8.31대책에 따른 내집마련 전략
[부동산뱅크 2005/08/31 - 조회:16,974]
8.31종합대책 파급효과 - 주택 및 청약
부동산 시장에 일대 개혁을 몰고 올 것으로 예상되는 8.31 부동산 종합대책이 드디어 모습을 드러냈다. 이번 대책은 예상대로 세금 강화를 통한 투기수요 억제가 주를 이뤘지만 청약제도 개선, 무주택자 금융 지원 확대 등 서민 주거안정 개선을 위한 방안도 대거 포함됐다. 이에 따라 무주택자들의 내 집 마련은 한결 수월해질 것으로 보인다.
8∙31 대책에 하루 앞서 30일 발표된 투기지역 내 주택담보대출 제한도 그동안 은행 돈으로 집을 장만한 사람들에게는 큰 부담으로 작용할 전망이다.
이 외에도 부동산시장 투명화 방안으로 시행되는 실거래가 신고 의무화나 토지시장에 대한 규제 강화 등 달라지는 정책과 그에 따른 대응방안을 알아본다.
문어발식 은행대출 원천봉쇄
무주택자 내집 마련 기회 확대
금융감독당국이 30일 발표한 주택담보대출 강화 조치는 부동산 시장에 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 예상된다. 정부가 금융시장에 직접 개입하는 모양새를 피하기 위해 8월 부동산 대책에 포함시키지는 않았지만 사실상 금융 규제를 통한 집값 잡기가 목표라는 게 전문가들의 지적이다.
이 방안이 시행되면 투기지역에서 배우자 명의로 주택담보대출이 있을 때 상환능력을 고려해 총부채상환비율의 40% 이내로 대출이 제한되고, 투기지역 지정 여부에 상관없이 미성년자의 주택담보대출이 전면 금지된다. 미성년자의 기존 대출은 만기 뒤 1년의 유예기간 이내에 전액 상환해야 한다. 투기지역에서 여러 건의 주택담보대출을 받고 있는 사람도 두 건을 초과하는 대출에 대해 만기 뒤 1년 이내에 모두 갚아야 한다.
이에 따라 과도하게 대출을 받아 집을 장만한 상당수의 사람들이 자금 압박을 견디지 못하고 집을 내놓을 것으로 예상된다. 세금 강화와 맞물리면 시장에 물량이 쏟아지게 하는 요인으로 작용할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 앞으로도 단기 시세 차익을 노리고 과도하게 대출을 받는 것은 힘들어질 것으로 보인다.
이처럼 주택 투기에 대한 규제는 강화되지만 무주택자들을 위해서는 다양한 금융지원이 제시됐다. 우선 지난 2003년 폐지됐던 생애최초주택구입자금이 재개돼, 전용면적 18평 이하 주택을 최초 구입할 때 연 4.5%의 금리로 1억 원까지 대출이 가능하다. 연소득 2,000만 원 이하인 세대주에게는 현행 6.25%인 모기지론 금리가 5.25%까지 하향 조정된다. 내집 마련이 어려운 영세민을 위해서는 2.0~4.5%로 전세자금이 지원된다.
모기지론 이용자가 원리금을 갚지 못해 금융기관이 담보대출을 처분해야 할 때 발생하는 손실을 보험사가 보상하는 모기지보험도 도입된다. 전문가들은 보험 가입 시 부동산담보인정비율(LTV)이 현행 70%에서 80%까지 확대될 것으로 전망하고 있다. 자격요건은 비투기지역에서 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입하는 무주택자로 제한된다.
청약제도도 무주택 서민들에게 유리하게 바뀐다. 이른바 ‘청약 0순위’로 불리는 청약 우선순위 기준이 현행 ‘만 35세 이상, 5년 이상 무주택자’에서 무주택기간, 소득, 가구 현황 등을 종합적으로 고려하는 것으로 변경된다. 심화되고 있는 저출산 문제를 염두에 둔 가구 현황 고려는 일단 환영 받고 있으나 소득에 따른 우선순위 부여는 기준 설정을 놓고 논란이 있을 것으로 예상된다.
