[8.31대책] 2주택자 소형 팔고 중대형 보유 유리
[부동산뱅크 2005/08/31 - 조회:10,768]
8.31 파급효과-세금
소형 팔고-중•대형 보유
정부는 8.31대책을 통해 양도세 대상 확대, 실거래가 적용 등으로 단기간 양도차익을 세금으로 환수해 투기 수요를 억제하겠다는 뜻을 분명히 밝혔다. 그러나 고가 주택에 대해 보유세 부담을 높이고 세 부담 증가 상한선을 폐지하자는 입장에서는 한 발 물러서 당초 발표했던 안보다 미흡하다는 평을 받고 있다.
종합부동산세 기준시가 6억 원 하향조정
보유세 상한선 3배, 고가 주택 세부담 크지 않을 듯
종합부동산세 대상은 기준시가 9억 원 이상에서 6억 원 초과로 과세 대상이 확대된다. 과세 기준 역시 개인별 합산에서 가구별 합산방식으로 바뀌어 종부세 대상가구는 약 16만 가구로 늘어날 것으로 보인다.
그동안 폐지할 것으로 알려졌던 보유세 상한선은 상향 조정될 방침이다. 종부세는 전년도 대비 300%로 상한선을 조정해 당초 폐지키로 결정했던 방향을 틀어 과세부담을 완화하는 선에 그쳤다. 또 재산세 증가 상한선은 세제 개편에 따른 서민들의 부담을 최소화시키기 위해 현행 150%를 유지하기로 했다. 이에 따라 종부세 부과대상이 아닌 기준시가 6억 원 이하 부동산 소유자들은 보유세 부담에 변동이 없게 됐다.
그러나 재산세 과세표준 적용률이 상향 조정돼 2008년부터는 전반적으로 보유세가 증가할것으로 보인다. 과세표준 적용률은 2007년까지 현재와 같은 50%로 유지하고 2008년부터 5%씩 점진적으로 상향 조정해 2017년 과세표준의 100%가 부과될 예정이다.
종부세 과세표준은 현재 기준시가의 50%선에서 내년 70%로 올릴 예정이며, 매년 10%씩 추가 적용해 2009년에는 100%에 도달한다는 방침이다. 정부는 이를 통해 2009년, 선진국 수준인 보유세 실효세율 1%을 달성할 계획이다.
그러나 당초 보유세 상한을 폐지하고 세대별 합산을 통해 실질적으로 세금을 거둬내겠다는 정부의 기본 방침은 보유세 상한선을 상향 조정하는데 그쳐 큰 의미를 갖지 못하게 됐다. 상한선 폐지로 세금폭탄을 맞을 것으로 예상되던 최상층에 별 효력을 미치지 않을 것으로 풀이되기 때문이다.
예를 들어 내년부터 기준시가 10억 원에 해당하는 주택을 소유하고 있을 경우 50%의 과세표준과 0.15~0.5%의 누진세율이 적용돼 224만 원의 재산세가 부과된다. 또 종부세의 경우 6억 원을 초과하는 4억 원에 대해 과세표준 70%가 적용되고 1~3%의 세율이 적용돼 215만 원이 된다. 따라서 보유세는 모두 439만 원이 부과된다. 2007년 종부세가 과표세율이 10% 추가돼 80%가 적용되면 이 가구의 종부세는 260만 원으로 추산된다. 전년도 종부세가 215만 원인 것에 비하면 종부세는 120% 가량 늘어난 셈이다. 종부세 증가 상한 300%와는 거리가 먼 수치다. 종부세 상한선 300%까지 세액이 오르는 대상은 과세표준 증가에 따라 세부담이 급격히 늘어날 고가 주택에 해당될 전망이다. 보유세 증가 상한선은 종부세 대상 가구 중 비교적 낮은 가격의 주택 보유자를 보호해 주기 보다는 최상층의 조세 바람막이 수단으로 이용되는 것이어서 보유세 개편이 기존 의도와 달리 퇴색된 것으로 보인다.
1가구 2주택 양도세 중과
소형 주택 유예기간 내 파는 게 유리
현재 투기지역을 제외한 전국에서 기준시가로 과세되고 있는 양도소득세는 2007년부터 전면 실거래가로 과세된다. 양도세가 실가 과세되면 전반적으로 양도차익에 따른 세 부담이 커질 것으로 보인다. 그러나 이번 대책으로 양도세 부담이 가장 늘어날 대상자는 전국 27만 6,000가구로 추산되는 1가구 2주택자들. 이들의 경우 비거주주택을 팔 경우 내년부터 양도세가 실거래가로 적용된다. 단, 1년 간 주택 처분 유예기간을 둬 50% 단일세율은 2007년부터 중과될 예정이다. 한편 수도권, 광역시 내 기준시가 1억 원 이하, 지방 3억 원 이하 주택의 경우는 중과대상에서 제외된다. 이사, 지방근무, 결혼, 노부모 봉양 등과 같은 이유로 일시적인 2주택자가 됐을 경우도 양도세가 중과되지 않는다.
