상가분양법의 궁금증을 풀어드립니다
[부동산뱅크 2005/09/05 - 조회:6,457]
2005년 4월 23일부터 상가후분양제 등을 주요내용으로 하는 건축물의분양에관한법률(아래에서는 ‘분양법’이라고만 합니다)이 시행되면서 상가의 분양시장과 투자환경이 크게 달라지게 되었습니다. 상가시장의 경우에는 위 새로운 분양법의 시행으로 인하여 일대변화를 가져오게 되었을 뿐만 아니라 위 분양법의 적용을 피하기 위한 상가분양이 급증하여 상가투자자들로서는 적지않은 혼란과 선택의 어려움에 직면한 것도 사실입니다.
이번에 새로이 시행된 분양법은 상가과 오피스텔의분양조건과 분양절차 및 방법을 규제하여 분양과정의 투명성과 거래안정성을 확보하여 분양받는 투자자들의 피해를 예방하고 그 권익을 보호하는데 중요한 목적을 두고 있습니다. 따라서 상가 등을 분양하는 시행사와 수분양자 및 투자자로서는 분양법에서 정하고 있는 절차와 방법을 정확하게 파악하고 있어야 할 필요가 있는 것이므로 이하에서는 분양법의 주요내용을 알아보고 주의할 점을 체크하여 보기로 합니다.
먼저 분양법이 적용되는 대상은 건축허가를 받아 분양하는 부분의 연면적이 3,000㎡이상인 상가 등 건축물과 20실 이상의 오피스텔, 주상복합 중 주택외의 연면적이 3,000㎡이상인 경우 및 연면적 3,000㎡이상으로서 분양전환조건의 임대분양의 경우이며, 이와 달리 주택법에 의한 주택및복리시설과 아파트형공장, 관광숙박시설, 노인복지시설의 경우에는 분양법이 적용되지는 않습니다.
이에 따라 분양법이 적용되는 상가나 오피스텔을 분양함에 있어서는 원칙적으로 후분양제가 적용되어 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후에 건설업자 2인 이상의 연대보증을 공증받아 분양신고를 하여야만 분양이 가능하고 분양전에 대지에 대한 소유권을 확보하고 토지에 설정된 저당권, 가등기담보권, 전세권, 등기된 임차권을 말소하여야만 분양을 할 수 있게 됩니다. 다만, 예외적으로 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우와 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우에 한하여 건축법에 의한 착공신고후에 분양을 할 수 있습니다. 이처럼 상가나 오피스텔 등의 분양시기와 분양조건이 원칙적인 후분양제로 전환되었다는 점이 분양법의 가장 핵심적이고 변화된 내용이라 할 것입니다.
다음으로 분양법은 분양절차와 방법에 대하여서도 구체적으로 규제를 가하고 있는데, 첫째로 분양사업자는 의무적으로 허가권자에게 분양신고 후 분양광고에 의하여 공개모집과 공개추첨을 하여야만 하고 미계약분에 대하여서만 수의계약을 할 수 있습니다. 두번째로 분양사업자가 분양광고를 함에 있어서도 분양광고내용은 법에 따라 건축허가번호 및 일자, 대지의 위치, 대지소유권 확보 여부, 건축물의 용도(건축물의 층별로 용도가 다른 경우에는 층별로 표시), 분양대금의 관리자와 분양사업자간의 관계, 신탁계약 또는 분양보증계약의 체결기관 명칭, 연대보증인 건설업자의 명칭, 분양사업자․분양대행사․시공업체 명칭, 건축물의 분양호수 및 규모, 피분양자 모집기간 및 선정일시, 준공 및 입주예정일등을 포함하여야만 합니다.
그리고 분양에 따른 수분양자와 분양계약을 함에 있어서도 분양계약서에는 분양사업자(시행사․분양대행사)와 시공업체의 명칭, 분양신고 일시 및 번호, 분양재산의 표시(전용면적, 공용면적, 계약면적, 대지지분 포함), 분양대금 계좌번호 및 예금주, 관리주체, 신탁계약이나 분양보증계약의 종류, 후분양시는 연대보증 건설업자 명칭, 분양가격, 계약금․중도금․잔금 등의 납부시기 및 납부방법(계약금, 회차별 중도금, 잔금으로 구분하여 납부일 및 납부 금융기관 등을 명시), 준공일 또는 입주예정일, 분양계약증서 고유 번호, 분양사업자가 허가권자로부터 공사중지명령 등 시정명령을 받은 경우 피분양자가 해약을 할 수 있다는 사항 등을 포함하도록 규정하고 있습니다.
또한 분양법은 분양 이후에 시행자가 수분양자의 동의없이 설계변경을 하는 경우가 많아 이로 인한 분쟁과 수분양자의 피해가 발생한 사례가 많다는 그간의 지적에 따라 설계변경의 경우에도 일정한 경우에는 수분양자 전원의 동의를 얻어야만 가능하도록 엄격한 규제를 하고 있는 바, 법에서 전원동의를 받도록 하는 설계변경은 건축물의 공급가격 인상(분양계약이 체결된 건축물에 한한다)을 초래하는 변경, 공용면적․전용면적․대지지분 또는 층고가 감소되는 변경, 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등 또는 이상이라고 판단한 변경을 제외), 용도변경(건축법상 동일범위내 건축물 상호간의 변경인 경우를 제외), 열원기기․냉방기기 등을 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경, 연면적이 증가하는 경우로 규정하고 있습니다.
그밖에도 분양법 은 분양대금의 비율 및 지급시기에 대하여도 규정하고 있는데, 이에 의하면 분양대금을 지급받을 수 있는 시기도 원칙적으로 계약금은 계약체결시, 중도금은 건축공사비의 40%이상 투입된 때, 잔금은 사용승인일 이후로 하되 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 잔금중 반은 입주시에 지급받고 나머지 반은 사용승인일 이후에 지급받도록 규정하여 임시사용승인을 받아 입주하는 경우에도 잔금을 전액 지급하여야만 하는 기존의 관행에 제동을 가하고 있는 것입니다. 한편 분양법을 위반하여 분양신고를 하지 않거나 허위신고후 분양을 하는 경우나 법에서 정하고 있는 분양광고.분양방법.분양계약.설계변경.분양대금규정을 위반하는 경우에는 형사처벌을 받도록 규정되어 있습니다.
이상에서 보는 바와 같이 분양법은 수분양자의 권리보호라는 목적에 기하여 시행자에 대하여는 엄격하고 가혹한 규제를 가하고 있는 것으로 볼 수 있고, 투자의 안정성은 확보되었지만 분양절차에 소요되는 비용등의 증가로 인하여 분양가 인상도 예견되고 있으며, 이를 피하기 위한 소형 상가의 공급이 늘어날 것으로도 예상됩니다. 따라서 상가의 시행과 투자의 환경이 달라진 만큼 시행자나 투자자로서는 단지상가부터 근린상가, 테마상가, 복합상가 등에 이르기까지 유형별 규모별에 따른 현명한 대처가 필요하다 할 것입니다.
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