양도세 강화에 따른 분석 및 대처
[부동산뱅크 2005/09/08 - 조회:16,100]
8.31대책으로 인해 취득단계, 보유단계, 처분단계 전반에 걸친 세금이 영향을 받게 되었다.
부동산 소유자들이 세금의 영향에 대응하기 위해서는 실제로 발표된 대책으로 인해 얼마나 본인이 영향을 받을 것인가에 대한 분석을 한 후 부동산 중 일부를 처분할 것인지 아니면 계속 보유할 것인지를 결정해야 할 것으로 보인다. 특히, 양도세 부분의 주의할 점이 가장 많아 여기에 대한 점검을 해 보기로 한다.
<주택>
주택에 대한 양도세 변화는 장기보유특별공제와 실거래가 계산 및 양도세 50%중과이다.
이러한 변화를 주택수에 따라 나누어 접근해 보도록 하자.
1. 1세대 1주택 소유자
1세대 1주택 소유자는 장기보유특별공제와 실거래가 계산의 영향을 받는다.
소유한 주택을 시세 6억원 이하 주택과 6억원 초과 고가주택으로 나눌 필요가 있다.
6억원이하 주택은 세금 내야하는 대상과 내지 않아도 되는 대상으로 나누어 볼 수 있다.
세금을 내지 않아도 되는 대상은 서울, 과천, 5대신도시는 3년 보유와 2년 거주요건을 충족한 경우이고, 기타지역은 3년 보유요건을 충족한 경우이다. 이 경우는 세금상 변화가 없으므로 8.31대책을 걱정할 필요는 없다. 하지만, 세금을 내야하는 주택은 8.31대책의 직접적인 영향을 받는다. 다만, 주택투기지역과 주택투기지역이 아닌 경우에 따라 영향이 다르다.
주택투기지역에 소재한 주택은 장기보유특별공제만 변한다. 15년 이상 보유하는 경우 45%장기보유특별공제가 추가 신설된다. 15년 이상 장기 보유한 경우 현재는 양도차익의 30%를, 개편안은 45%를 인정하므로 15%정도 추가 공제 받아 세금감소가 된다.
비투기지역에 소재한 주택도 주택투기지역과 마찬가지로 15년 이상 45% 장기보유특별공제 신설에 따른 세금감소 효과가 있다. 하지만, 기준시가 신고에서 2007년도에 실거래가 과세로 전환되는 경우 세금이 증가할 것이므로 거주목적이 아닌 투자목적인 경우 세금감소효과와 증가효과를 모두 분석한 후 매도시기를 조절해야 할 것이다.
6억원초과 고가주택은 현재도 실거래가 신고대상이므로 장기보유특별공제의 영향만 받는다. 비과세 요건을 갖추지 못한 고가주택이나 비과세 요건을 충족하였지만 기준면적 이상인 고가주택은 15년 이상 45% 공제신설이 되어 장기보유특별공제의 추가 공제로 인한 유리한 영향만 분석하면 된다. 하지만, 비과세 요건을 충족한 기준면적 미만 6억원 초과 고가주택은 45%공제신설에 따른 긍정적 측면과 5년 이상 10년 미만 25%, 10년이상 50%공제를 폐지하는 부정적 측면을 동시에 분석해서 최종적인 매도의사결정을 하여야 한다.
2. 1세대 2주택 소유자
1세대 2주택자는 1세대 1주택자가 2007년도부터 실거래가 대상으로 전환되는 것과 달리 2006년도부터 바로 실거래가로 양도세를 산출해야하며, 2007년부터는 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 적용도 받을 수 없게 된다.
주택투기지역에 2채 모두 소재한 경우라면 2006년도에는 변화가 없고, 2007년도에 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제의 영향을 받는다.
주택투기지역과 비투기지역에 소재한 경우는 어느 주택을 먼저 매각하느냐에 따라 2006년도 실거래가 전환의 영향을 받느냐가 결정된다. 2007년에는 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 배제가 된다.
비투기지역에 2채 모두 소재한 경우 먼저 매도하는 1주택은 2006년도의 실거래가 대상이 되며, 나중에 매도하는 주택만 기준시가 신고나 비과세 신고가 가능하여 영향을 받지 않는다. 물론, 2007년도에 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제의 배제 대상이 된다.
여기서 주목할 부분은 실거래가 계산대상 여부의 1세대 2주택은 전국에 있는 주택을 대상으로 하지만, 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 대상인 1세대 2주택은 전국에 있는 모든 주택을 대상으로 하지는 않는다는 것이다.