이번 대책으로 양도세 중과, 실거래가 적용 등으로 가장 많은 세 부담을 갖게 될 1가구 2주택자는 보유주택에 따라 매도, 매수 타이밍을 고려해 주택을 처분해야 한다. 현재 실거래가로 과세되지 않는 비투기지역 내 현재 거주하고 있는 주택이면서 양도차익이 작은 소형 평형을 위주로 처분하는 것이 양도세 절세 면에서 유리하다.
소형 평형 주택을 소유하고 있을 경우 2006년 안에 파는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. 소형 평형의 경우 오랜 시간 보유하고 있어도 부과되는 세금에 비해 주택 값이 쉽게 오르지 않아 수익성이 없다. 따라서 일반 세율이 적용되는 2006년 안에 팔아야 양도세로 인한 지출을 최소화 할 수 있다. 중대형 주택의 경우 앞으로 보유하고자 하는 기간에 따라 매도 시점을 따져보 는 것이 중요하다. 일반적으로 중대형 평형은 시간이 지날수록 가격이 오를 가능성이 높아 장기 보유를 하는 편이 수익 면에서 낫다. 따라서 5년 이상 장기 보유할 생각이라면 계속 보유하는 편이 나으나 5년 이내 팔 생각이 있다면 양도세 중과 전에 파는 것이 현명하다.
1가구 3주택은 양도세율은 현재와 같게 적용되나 2007년부터 실거래가가 적용되면 세부담이 늘어날 전망이다. 현재 양도소득법상 1가구 3주택일 경우 지방에 있는 기준시가 3억 원 이하 주택은 중과 대상에서 제외되므로 주택을 처분할 경우 해당 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 다주택자의 경우 민간 임대사업자 등록을 통해 비과세 대상이 될 수도 있다. 보유주택을 임대주택으로 전환하면 종부세, 양도세 등 적용대상에서 피해갈 수 있어 이 방법을 이용하는 것도 고려해 볼만 하다. 그러나 이번 대책을 통해 민간 매입임대사업자 등록요건이 강화돼 세제 혜택을 받을 수 있는 기회가 까다로워졌음을 염두에 둬야 한다. 개편될 임대사업자 등록 요건은 최소 주택 5채 이상을 등록해야 하며 의무임대기간 역시 현재 3년에서 5년으로 연장된다. 양도세 비과세 요건을 갖추기 위해서는 임대주택사업기간이 10년 이상이 돼야 하며 취•등록세 비과세 혜택을 받기 위해서도 임대기간 3년에서 2년 늘어난 5년을 채워야 한다.
1가구 2주택자를 중심으로 양도세가 강화된 것에 반해 1가구 1주택자 장기보유자들에게는양도 시 세제 혜택이 늘어날 전망이다. 현 장기보유 특별공제율이 3년 이상 5년 미만 10%, 5년 이상 10년 미만 15%, 10년 이상 보유 시 30%가 적용됐던 것에서 10년 이상 15년 미만 보유할 경우 30%가 공제되며 15년 이상 보유하면 양도 시 45%를 공제하는 항목이 추가된다. 종부세 대상인 기준시가 6억 원 초과 주택이라도 1가구 1주택자라면 장기보유특별대상에 포함된다. 그러나 1가구 2주택자는 이에 해당되지 않아 적잖은 반발이 예상된다.
취•등록세는 내년부터 실거래가로 부과된다. 정부는 실거래가 부과에 따라 늘어난 거래세 부담을 낮추기 위해 개인간 거래의 취•등록세 세율을 각각 0.5%씩 인하할 방침이다. 이에 따라 개인간 주택거래는 3.5%에서 2.5%로, 토지거래는 4%에서 3%로 줄어 세 부담이 감소할 전망이다. 그러나 개인과 법인간 거래는 그대로 현행 4%를 유지할 방침이어서 아파트 분양 등에 따른 거래세는 늘어날 것으로 보인다.
나대지 양도세율 60% 적용
토지 종부세 대상 공시가격 3억 원으로 강화
토지 양도세 역시 실거래가 과세로 전환될 방침이다. 나대지는 내년부터 실가 과세되며 실거래가 적용은 2007년부터 모든 토지 거래에 해당된다. 또 개인이 소유하고 있는 나대지, 잡종지, 부재지주 소유농지, 임야, 목장 용지에 대해서는 2007년부터 양도세율이 60%로 매겨진다.
비사업용 토지에 대한 종부세도 강화된다. 현 개인별 합산 공시가격 6억 원 초과분에 대해서 과세되던 것이 앞으로는 가구별 합산시 공시가격 3억원이 초과되면 종부세 과세 대상에 포함된다. 또 과세표준 적용률도 상향 조정돼 현재 공시지가의 50%인 것이 내년부터 70%로 적용되며 2007년부터 매년 10%씩 올려 2009년에는 적용률 100%를 달성할 방침이다. 상한선 역시 전년도의 150%를 넘지 못하게 했던 것에 반해 앞으로는 300%까지 과세 부과를 확대할 것으로 보인다. 정부는 이를 통해 생산에 이용되는 토지는 최대한 세 부담을 줄이고 투기에 이용되는 비사업용 토지를 중심으로 양도차익을 환수하고 한다는 투기수요를 억제한다는 방침이다.
부동산뱅크 최윤희 기자 yuny0807@neonet.co.kr
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