1가구2주택 중과세 시대 절세전략
[부동산뱅크 2005/09/08 - 조회:11,192]
1가구 2주택 양도세 중과, 종부세대상 확대 등의 세제 강화 방안이 추진됨에 따라 다주택자들의 절세 방안이 화두로 떠오르고 있다. 특히 새롭게 다주택 범주에 포함되는 1가구 2주택자들의 경우 양도차익이 실거래가로 산정되고, 2007년부터 50% 중과세율이 매겨져 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 주택 보유 현황에 따른 절세 방안에 대해 알아본다.
⊙ 1가구 1주택자= 1주택자의 경우 2007년부터 양도 차익이 실거래가를 기준으로 산정되는 것을 제외하고는 8.31 대책에 따른 별다른 영향을 받지 않을 것으로 예상된다. 1주택자는 기존과 마찬가지로 양도세가 누진과세(9~36%)되며 3년 보유요건(단, 서울, 5대 광역시에서는 3년 보유, 2년 거주)을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또 비과세 요건을 충족시키지 못해 양도세 과세 대상이 된 경우에도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있고, 15년 이상 보유주택에 새로 적용되는 장기보유특별공제 45% 혜택을 받을 수 있다. 이 장기보유특별공제는 실거래가 6억 원을 초과하는 고가 주택의 경우에도 확대 적용될 예정이다.
2주택보유자,2007년 중과세율 50% 적용
소형평형, 중과대상주택 먼저 파는 게 유리
8.31대책의 영향으로 양도세 부담이 가장 늘어날 것으로 보이는 대상은 1가구 2주택자들이다. 이들은 내년부터 다주택자로 간주돼 실거래가로 양도세가 부과되며 2007년부터는 50% 중과세율이 적용될 전망이다.
수도권•5대광역시의 경우 기준시가에 상관없이 모든 주택이 1가구 2주택 여부를 판단하는 대상이 되며 지방의 경우 기준시가 3억 원을 초과하는 주택부터 보유주택으로 간주된다. 다만 수도권•5대광역시에 소재한 2주택 중 기준시가 1억 원 이하의 주택을 먼저 팔 경우 중과세율을 매기지 않겠다는 방침이다. 재정경제부 재산세과 관계자는 “지방 아파트 가격이 큰 폭으로 오르는 편이 아니라 투기목적으로 사용될 염려가 적어 기준시가 3억 원을 넘지 않는 경우 중과 대상에는 포함시키지 않는다”고 배경을 설명했다. 이에 따라 2주택자라도 주택의 기준시가와 소재지에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.
따라서 표에서 ①, ②, ③, ④의 경우에 해당하는 2주택자라면 2채의 주택을 보유하고 있다고 하더라도 지방에 있는 기준시가 3억 원 이하 주택은 다주택 고려 대상에 해당되지 않아 어느 주택을 팔든 양도세 중과가 적용되지 않는다. 그러나 이에 해당되지 않는 주택은 기준시가와 소재지, 평형에 따라 처분 순서를 정해야만 양도세 중과를 피할 수 있다.
⑤수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하 주택 2채= 1가구 2주택에 해당되나 양도세 중과에서는 자유롭다. 따라서 양도 시 일반 누진세율(9~36%)이 적용된다. 그러나 1가구 다주택자에 해당돼 내년부터는 투기지역 여부와 관계없이 실거래가를 기준으로 양도세가 부과될 전망이다. 따라서 비투기지역에 있는 주택은 양도세가 실거래가로 적용되기 이전인 올해 안에 처분하는 것이 유리하다. 단, 기준시가 1억 원 이하의 주택이라도 재개발, 재건축 주택은 양도세 중과가 적용된다. 따라서 이 경우 재건축, 재개발에 해당하지 않는 다른 주택을 먼저 양도해야 9~36%의 일반세율 적용을 받을 수 있다.
⑥수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하 주택, 기준시가 1억 원 초과 주택 각각 1채= 수도권•5대광역시 에 있는 기준시가 1억 원 이하에 해당하는 주택을 먼저 파는 것이 양도세 중과를 피하는 방법이다. 2주택 보유자라도 수도권•5대광역시 내 기준시가 1억 원 이하 주택은 중과 대상에서 제외돼 9~36%의 일반세율이 적용되기 때문이다. 그러나 기준시가 1억 원 초과 주택을 먼저 양도할 경우에는 2주택으로 간주, 단일세율 50%가 부과된다. 단 두 경우 내년부터 양도차익이 실거래가를 기준으로 산정되는 것은 동일하다.