양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 대상인 1세대 2주택 판단시 수도권․광역시(군읍면지역은 기준시가 3억원 초과만 주택수 산정)에 소재한 주택은 주택수에 포함하고, 기타지역(수도권 광역시의 군읍면지역 포함)은 원칙적으로 주택수 산정에서 제외한다. 다만, 기타지역의 기준시가 3억원초과 주택은 예외적으로 주택수에 산정하도록 하고 있다. 따라서, 1세대 2주택자라 하더라도 어느 지역에 주택이 소재하느냐에 따라 양도세 50%중과대상 및 장기보유특별공제 배제 규정이 적용될 수도 있고 적용되지 않을 수도 있다. 예를 들어, 서울에 2채(기준시가 1억원 초과) 를 소유한 경우 2006년도부터 실거래가 신고를 해야하고 2007년부터 양도세 50%중과 대상 및 장기보유특별공제 배제대상이 되지만, 서울에 1채를 소유하고 기타지역에 기준시가 3억원이하 1채를 소유한 경우 2006년도부터 실거래가 계산대상이 되지만 2007년의 양도세 50%중 과 및 장기보유특별공제 배제는 적용되지 아니한다.
한편, 양도세 50%중과대상 및 장기보유특별공제 배제대상인 1세대 2주택에 해당되더라도 반드시 이 규정이 적용되는 것은 아니다는 것도 기억할 필요가 있다. 왜냐하면, 8.31대책에 따른 선의의 피해자를 구제하기 위해 예외적으로 양도세 중과대상에서 제외되는 유형을 설정해 두었기 때문이다.
중과제외대상은 주택수 산정에서 제외되는 주택들, 수도권․광역시의 1억원이하 주택들, 혼인, 노부모봉양, 직장 형편상 등의 사유로 일시적 2주택이 된 경우 일정기간내에 파는 경우 등에 해당되면 1세대 2주택 중과 주택수에 해당되어도 중과대상 제외주택을 먼저 매각하는 경우 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 배제 불이익을 피해나갈 수 있다.
매도순서를 정하기 위한 점검순서는 1순위로 비과세(일시적 2주택 활용등 ),2순위로 1세대 2주택 중과대상여부 판단, 3순위로 중과세 제외대상 판단을 해야할 것이며, 4순위로 중과세 예외대상인 경우 유예기간내 처분을 고려해야할 것으로 보인다. 5순위로는 차익이 적은 주택을 먼저 매각하여 세금을 내고 차익이 많은 주택을 비과세로 처분하는 순서가 될 것이다. 특히 ,비투기지역을 매도하는 경우 2005년도에 처분하는 것이 가장 유리하나, 이것이 어려울 경우 늦어도 2006년도까지는 처분하는 것이 세금상으로는 유리하게 된다. 물론, 투기지역에 소재한 경우라면 2005년도나 2006년도 모두 세금상 변동이 없으므로 2006년까지만 처리하면 세금상 불이익을 피해갈 수 있을 것이다. 특히, 1세대 2주택 이상 소유자의 경우 소유주택 중에 재건축재개발 주택이 있는 경우는 멸실시점부터 완성일 사이에 주택수에서 제외되는 시기가 있다는 것을 적절히 활용할 필요가 있다. 다만, 2006.1.1이후 관리처분계획인가가 나는 재건축재개발조합원입주권이나 2005년말 이전에 관리처분계획 인가된 입주권은 2006년 1.1이후 새로 취득하는 분부터는 주택수 산정에 포함하도록 입법예고 될 예정이므로 실제도입여부를 예의주시 하여야 할 것이다.
처분이 아니라면 자녀에게 증여를 통한 주택수 분리를 생각해 볼 수 있다. 부부는 언제나 같은 세대로 보므로 세대분산의 효과가 없다. 자녀는 만 30세이상의 자녀, 만 20세 이상 만30세 미만의 자녀로서 소득이 있거나 결혼한 경우가 세대분산이 가능하다. 하지만, 증여하는 경우 증여로 인한 취득단계의 세금 및 증여세를 부담해야하므로 실익여부를 반드시 점검하고 진행하는 것이 바람직할 것이다. 증여시 특히 주의할 점은 부담부 증여이다. 보통 부담부 증여로 하면 세금이 줄어든다고 알고 있으나 양도세 50%중과 대상으로 편입된 후 부담부 증여를 하게 되면 양도세를 산출하는 부분은 양도세 50% 중과대상에 해당되어 실익이 적을 수도 있다는 것을 명심해야할 것이다.
