합세를 유지하는데도 불구하고 재건축아파트의 가격만 크게 하락한다는 것은 아니다. 그러므로, 기존아파트 시세와 재건축사업으로 기대되는 가격수준과 큰 차이를 보이지 않는다면 재건축대상 아파트의 가격 하락은 생각만큼 크지 않을 수 있다.
아파트에 대한 실수요자라면, 지금의 상황이 좋은 기회가 될 수 있으며 재건축아파트에 대해서는 특히 더 좋은 기회일 것이다. 재건축대상 아파트의 매물이 많아진다는 것은 그만큼 매수의 기회가 넓어진다는 것이다. 특히 내년까지 상당한 양의 급매물이 나올 것이다. 그러므로 정비구역이 지정되어 건축규모가 정해진 재건축 대상 아파트나 사업시행인가가 난 재건축 대상 아파트를 잘 눈여겨 본다면 내집마련의 기회가 더욱 더 가까워 질 수 있을 것이다.
특히 입주를 앞둔 완성단계의 재건축 아파트(분양권)야말로 많은 매물이 예상되기에 관심을 갖을 대상이 된다. 과거 몇 년간에 걸쳐서 재건축대상아파트에 많은 투자가 있었고, 이중 상당한 많은 부분이 실수요가 아닌 가수요가 포함되어 있다고 볼 때, 이번 종합부동산대책의 세제(2주택자에 대한 양도세) 때문이라도 입주를 앞둔 재건축아파트에서 좋은 매물이 많이 나올 것으로 예측된 다.
재개발지역도 눈여겨 볼 필요가 있는데, 재개발의 경우에는 서울 강북지역에서 광범위하게 진행될 것이다. 또한 인근 수도권의 주요 도시에서도 진행될 지역들이 상당할 것이다.
다만, 재개발의 경우에는 재건축과 달리 대부분 단독주택이나 다세대 또는 나대지 등이 많으므로 담보대출을 받아서 지분을 매입하는 것이 쉽지 않다. 결국 같은 가격의 지분가격이라면 초기 투자비가 재건축에 비하여 상당히 많이 든다는 것을 고려하여야 한다.
그리고 가격 또한 지역별로 큰 차이를 보이는데 재개발사업의 경우에는 단순히 해당 구역만 보지 말고, 지금은 낙후된 지역이며 다른 지역에 비해 상대적으로 열악하다 하더라도 해당 구역 인근의 전체적인 개발계획과 비전을 보는 것이 중요하다. 재건축의 경우에는 인근 지역이 기본적으로 기반시설이 어느정도 갖추어진 경우이므로 해당 재건축 대상 아파트만 보면 될 것이나, 재개발의 경우에는 좀더 시야를 넓혀서 해당 구역 인근지역 전체에 대한 기반시설 계획 등의 발전계획을 보는 것이 중요하다.
마지막으로 아파트에 대한 실수요자 또는 단순 투자자의 경우에도, 무리한 투자는 절대 금물이다. 최근의 추세는 정부의 종합부동산정책이 아니더라도 고유가, 고금리 기조가 전세계적인 부동산 경제에 영향을 줄 수 있는 상황이기에, 자칫 무리한 투자는 낭패를 볼 수 있다.
또한 기존에 상당한 대출을 통하여 무리한 투자를 한 투자자라면, 역시 같은 측면의 대비를 하는 것이 좋을 것이다. 수개의 주택을 소유한 사람이라면 가장 전망이 좋은 주택을 선별하고 나머지는 자신의 투자여건에 맞추어 정리를 하거나 장기 소유를 검토해보는 것이 필요하다.
부동산의 특성상 투자하기도 어렵지만, 투자를 한 후에 여건이 나빠지면 빠져나오기도 어려운 것이 사실이다. 특히 빠져나오고 싶을 때 빠져나오지 못하면 자신도 모르게 부채만 크게 떠맡게 될 수 있는 것이다. 그러므로 지금과 같이 불안한 시기에는 한 템포를 더 생각하고, 조금 더 시야를 넓게 갖는 자세가 필요할 것이다.
다른 측면을 보자면, 각 개인들이 부동산에 자금이 묶이게 되어 문제가 되면, 이런 상황이 모여 국가경제에 큰 악영향을 준다. 그리고 이러한 악영향은 다시 개인의 경제를 더욱 어렵게 만든다. 이는 과거 약 10여년전 일본의 부동산 거품 붕괴현상이후 약 10년동안 일본경제를 악화시켰던 원인이다.
개인을 위하여 무리한 투자를 지양하는 것도 중요하지만, 국가경제의 악역향에 대한 측면도 한번쯤은 생각해 볼 때가 아닌가 생각한다.
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