이처럼 이번 대책에 금융 지원, 청약제도 변경 등이 포함되면서 무주택자들에게는 내 집 마련의 길이 다소 넓어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 대출금이 늘어나고 금리도 낮아진 만큼 무주택 서민들은 적극적으로 청약해 내집을 마련해 볼만 하다는 것이다. 그러나 최근 늘어나고 있는 나홀로 세대나 신혼부부들은 우선순위 변경에 따른 청약 전략 수정이 불가피해 보인다.
그린벨트 추가 해제 임대주택 공급
매입 임대주택 사업은 힘들어져
현재 참여정부는 서민 주거 안정을 위해 임대주택시장 활성화 방안을 지속적으로 추진하고 있다. 이에 이번 방안에는 그린벨트를 추가 해제해 2012년까지 국민임대 100만호 건설계획을 차질 없이 추진한다는 내용이 담겼다. 그러나 수도권 인근 노른자위 땅에 임대주택이 건설이 계획되면서 택지 공급 부족에 따른 주택 가격 상승을 우려하는 목소리도 제기되고 있다. 또 임대주택 선호도가 낮은 상황에서 실효성을 거둘 수 있을지도 의문이다.
이 밖에도 현행 30만 평 이하인 국민임대특별법 적용 대상이 50만 평 이하로 늘어나고 현재 2008년까지 1만 가구를 목표로 진행되고 있는 다가구 매입도 2015년까지 5만 가구로 확대된다.
이처럼 국가 주도의 임대 사업은 활성화되는 대신 민간 임대사업자 등록 요건은 까다로워진다. 빠르면 올 9월부터 임대사업자 등록을 위한 요건인 최소 주택 수가 2채에서 5채 로 늘어나고 임대 의무기간도 3년에서 5년으로 증가한다. 현재는 3년 임대요건을 충족하면 취∙등록세가 면제되지만 앞으로는 5년 이상 임대해야 한다. 또 매입임대 사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가로 매입할 때 취∙등록세 감면혜택을 받는 제도도 폐지된다.
미니신도시 등 공급확대 주력
시장 안정 기여 여부는 불투명
공급확대 없이는 주택시장 안정이 어렵다는 전문가들의 의견을 받아들여 당초 예정된 것 보다 주택공급 확대 방안이 대거 포함된 점도 눈에 띈다. 정부는 내년부터 2010년까지 5년 동안 매년 5만 가구씩을 건설해 수도권 수급 불균형을 해소한다는 방침이다.
이를 위해 필요한 택지는 국공유지와 기존 택지지구를 활용한다. 이에 따라 송파거여 지구200만 평에 중대형 2만 가구를 포함해 총 5만 가구가 건설될 예정이다. 기존 택지지구인 김포 신도시, 양주옥정지구 등은 범위를 확대해 1,000만 평 정도를 확보하고 중대형 6만 가구 포함, 14만 가구가 더 들어선다.
이처럼 강남권 미니신도시로 뜨거운 관심을 모았던 송파구 거여동 일대 개발이 확정되면서 이 일대에 투기 열풍이 불 것은 불 보듯 뻔해졌다. 정부가 투기 방지책으로 내놓은 공공택지 분양가 원가연동제, 전매제한 강화 등으로는 투기 수요를 잠재울 수 없다는 지적도 나오고 있다. 이에 따라 미니신도시 개발이 강남권 수요 흡수를 통한 집값 안정이라는 당초 계획에서 벗어나 강남권 확대라는 결과를 가져올 수 있다는 전문가들의 우려가 나오고 있다.
수도권 중대형 주택 부족에 대한 해결책으로는 공공택지 내에서 25.7평 초과 중대형 아파트 비율을 40% 이하에서 50% 이하로 확대하는 방안이 나왔다. 이 방안이 시행되면 인천 청라지구의 중대형 가구가 8,000가구에서 1억 6,000가구로, 판교 중대형 아파트는 당초 6,600가구에서 9,700가구로 늘어난다. 이 방안에 대해서는 중대형 아파트 부족에 목말라 있던 수요자들에게 단비가 될 것이라는 전망과 공영개발을 통한 중대형 아파트 메리트가 높지 않을 것이라는 지적이 엇갈리고 있다.