3. 1세대 3주택 이상 소유자
1세대 3주택이상 소유자가 적용받고 있는 불이익은 현재 1세대 3주택이상 소유자 실거래가 과세, 양도세 60%중과 및 장기보유특별공제 배제이다. 1세대 3주택 이상 소유자들은 이미 1세대 2주택자 소유자 보다 더 강한 대책의 대상이 되고 있다. 따라서, 이번 8.31대책의 별 영향이 없을 것으로 생각하지만 이러한 생각은 처분을 생각하는 사람이라면 큰 오산이다. 왜냐하면 1세대 3주택 이상 소유자가 1주택을 매각하는 경우 현재는 모든 불이익에서 벗어 났지만, 2006년도부터는 위에서 설명한 1세대 2주택자에 대한 실거래가 적용을 받게 되며, 2007년도에는 양도세 50%중과 대상 및 장기보유특별공제의 배제의 대상으로 다시 편입되기 때문이다. 따라서, 처분을 생각하고 있는 경우라면 1세대 3주택자에 대한 세금상 영향뿐만 아니라 1세대 2주택자에 대한 세금상 영향도 감안하여 미리 분석한 후 최종 매도순서를 정하여야 할 것이다. 이러한 분석시 소유주택 중에 재건축재개발 주택이 있는 경우는 멸실시점부터 완성일 사이에 주택수에서 제외되는 시기가 있다는 것을 1세대 2주택 소유자와 마찬가지로 적절히 활용할 필요가 있다. 다만, 2006.1.1이후 관리처분계획인가가 나는 재건축재개발조합원입주권이나 2005년말 이전에 관리처분계획 인가된 입주권은 2006년 1.1이후 새로 취득하는 분부터는 주택수 산정에 포함하도록 입법예고될 예정이므로 실제도입여부를 예의주시하여야 할 것이다.
<비사업용토지 및 부재지주 소유 농지․임야 ․목장용지>
2006년부터 실거래가로 양도세를 신고해야하며, 2007년부터는 양도세 60%중과 및 장기보유특별공제 배제가 된다. 비사업용토지 등은 토지 투기지역 지정여부에 따라 구분하는 것이 바람직하다..
먼저, 토지투기지역인 경우를 살펴보자.
토지투기지역에 소재한 토지 등은 이미 실거래가 신고대상이다. 따라서, 2006년까지는 8.31대책의 세 금상 영향은 없다. 하지만, 2007년부터 1년 미만 50%에서 60%로, 1년 이상 2년 미만 40%에서 60%로, 2년 이상 9%-36%에서 60%로 세율이 인상되고, 장기보유특별공제도 배제된다. 따라서, 양도세 60%중과 및 장기보유특별공제로 인해 늘어나는 세금을 먼저 분석하고 2006년도까지 매도를 완료하여 절세를 할 것인지 아니면 계속 보유하면서 상황에 따라 사업용 토지로 전환하거나, 시세차익을 통해 보충받을 것인지에 대한 분석을 한 후 최종 의사결정을 하여야 할 것이다.
이번에는 토지투기지역이 아닌 경우를 살펴보자.
토지투기지역이 아닌 곳에 소재한 토지 등은 실거래가 전환과 양도세 60%중과의 영향을 모두 받는다.
토지투기지역이 아닌 지역에 소재한 비사업용토지 등은 2006년에는 실거래가 전환으로 세금이 증가하게 되며, 2007년도에는 세율인상과 장기보유특별공제배제로 인해 세금이 증가하게 된다. 특히, 개발예정지에 속한 땅으로서 시세와 기준시가가 상당히 괴리되어 있는 토지는 토지투기지역에 소재한 경우와 달리 기준시가에서 실거래가로 전환되는 효과만으로도 2005년도와 2006년도의 양도세 차이가 상당히 클 것으로 예상되므로 지금 바로 신속한 분석과 함께 2005년까지의 매도여부에 대한 의사결정을 내려야할 것이다. 실거래가로 전환된 2006년에는 토지투기지역에 소재한 경우와 같이 의사결정을 하면 될 것이다.
< 사업용 토지 및 상가.오피스텔.업무용빌딩 >
사업용토지 및 상가 등은 세율 및 장기보유특별공제가 현재와 같이 유지된다. 다만, 2007년부터 전면적인 양도세 실거래가 신고의 영향을 받는다.
상가 등이 토지투기지역에 소재한 경우 8.31대책으로 인해 세금상 달라지는 것은 없다. 하지만, 비투기지역에 소재한 사업용토지 및 상가 등은 기준시가로 계산한 세금보다 실거래가로 계산한 세금이 많은 경우 2007년부터 세금증가의 영향을 받게 된다. 따라서, 2006년까지 매도를 할 것이냐 아니면 세금 증가에도 불구하고 계속 보유할 것인지를 결정해야한다. 특히, 비사업용토지와 마찬가지로 개발예정지 등에 속한 상가 등은 시세와 기준시가가 상당히 괴리되어 있는 경우 기준시가에서 실거래가로 전환되는 효과만으로도 상당히 큰 폭의 양도세 상승이 예상되므로 지금 바로 신속한 분석을 한 후 2006년까지의 매도여부에 대한 의사결정을 내려야할 것이다. 다만, 상가 등은 보유세 및 양도세 등의 불이익 대상에서 제외되어 인기 있는 지역에 소재한 경우 수요가 몰려 시세가 상승할 가능성도 있으므로 섣부른 매각보다도 현재 본인들이 보유하고 있는 상가 등이 이러한 수요의 대상이 될 수 있을지에 대한 판단을 한 후 시장의 변화를 예의 주시하여야 할 것이다.
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