⑦수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하, 지방 기준시가 3억 원 초과 주택 각각 1채= 수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하의 경우는 양도세 중과대상에 포함되지 않으므로 기존 세율 9~36%가 적용되고 이후 1가구 1주택자가 되어 양도세 중과 대상에서 벗어날 수 있다. 그러나 지방 기준시가 3억 원 초과 주택을 먼저 팔게 되면 2주택자로 간주돼 양도세 중과 대상에 해당된다.
⑧, ⑨ 수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 초과 주택 2채 보유하거 나 지방 기준시가 3억 원 초과 주택 2채 보유= 주택 매도 순서와 관계없이 모두 중과대상에 해당한다. 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 소형평형의 경우 중형 평형보다 가격이 오를 수 있는 폭이 작기 때문에 보유하고 있더라도 크게 투자 수익을 기대할 수 없기 때문이다. 그러나 재건축, 재개발을 기대할 수 있는 주택의 경우에는 소형평형이라도 보유하고 있는 편이 오히려 나을 수 있다.
⑩ 수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 초과, 지방 기준시가 3억 원 초과 각각 1채= 두 주택 모두 중과 대상 주택에 해당되므로 어떤 주택을 먼저 팔더라도 중과를 피할 수 없다. 따라서 이 경우 수도권•5대광역시와 지방 중 실거주 주택을 남기고 비거주 주택을 처분하는 것이 좋은 방법이다.
보유하고 있는 주택이 중과대상으로 간주되는 2주택자라도 직장을 옮기거나 결혼, 노부모 봉양 등으로 1가구 2주택자가 된 경우에는 2주택 중과 대상에 포함되지 않는다는 점을 염두에 둬야 한다. 직장을 옮겨 일시적인 2주택자가 됐을 때 1년 거주하고 3년 내 팔 경우, 결혼이나 노부모 봉양으로 1가구가 2주택이 됐으나 5년 내에 양도하면 중과대상에서 제외된다.
3주택자 중과세율 60% 유지
서울 수도권에 주택 3채를 보유하고 있는 경우는 3주택 중과대상에 해당해 단일세율 60%가 기존과 마찬가지로 적용된다. 이 때 미등기 양도 시 70% 중과 역시 그대로 과세된다.
그러나 실제로 주택을 3채 보유하고 있다 하더라도 기준시가 3억 원 이하인 주택을 지방에 갖고 있다면 주택 보유분에 해당되지 않아 1가구 2주택자와 같이 양도세가 과세된다. 따라서 보유주택 유형에 따라 2주택자와 같은 상황에 따른 절세 방안을 모색해 볼 수 있다.
⊙ 기준 시가 3억 원 이하의 지방 주택을 포함한 1가구 3주택자
보유 주택이 모두 지방에 있고 이 중 한 채만 기준시가 3억 원 이하인 경우에는 1가구 2주택으로 취급해 나머지 2채 중 먼저 파는 주택에 ⑨와 같은 경우로 양도세가 중과 적용된다. 또한 지방 기준시가 3억 원 이하인 주택을 제외하고 다른 2주택이 각각 수도권이나 광역시에 위치한 기준시가 1억 원 초과 주택이라면 기준시가 1억 원 초과 주택을 2채 가지고 있는 ⑧에 해당하는 2주택자의 절세 방법을 적용할 수 있다.
나머지 2개 주택이 각각 기준시가 3억 원을 초과하는 지방 주택, 기준시가 1억 원을 초과하는 수도권•5대광역시에 위치하는 주택이라면 1가구 2주택자 중 수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 초과 주택 1채 보유, 지방 기준시가 3억 원 초과 주택 1채 보유자와 같은 ⑩의 경우에 해당된다.
수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하 주택 1채와 지방 기준시가 3억 원 초과 주택 1채를 추가로 가지고 있다면 1가구 2주택자 중 수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하, 지방 기준시가 3억 원 초과 주택 각각 1채씩 가진 경우와 유사하다. 따라서 중과세를 부담하지 않으려면 보유 유형을 ⑦과 같은 상황을 간주해 주택 처분 순서를 고려해야 한다.
수도권•5대광역시 기준시가 1억 원 이하 주택과 기준시가 1억 원 초과 주택을 각각 1채씩 더 가지고 있는 경우 역시 기준시가 1억 원 이하 주택은 중과 대상에 해당되지 않는 반면 기준시가 1억 원 초과 주택은 양도세가 중과되므로 ⑥과 유사한 절세 방안이 필요하다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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