논란을 빚었던 분양가는 공공택지 내 주택은 평형에 관계 없이 원가연동제로 분양가를 산정하고 25.7평 초과 주택에 대해서는 채권 입찰제를 도입하기로 했다. 민간택지에 대해서는 현행대로 분양가 자율을 유지하는 것으로 가닥을 잡았다.
또 채권 매입 의무가 없는 25.7평 이하 주택의 전매제한이 강화돼 당초 수도권 5년, 지방 3년이던 분양권 전매제한 기간이 각각 10년과 5년으로 늘어나다. 이에 대해 수도권에서는 투기수요를 막기 위한 적절한 조치라는 평이나 지방 전매제한도 5년으로 늘린 것에 대해서는 과도한 조치로 지방 주택 시장을 죽일 수 있다는 비판도 일고 있다.
이번 대책에 따라 판교는 25.7평 이하는 민영, 25.7평 초과 주택에 대해서는 공영개발로 확정됐고 물량은 당초 2만 6,804가구에서 2,600가구가 늘어난 2만 9,504가구가 공급된다.
재개발 사업 추진을 활성화하기 위해서는 특별법 제정 추진 방안이 나왔다. 또 재개발 사업을 공공이 시행하는 경우 규제를 완화해주고 용적률을 상향 조정해주는 등 공공 개발로 유도할 방침이다.
칼 날 들이댄 토지 시장
과도한 규제로 도마에 오를 듯
그 동안 정부가 각종 개발 계획으로 전 국토를 투기장으로 만들었다는 비판을 받아 왔다. 이런 비판을 의식한 듯 이번 대책에는 토지시장에 대한 규제가 대거 포함돼 있다.
우선 현재 전국토의 20.9%를 차지하고 있는 토지거래허가구역에 대한 규제가 강화된다. 현행 6개월인 농지∙임야구입 조건이 6개월 거주에서 1년 거주로 늘어나고 전매금지기간도 6개월~1년에서 2~5년으로 확대된다. 정부의 감시 체계에 한계가 있다는 지적에 따라 일명 토지 파파라치를 통한 신고포상제도 시행된다. 토지를 허가 용도로 사용하지 않았을 때 부과되는 과태료는 현행 500만 원에서 취득가액의 10% 이내로 높아진다.
또 내년 중 개발부담금제가 부활된다. 일정 규모 이상의 신규 주택, 재건축, 재개발, 상가, 오피스빌딩에 대해서는 기반시설부담금제가 부과된다. 그러나 현재도 개발이익환수제 적용을 받고 있는 재건축 재개발에 기반시설부담금제까지 도입되면 이중 규제 논란과 이에 따른 극심한 저항이 예상된다. 사업 추진도 더욱 어려워질 전망이다.
토지 보상금 제도 변경도 반발을 불러 일으킬 것으로 보인다. 현재 부재지주로 3,000만 원 초과 분에 대해서만 채권으로 보상하던 것을 일정금액 초과분 전액을 채권으로 지급하고 현물 보상을 대토나 아파트 지급으로 유도한다는 방침이다.
이 제도가 시행되면 보상금을 노리고 땅을 사들이거나 개발지 인근으로 투기 열풍이 확산되는 것은 어느 정도 막을 수 있을 것으로 전망된다. 그러 나 전액 채권 지급에 대한 땅 소유자들의 반발이 적지 않을 것으로 보여 시행 과정에 어려움이 예상된다. 대토나 아파트로 보상금 지불을 유도하는 방안의 실효성도 높지 않은 것으로 보인다.
이밖에 참여정부의 부동산 대책 핵심 과제 중 하나였던 거래시장 투명화를 위해서는 실거래가 신고 의무화, 부동산 등기법 개정을 통한 실거래가 등기부 기재, 투기 상시 감시 조직 운영, 부동산 통계 정비 등이 도입된다.
특히 실거래가 기재와 그에 따른 실가과세는 빠른 시기 안에 시행될 것으로 보이는 만큼 그동안 암암리에 이뤄지던 다운 계약서, 이중 계약서 작성 등으로 피해를 보는 일이 없도록 주의해야 한다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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